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Rechtsschutzversicherung
Ratgeber 30.10.2023 Christian Schebitz

Wie kann ich mich vor Mietnomaden schützen?

Mietnomaden sind Mieter, die keine Miete zahlen, die Wohnung verwüsten oder unerlaubt untervermieten. Sie verursachen oft hohe Schäden und Kosten für den Vermieter. Sie mieten eine Wohnung unter der Angabe falscher Informationen in Bezug auf ihr Einkommen und zahlen dementsprechend keine Miete.  Wie kann man sich als Vermieter vor Mietnomaden schützen? Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter? Wie werden Sie Mietnomaden wieder los? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Mietnomaden wissen müssen.

Durch den ausgeprägten Mieterschutz ist der Vermieter erst nach einiger Zeit in der Lage, die unliebsamen Bewohner aus der Wohnung zu werfen. Diese hinterlassen die Räumlichkeiten meist in einem schlechten und vermüllten Zustand, sodass nicht nur die Mietschulden (Mietausfälle), sondern auch Kosten für die Säuberung und die Renovierung für die Immobilie anfallen. Allein diese können je nach Fall zwischen 5.000€ und 25.000€ betragen. Aber welchen Schutz geniesst der Vermieter?

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Wie kann ich mich vor Mietnomaden schützen? erhalten

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Welche Anzeichen gibt es für Mietnomaden?

Es gibt einige Warnsignale, die auf Mietnomaden hinweisen können. Zum Beispiel

  • Der Mieter zahlt die Miete nicht oder nur unregelmäßig.
  • Der Mieter ist schwer erreichbar oder verweigert den Kontakt.
  • Der Mieter lässt keine Besichtigungen oder Reparaturen in der Wohnung zu.
  • Der Mieter verändert die Wohnung ohne Erlaubnis oder verursacht Schäden.
  • Der Mieter vermietet die Wohnung unerlaubt weiter oder beherbergt mehr Personen als erlaubt.

Wenn Sie als Vermieter solche Anzeichen bemerken, sollten Sie schnell handeln und Ihre Rechte geltend machen.

Wie kann ich mich gegen Mietnomaden schützen?

Der beste Schutz vor Mietnomaden ist eine sorgfältige Auswahl der Mieter. Lassen Sie sich immer einen gültigen Personalausweis, eine aktuelle Schufa-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters zeigen. Außerdem sollten Sie sich möglichst persönlich ein Bild von den potenziellen Mietern machen und auf Ihr Bauchgefühl hören. Wenn Ihnen etwas verdächtig vorkommt, gehen Sie lieber auf Nummer sicher und suchen sich einen anderen Mieter.

Sie können sich auch durch eine Mietkaution oder eine Bürgschaft absichern, die Sie bei Schäden oder Mietausfällen in Anspruch nehmen können. Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen und muss auf einem separaten Konto hinterlegt werden. Die Kaution muss schriftlich vereinbart werden und sollte die Höhe der Haftung genau festlegen.

Wie wird man Mietnomaden los?

Wenn Sie mit Mietnomaden zu tun haben, sollten Sie nicht zögern, rechtliche Schritte einzuleiten. Das wichtigste Mittel ist die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Diese ist möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder die Wohnung erheblich beschädigt hat. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und einen Kündigungsgrund enthalten. Außerdem muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung gesetzt werden, die je nach Einzelfall zwischen zwei Wochen und drei Monaten betragen kann.

Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Dazu brauchen Sie einen Anwalt für Mietrecht, der Sie berät und vertritt. Die Kosten des Gerichtsverfahrens müssen Sie zunächst selbst tragen, können sie aber später vom Mieter zurückfordern. Wenn Sie die Räumungsklage gewinnen, erhalten Sie einen Räumungstitel, mit dem Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen können, die Wohnung zwangsweise zu räumen.

Wie kann ich meine Rechte gegen Mietnomaden durchsetzen?

Neben der Räumung der Wohnung haben Sie als Vermieterin oder Vermieter Ansprüche auf Zahlung der ausstehenden Miete, auf Schadensersatz für die Beseitigung von Schäden und gegebenenfalls auf Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung. Auch diese Ansprüche können Sie gerichtlich geltend machen, entweder zusammen mit der Räumungsklage oder in einem gesonderten Verfahren.

Allerdings ist es oft schwierig, diese Ansprüche tatsächlich durchzusetzen, da viele Mietnomaden zahlungsunfähig oder untergetaucht sind. Deshalb sollten Sie versuchen, Ihre Forderungen so früh wie möglich zu sichern, zum Beispiel durch eine Lohn- oder Kontopfändung. Dazu benötigen Sie einen vollstreckbaren Titel, den Sie durch ein Gerichtsurteil oder einen Mahnbescheid erhalten können. Außerdem sollten Sie immer die Personalien und den Aufenthaltsort des Mieters dokumentieren, um ihn im Zweifelsfall ausfindig machen zu können.

Welche Gesetze gelten für Mietnomaden?

Das Thema Mietnomaden ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in den §§ 535 bis 580a, die das Mietrecht betreffen. Dort finden Sie die Voraussetzungen und Folgen einer fristlosen Kündigung, einer Räumungsklage und der Durchsetzung von Ansprüchen. Darüber hinaus können Sie sich auf das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) berufen, das Ihnen als Vermieter erlaubt, potenzielle Mieter nach bestimmten Kriterien auszuwählen, solange Sie keine Diskriminierung begehen.

Wenn Sie einen Anwalt für Ihr Anliegen suchen, sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, der mit den aktuellen Gesetzen und Urteilen vertraut ist und Ihnen kompetent zur Seite stehen kann. Auf rechtsanwalt.com finden Sie schnell und einfach einen passenden Anwalt in Ihrer Nähe.

 

Mietnomaden im deutschen Mietrecht

Das deutsche Mietrecht zeichnet sich durch seine Mieterfreundlichkeit aus. Diese sollen beim wohnen so gut wie möglich vor der Willkür eines Vermieters geschützt werden. So kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nur beenden, wenn er die Räume selbst benötigt, er einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil erleidet oder wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt. Letzteres ist etwa der Fall, wenn keine Miete gezahlt wird und Mietrückstände entstehen.

Die Kündigungsfrist beträgt im Normalfall drei Monate und verlängert sich je nach Dauer des Mietverhältnisses. Eine ordentliche Kündigung muss begründet werden, der Umstand, dass die Miete nicht gezahlt wurde, ist dabei ausreichend. Eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung ist nach § 543 BGB hingegen erst möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Weigert sich der Mieter, die Wohnung zu räumen, kann eine Räumungsklage eingereicht werden.

Welche Änderungen gibt es im Mietrechtsänderungsgesetz?

2013 wurde das Mietrecht durch das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) angepasst, um die Vermieter besser vor Mietnomaden zu schützen. So ist es dem Vermieter nun möglich, vor Gericht eine Sicherheitsanordnung zu erwirken. In einem solchen Fall muss der Mieter eine Sicherheit in Form von Geld oder einer Bürgschaft hinterlegen.  Tut er das nicht, kann eine einstweilige Verfügung auf Zwangsräumung wegen Zahlungsverzug eingeklagt werden.

Die Verfügung kann auch gegen einen Dritten erwirkt werden, der den Besitz über die Wohnung durch einen Untermietvertrag innehat. So können unliebsame Untermieter schnell aus der Wohnung entfernt werden. Auch wenn sich die Wohnung in einem unzumutbaren und verwahrlosten Zustand befindet und eine Abmahnung keine Wirkung zeigt, ist eine fristlose Kündigung möglich. In einem solchen Fall kann auch das städtische Ordnungsamt mit einbezogen werden, dass die Wohnung zur Gefahrenabwehr entrümpelt. Der Mieter hat dafür die Kosten zu tragen, ist der dazu nicht in der Lage, muss jedoch der Vermieter zahlen.

Klassische Vollstreckung und Berliner Räumung

Wenn das Gericht der Räumung zustimmt, ist die Vollstreckung der nächste Schritt. Bei der klassischen Form müssen ein Gerichtsvollzieher und ein Umzugsunternehmen die Wohnung ausräumen, die Habseligkeiten des Mieters in ein Lager transportieren und die Schlösser austauschen. Dafür werden in den meisten Fällen mindestens 3.000€ fällig. Die Kosten muss der Vermieter tragen, kann sie sich jedoch vom Mieter wieder holen. Eine Alternative stellt die sogenannte Berliner Räumung dar.

Dabei muss nur der Gerichtsvollzieher bezahlt werden, der den Mieter der Wohnung verweist und die Schlösser austauscht. Die Kosten liegen meist bei nur wenigen hundert Euro. Es sollte jedoch beachtet werden, dass der Vermieter bei grober Fahrlässigkeit für den Besitz des Mieters haftet. Daher ist es ratsam, den Inhalt der Wohnung in Beisein eines geeigneten Zeugen zu dokumentieren. Sie haben weitere Fragen zur Berliner Räumung? Lassen Sie sich hier von einem kundigen Rechtsanwalt beraten.

Räumung des Mietgegenstandes gemäß § 940a ZPO

Die Mietrechtsnovelle hat die Räumung von Wohnraum im § 940 a ZPO deutlich erweitert. Man kann sich von seinem Anwalt z B. über diese 3 Möglichkeiten, die auf eine Räumung durch einstweilige Verfügung hinarbeiten, auf Basis des § 940a Abs. 1 ZPO beraten lassen:

  1. Räumung bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib und Leben
  2. Räumung sonstiger Dritter (Mitbewohner, s.u.)
  3. Räumung bei missachteter Sicherungsanordnung
    Sollten Sie einen säumigen Mieter mit auf Zahlung verklagt haben, so können Sie gem. § 283a ZPO ggf. gleichzeitig auf Räumung klagen.

§ 940 a ZPO Abs. 1 ist ausschließlich anwendbar auf die Räumung von Wohnraum setzt aber nicht voraus, dass ein Mietverhältnis besteht oder je bestanden hat.
Existiert kein Mietvertrag, z.B. bei einer „Besetzung“ einer leerstehenden Wohnung, kommt es auf die Art der Räume und den Zweck an, dem sie üblicherweise dienen.
Dabei muss der “Besetzer” den Besitz an der Wohnung durch sog. “verbotene Eigenmacht”, d.h. ohne oder gegen den Willen des Wohnungseigentümers erlangt haben.

Räumung bei Konkreter Gefahr für Leib und Leben

Wenn der Vermieter vom Mieter objektiv und konkret bedroht wird kommt eine Räumung nach § 940 a Abs. 1 ZPO ebenfalls in Betracht. Damit können Sie auch einen Mitbewohner aus der Wohnung werfen lassen der sich Ihnen gegenüber bedrohlich verhält. So hat z.B. das Amtsgericht Hamburg eine Räumung im Wege einer einstweiligen Verfügung angeordnet, weil die bei einem Mieter wohnende Familienangehörige Beauftragte des Vermieters und andere, nachhaltig beleidigt, bedroht und angegriffen hatte. (AG Hamburg vom 22.06.2010 – 40 A C 273/10, NZM 2010, 667).

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