Wie finde ich eine zuverlässige und preiswerte Rechtsschutzversicherung?

Rechtsschutzversicherung
Ratgeber 20.11.2023 Christian Schebitz

Zwangsräumung, wie man sich wehren kann.

Die Zwangsräumung ist eine drastische Maßnahme, die Vermieter ergreifen können, wenn Mieter ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen. Dabei wird der Mieter mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers aus der Wohnung entfernt und das Schloss ausgewechselt. Die persönlichen Gegenstände des Mieters werden eingelagert oder versteigert. Eine Zwangsräumung ist nicht nur ein schwerer Eingriff in die Privatsphäre, sondern kann auch existenzielle Folgen haben. Deshalb sollten Sie sich als Mieter gut informieren und rechtzeitig handeln, um eine Zwangsräumung zu vermeiden oder abzuwenden.

Wie kommt es zu einer Räumung?

Eine Zwangsräumung ist die letzte Konsequenz eines Räumungsverfahrens, das der Vermieter gegen den Mieter einleiten kann. Die häufigsten Gründe für eine Räumungsklage sind

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Füllen Sie das nachfolgende Formular aus, wenn es sich um eine realistische Anfrage handelt können Sie damit rechnen, dass sich bald ein Anwalt bei Ihnen meldet.

  • Mietrückstände: Wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder innerhalb von zwei Jahren mehrfach unpünktlich gezahlt hat, kann der Vermieter fristlos kündigen und die Räumung verlangen.
  • Vertragswidriger Gebrauch: Wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, gewerblich nutzt oder in einem unzumutbaren Zustand hält, kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen und die Räumung verlangen.
  • Eigenbedarf: Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen, kann er dem Mieter ordentlich kündigen und die Räumung verlangen. Dabei muss er den Eigenbedarf begründen und eine angemessene Kündigungsfrist einhalten.

Um die Räumung durchzusetzen, muss der Vermieter zunächst eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, sich zu verteidigen und Einwendungen gegen die Klage zu erheben. Gibt das Gericht dem Vermieter Recht, erlässt es ein Räumungsurteil, das dem Mieter zugestellt wird. Der Mieter muss dann innerhalb einer bestimmten Frist die Wohnung räumen und an den Vermieter herausgeben. Tut er dies nicht, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Wie kann eine Räumung verhindert oder aufgeschoben werden?

Eine Räumung ist für beide Seiten mit hohen Kosten und Risiken verbunden. Deshalb sollte versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden oder zumindest die Vollstreckung hinauszuzögern. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Schuldenerlass oder Ratenzahlung: Sind Mietrückstände der Grund für die Räumung, kann man versuchen, mit dem Vermieter zu vereinbaren, dass er auf einen Teil oder die gesamte Forderung verzichtet oder eine Ratenzahlung akzeptiert. Dadurch kann die Kündigung unwirksam werden oder zumindest die Vollstreckung ausgesetzt werden.
  • Widerspruch oder Berufung: Wenn man mit dem Räumungsurteil nicht einverstanden ist, kann man innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch oder Berufung einlegen. Damit kann man das Verfahren in eine höhere Instanz bringen und Zeit gewinnen.
  • Räumungsfrist oder Räumungsschutz: Wenn man aus persönlichen Gründen nicht in der Lage ist, die Wohnung fristgerecht zu räumen, kann man beim Gericht eine Verlängerung der Räumungsfrist oder einen vorläufigen Räumungsschutz beantragen. Dazu muss man glaubhaft machen, dass die sofortige Räumung eine unzumutbare Härte darstellen würde, zum Beispiel wegen Krankheit, Alter oder fehlender Ersatzwohnung.
  • Sozialamt oder Jobcenter: Wer finanzielle Schwierigkeiten hat, die Miete zu zahlen oder eine neue Wohnung zu finden, kann sich an das Sozialamt oder das Jobcenter wenden. Diese können unter Umständen Mietrückstände übernehmen, Umzugskosten bezahlen oder eine Notunterkunft vermitteln.

Wie kann man sich rechtlich beraten und vertreten lassen?

Eine Räumungsklage ist ein komplexer und ernsthafter Rechtsstreit, der hohe Anforderungen an Form und Inhalt der Schriftsätze sowie an die Beweisführung stellt. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig an einen Rechtsanwalt zu wenden, der die eigenen Interessen vertritt und die Erfolgsaussichten einschätzt. Ein Anwalt kann auch helfen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen oder einen Vergleich abzuschließen.

Hier finden Sie einen Anwalt für Mietrecht.  Dort kann man auch Bewertungen von anderen Mandanten lesen oder eine kostenlose Ersteinschätzung anfordern.

Welche Gesetze sind relevant für eine Zwangsräumung?

Die wichtigsten Gesetze, die die Räumung regeln, sind

  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB enthält die allgemeinen Vorschriften über das Mietverhältnis, die Kündigung, die Räumungsklage und die Zwangsvollstreckung.
  • Zivilprozessordnung (ZPO): Die ZPO regelt das Verfahren vor den Zivilgerichten, die Zustellung von Schriftstücken, Rechtsmittel und Vollstreckungsmaßnahmen.
  • Gerichtsvollzieherordnung (GVO): Die GVO regelt die Zuständigkeit und Befugnisse des Gerichtsvollziehers bei der Zwangsräumung.
  • Sozialgesetzbuch (SGB): Das SGB regelt die Leistungen der Sozialhilfe und der Grundsicherung für Arbeitssuchende, die bei einer Zwangsräumung in Anspruch genommen werden können.

Was ist eine Zwangsräumung?

Nach dem deutschen Recht ist es nahezu unmöglich für den Vermieter, den Mieter aus der Wohnung „herauszubekommen“. Liegen jedoch Voraussetzungen der Kündigung vor und beendet der Vermieter den Mietvertrag, sind viele Mieter empört. Viele können und wollen den Umstand nicht verstehen, obwohl sie ihn meistens selbst herbeigeführt haben. Wenn der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung nach der gesetzlichen Kündigungsfrist oder bei der außerordentlichen Kündigung nach einer angemessenen Frist immer noch nicht die Räumlichkeiten verlassen hat, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Hat der Vermieter im Prozess gewonnen und weigert sich der Mieter immer noch die Wohnung zu verlassen, kann der Vermieter auf die Möglichkeit der Zwangsräumung zurückgreifen.

Hat das Gericht sein Urteil über die Räumung gefällt, muss der Vermieter eventuell noch eine Räumungsfrist abwarten, innerhalb derer der Mieter die Räumlichkeiten zu verlassen hat. In Fällen der Krankheit oder akuter Suizidgefahr des Mieters kann auch der sog. Räumungsschutz eingreifen. Diese Frage ist jedoch immer auf Einzelfälle bezogen und sollte deshalb unbedingt von einem rechtskundigen Berater erläutert werden. Sollten Sie Fragen zum Räumungsschutz haben, lassen Sie sich von einem erfahrenen Rechtsanwalt, den sie auf rechtsanwalt.com finden, beraten.

Räumungsvergleich

Trotz des laufenden Prozesses besteht für die Parteien die Möglichkeit auf Einigung. Besteht kaum Aussicht auf Erfolg der Räumungsklage, ist eine gütliche Einigung ratsam. In einem sog. Räumungsvergleich kann insbesondere vereinbart werden, dass der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht und der Vermieter im Gegenzug z.B. auf die Schönheitsreparaturen verzichtet. Zieht der Mieter zum vereinbarten Termin dennoch nicht aus, gilt der Räumungsvergleich als Titel für die Zwangsräumung.

Berliner Räumung

Bei der Berliner Räumung beantragt der Gerichtsvollzieher beim zuständigen Gericht allein die „Herausgabe der Wohnung“ an sich selbst. Damit verbleiben alle Einrichtungsgegenstände in den Räumlichkeiten und es fallen nur die Kosten für den Austausch der Schlösser in der Wohnung an. Verlangt der Mieter seine Sachen nicht innerhalb einer bestimmten Frist zurück, kann der Vermieter die Sachen mittels einer Versteigerung oder eines Verkaufs verwerten.

Dabei ist die Vorschrift des § 811 ZPO zu beachten, welche einen Katalog der nicht-pfändbaren Gegenstände enthält.

Frankfurter Räumung

Eine weitere Art der Räumung ist die sogenannte Frankfurter Räumung. Hierbei erledigt der Vermieter die Räumung unter Auflagen des Gerichtsvollziehers eigenhändig. Der Hausrat des Mieters wird in einen für den Gerichtsvollzieher zugänglichen und vom Vermieter ausgesuchten Raum verbracht. Bei dem Umräumen der einzelnen Gegenstände haftet der Vermieter auf Schadensersatz, falls einer der Gegenstände Beschädigungen durch die Zwangsräumung aufweist.

Hamburger Räumung

Die Hamburger Räumung wird in zwei Phasen vollzogen. Zunächst werden die Wohnungsschlösser ausgetauscht und ein Speditionsunternehmen vom Gerichtsvollzieher beauftragt. Bevor das Unternehmen die Tätigkeit aufnimmt wird dem Mieter eine zweiwöchige Frist zur Räumung der Wohnung eingeräumt. Lässt der Mieter diese genannte Frist erfolglos verstreichen, werden seine Sachen daraufhin vom Speditionsunternehmen aus der Wohnung ausgeräumt und eingelagert bzw. in eine Unterkunft verbracht.

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