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Ratgeber zum Thema Zwangsräumung

Verfasst am 15. Juli 2020

Definition "Zwangsräumung"
Die Zwangsräumung ist der letzte Schritt im Rahmen einer Räumungs- oder einer Sammelklage, wenn der Mieter trotz eines Räumungstitel des Vermieters nicht aus der Wohnung auszieht.
https://de.fotolia.com/ungermedien

Was ist eine Zwangsräumung?

Nach dem deutschen Recht ist es nahezu unmöglich für den Vermieter, den Mieter aus der Wohnung „herauszubekommen“. Liegen jedoch Voraussetzungen der Kündigung vor und beendet der Vermieter den Mietvertrag, sind viele Mieter empört. Viele können und wollen den Umstand nicht verstehen, obwohl sie ihn meistens selbst herbeigeführt haben. Wenn der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung nach der gesetzlichen Kündigungsfrist oder bei der außerordentlichen Kündigung nach einer angemessenen Frist immer noch nicht die Räumlichkeiten verlassen hat, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Hat der Vermieter im Prozess gewonnen und weigert sich der Mieter immer noch die Wohnung zu verlassen, kann der Vermieter auf die Möglichkeit der Zwangsräumung zurückgreifen.

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Hat das Gericht sein Urteil über die Räumung gefällt, muss der Vermieter eventuell noch eine Räumungsfrist abwarten, innerhalb derer der Mieter die Räumlichkeiten zu verlassen hat. In Fällen der Krankheit oder akuter Suizidgefahr des Mieters kann auch der sog. Räumungsschutz eingreifen. Diese Frage ist jedoch immer auf Einzelfälle bezogen und sollte deshalb unbedingt von einem rechtskundigen Berater erläutert werden. Sollten Sie Fragen zum Räumungsschutz haben, lassen Sie sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt, den sie auf rechtsanwalt.com finden, beraten.

Räumungsvergleich

Trotz des laufenden Prozesses besteht für die Parteien die Möglichkeit auf Einigung. Besteht kaum Aussicht auf Erfolg der Räumungsklage, ist eine gütliche Einigung ratsam. In einem sog. Räumungsvergleich kann insbesondere vereinbart werden, dass der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht und der Vermieter im Gegenzug z.B. auf die Schönheitsreparaturen verzichtet. Zieht der Mieter zum vereinbarten Termin dennoch nicht aus, gilt der Räumungsvergleich als Titel für die Zwangsräumung.

Berliner Räumung

Bei der Berliner Räumung beantragt der Gerichtsvollzieher beim zuständigen Gericht allein die „Herausgabe der Wohnung“ an sich selbst. Damit verbleiben alle Einrichtungsgegenstände in den Räumlichkeiten und es fallen nur die Kosten für den Austausch der Schlösser in der Wohnung an. Verlangt der Mieter seine Sachen nicht innerhalb einer bestimmten Frist zurück, kann der Vermieter die Sachen mittels einer Versteigerung oder eines Verkaufs verwerten.

Dabei ist die Vorschrift des § 811 ZPO zu beachten, welche einen Katalog der nicht-pfändbaren Gegenstände enthält.

Frankfurter Räumung

Eine weitere Art der Räumung ist die sogenannte Frankfurter Räumung. Hierbei erledigt der Vermieter die Räumung unter Auflagen des Gerichtsvollziehers eigenhändig. Der Hausrat des Mieters wird in einen für den Gerichtsvollzieher zugänglichen und vom Vermieter ausgesuchten Raum verbracht. Bei dem Umräumen der einzelnen Gegenstände haftet der Vermieter auf Schadensersatz, falls einer der Gegenstände Beschädigungen durch die Zwangsräumung aufweist.

Hamburger Räumung

Die Hamburger Räumung wird in zwei Phasen vollzogen. Zunächst werden die Wohnungsschlösser ausgetauscht und ein Speditionsunternehmen vom Gerichtsvollzieher beauftragt. Bevor das Unternehmen die Tätigkeit aufnimmt wird dem Mieter eine zweiwöchige Frist zur Räumung der Wohnung eingeräumt. Lässt der Mieter diese genannte Frist erfolglos verstreichen, werden seine Sachen daraufhin vom Speditionsunternehmen aus der Wohnung ausgeräumt und eingelagert bzw. in eine Unterkunft verbracht.

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Top-Fragen zum Thema Zwangsräumung für Vermieter

1. Kann ich den Mieter ohne gerichtlichen Beschluss selbst „rausschmeißen“?

Nein. Der Vermieter darf sich nicht eigenmächtig Zutritt zu der Wohnung des Mieters verschaffen und gegebenenfalls die Schlösser austauschen oder die Sachen des Mieter aus der Wohnung schaffen. Eine solche „Selbstjustiz“ kann neben den zivilrechtlichen Ansprüchen auch strafrechtliche Konsequenzen in Gestalt einer Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs oder einer Nötigung nach sich ziehen. Kommt es zwischen Ihnen und Ihrem Mieter zum Streit und möchte der Mieter die Wohnung nicht räumen, sprechen sie auf rechtsanwalt.com einen erfahrenen Rechtsanwalt wegen des weiteren Vorgehens an.

2. Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung?

Die Kosten für die Zwangsräumung hat der Mieter als Prozessverlierer zu tragen. Jedoch wird der Gerichtsvollzieher ohne den Kostenvorschuss des Vermieters nicht tätig. Das Vorgehen bedeutet mithin für den Vermieter ein finanzielles Risiko, da man gewissermaßen auch das Insolvenzrisiko des Mieters trägt. Lassen Sie sich im Vorfeld einer Zwangsräumung von einem kompetenten Anwalt beraten und nutzen Sie das Angebot der telefonischen Rechtsberatung.

3. Gibt es eine außergerichtliche Lösung?

In manchen Fällen besteht keine sichere Aussicht auf Erfolg bei einer Räumungsklage. Vermieter haben im Räumungsprozess daher die Möglichkeit auf eine gütliche Einigung mit dem Mieter. Im sogenannten „Räumungsvergleich“ kann Verschiedenes vereinbart werden, so z.B. dass der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet, wenn der Mieter an einem bestimmten Datum auszieht. Hält der Mieter diese Absprache nicht ein, kann der Räumungsvergleich als Zwangsräumungstitel genutzt werden. Erfahren Sie mehr über diese Vorgehensweise bei unserer schriftlichen Rechtsberatung!

Top-Tipps zum Thema Zwangsräumung für Vermieter

1. Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten!

Geht der Mieter Ihrer Aufforderung, die Wohnung zu räumen nicht nach, sollten Sie sich von einem Rechtsbeistand beraten lassen. Oftmals kann ein Anwaltsschreiben an den Mieter bereits Wunder vollbringen und eine Androhung eines Gerichtsprozesses genau das richtige Argument sein. Nutzen Sie das Angebot der telefonischen Rechtsberatung oder finden Sie einen erfahrenen Rechtsanwalt in Ihrer Region auf rechtsanwalt.com.

2. Gehen Sie richtig vor!

Um die Zwangsräumung (reibungslos) durchsetzen zu können, sollten Sie bereits bei der Kündigung alle Einzelheiten beachten. Begeht der Mieter beispielsweise eine Pflichtverletzung in dem er wegen mehrerer Ruhestörungen auffällt oder entstehen an der Wohnung Schäden, die auf das Handeln des Mieters zurückzuführen sind, sollten Sie ihn zunächst einmal abmahnen und ihm damit die Chance der Besserung geben. Kommt er der Aufforderung innerhalb einer angemessenen, von Ihnen festgesetzten Frist nicht nach, können Sie ihm kündigen!

Einem Mieter, der mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist, können Sie dagegen auch ohne (weitere) Abmahnung fristlos kündigen. Wurde der Mietvertrag nach dem 01.05.2013 abgeschlossen, so können Sie dem Mieter auch fristlos kündigen, wenn er mit der Zahlung der Kaution (die zwei Monatskaltmieten entspricht) in Verzug ist. Beachten Sie, dass Sie auch bei einer fristlosen Kündigung dem Mieter eine angemessene Frist zum Auszug – meistens zwei Wochen – gewähren müssen. Ihnen steht jedoch für diese Dauer grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung zu.

Haben Sie Fragen zu der Berechnung der Fristen und der Einschätzung, wann der „richtige Zeitpunkt“ zur Aussprach der Kündigung gekommen ist, dann nutzen Sie das Angebot der telefonischen Rechtsberatung und lassen sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten.


Top-Fragen zum Thema Zwangsräumung für Mieter

1. Kann ich eine Zwangsräumung verhindern?

Nach § 721 ZPO kann der Mieter bis zum Ende der letzten mündlichen Verhandlung Antrag auf Räumungsfrist stellen. Das Gericht prüft in diesem Zusammenhang die Umstände und entscheidet über eine angemessene Frist für den Auszug des Mieters.

Hat der Vermieter dagegen bereits einen gültigen Räumungstitel erhalten und den Gerichtsvollzieher beauftragt, so erhält der Mieter eine (letzte) Chance die Wohnung binnen drei Wochen zu verlassen. Lassen Sie sich dazu telefonisch von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten!

2. Wer führt die Zwangsräumung durch?

Ist die Räumungsklage erfolgreich, erfolgt die Zwangsräumung. Der Ablauf liegt in der Hand des Gerichtsvollziehers. Dieser ist dazu verpflichtet dem Mieter eine letzte Frist zu setzen, bevor er mit der Ausführung seiner Tätigkeit beginnt. Reagiert der Mieter auf die Aufforderung nicht, kann der Gerichtsvollzieher ihn aus der Wohnung entfernen lassen. Meist werden die Schlösser in der Wohnung ausgetauscht und eine Speditionsfirma beauftragt. 

3. Was darf gepfändet werden?

Grundsätzlich erstreckt sich das Vermieterpfandrecht auf alle Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden. Zu beachten ist dennoch die Vorschrift des § 811 ZPO. Diese enthält einen Katalog der Gegenstände, die nicht gepfändet werden dürfen. Genaueres erfahren Sie bei unserer schriftlichen Rechtsberatung.

Top-Tipps zum Thema Zwangsräumung für Mieter

1. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten!

Wird Ihnen eine Kündigung ausgesprochen und beharrt der Vermieter auf Ihrem Auszug aus der Wohnung, sollten Sie Ruhe bewahren. Oftmals ist die Kündigung des Vermieters unwirksam, weil sie keinen ausreichenden Grund für eine Kündigung enthält oder beispielsweise Formmängel enthält. Lassen Sie die Sachlage von einem Rechtsanwalt prüfen und nutzen Sie das Angebot der schriftlichen Rechtsberatung.

2. Eine Ausnahme: Untermieter!

Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) können Dritte, die im Besitz der Mietsache sind und nicht in einem Vollstreckungstitel oder der hinzugefügten Vollstreckungsklausel genannt werden, nicht zwangsgeräumt werden. Besteht der Verdacht darauf, dass der Hauptmieter dem Untermieter die Mietsache nur zur Verhinderung der Zwangsräumung eingeräumt hat, ist die Räumung dennoch nicht möglich. Wenden Sie sich bei weiteren Fragen an unsere telefonische Rechtsberatung!

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