Miete

Der rechtliche Ratgeber rund um die Miete von Wohnraum

Die Entrichtung der privaten Miete ist gemäß § 535 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch die vertragliche Grundpflicht des Mieters in einem Mietverhältnis: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete für die Immobilie zu entrichten.“ Die Gegenleistung besteht in der Einräumung des „Gebrauchs der Mietsache“, also der Zurverfügungstellung der Wohnung oder des Hauses durch den Vermieter. Der private Mietvertrag für den Wohnraum beschränkt die Nutzung ausschliesslich auf das Wohnen! Ein Zimmer zum arbeiten (Arbeitszimmer) für Freiberufler und Lehrer ist davon abgedeckt.

Für gewerbliche Miete lesen Sie bitte unseren Ratgeber zum Thema Gewerbemietrecht.

Die Höhe der Miete

Grundsätzlich sind Mieter und Vermieter als Vertragsparteien frei, die Höhe der durch den Mieter zu entrichtenden Miete (Entgelt) im Mietvertrag für den Wohnraum/Haus zu vereinbaren. Allerdings sieht das Mietrecht in diesem Zusammenhang für Immobilien auch eine ganze Reihe von Einschränkungen vor. Hierbei ist zunächst der von vornherein unzulässige Mietwucher zu nennen. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum liegt dieser vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Bei der Gewerbemiete ist dies erst ab mehr als 100 % Übersteigung der Fall. Der Mietwucher ist nach § 291 Strafgesetzbuch strafbar und wird mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe belegt. Zusätzlich regelt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dass ein Vermieter ordnungswidrig handelt, wenn er eine um mehr als 20 % überhöhte Miete von seinem Mieter verlangt. Zivilrechtlich bestimmt § 138 BGB, dass entsprechende Mietvereinbarungen nichtig sind, wenn sich der Vermieter bei ihrem Zustandekommen Unerfahrenheit, Zwangslage und das fehlende Urteilsvermögen des Mieters zu Nutze gemacht hat. Liegt bei dem gemieteten Objekt ein Mangel vor, so räumt das Gesetz dem Mieter darüber hinaus noch das Recht ein, die Miete zu mindern. Je nach Schwere des Mangels ist es möglich, die Miete um bis zu 100 % zu mindern.

Darf die Miete erhöht werden?

Die Erhöhung der vereinbarten Miete für die Mietsache ist prinzipiell durch freie Vereinbarung möglich, allerdings unter Vorbehalt der Bestimmungen zum Mietwucher. Kommt eine Übereinkunft über eine Mieterhöhung zwischen Mieter und Vermieter für den Wohnraum nicht zustande, so kann der Vermieter die Miete einseitig nur im Rahmen umfangreicher Vorschriften im BGB erhöhen. Denkbar ist eine Erhöhung im Rahmen einer vereinbarten Staffelmiete, bei der sich die Parteien zu Beginn darauf einigen, dass die Miete für die Wohnen oder das Haus zu fest vorherbestimmten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag steigen soll. Eine Erhöhung kann auch gemäß der §§ 558 – 558e BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Außerdem kann ein Vermieter auch einen Teil der Kosten, die er für die Modernisierung der Wohnung aufgebracht hat, auf die Miete umlegen und diese so erhöhen.

Wann kann ich eine Mietminderung machen?

Wenn die gemietete Wohnung oder das Haus größere Mängel aufweist, so kann man ggf. die Miete mindern. Lesen Sie die wichtigsten Dinge dazu im “Ratgeber zum Thema Mietminderung“.

Mietschulden

Muss die Miete durch den Mieter monatlich bezahlt werden, was in aller Regel der Fall ist, so muss sie zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag, entrichtet werden. Die Regelung finden Sie in Ihrem Mietvertrag. Kommt der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand, so muss er Probleme befürchten: Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet in regelmäßigen Abständen einen Nachweis für angefallene Betriebskosten zu erbringen. Die Kosten setzten sich aus Heizkosten, Allgemeinstrom, Hausmeisterservice, Hausverwaltung, Kosten für Gärtner, usw. zusammen. Lesen Sie dazu unseren “Ratgeber zum Thema Betriebskostenabrechnung“.

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