Wie finde ich eine zuverlässige und preiswerte Rechtsschutzversicherung?

Rechtsschutzversicherung
Ratgeber 06.10.2023 Christian Schebitz

Räumungsklage abwenden, aber wie?

Eine Räumungsklage abwenden bedeutet,  dass ein Mieter die Mietwohnung, trotz Kündigung, nicht verlassen möchte und sich dagegen gerichtlich wehrt. Diese Klage kann sehr schwerwiegende Folgen für den Mieter haben, wie den Verlust der Wohnung, hohe Kosten und einen negativen Schufa-Eintrag. Es ist daher wichtig zu wissen, wie man eine Räumungsklage vermeiden kann. Wir erklären es Ihnen in diesem Beitrag und wie Sie sich dagegen wehren oder gemeinsam mit Ihrem Vermieter eine Lösung finden können.

Unter welchen Bedingungen kann ein Vermieter eine Räumungsklage einreichen?

Ein wirksamer Räumungstitel ist Voraussetzung für den Vermieter, um eine Räumungsklage einzureichen. Das bedeutet, dass der Vermieter nur dann berechtigt ist, die Wohnung zu räumen, wenn er einen gültigen Gerichtsbeschluss oder eine notarielle Räumungsvereinbarung vorweisen kann. Diese Dokumente gewähren ihm das Recht, das Mietverhältnis zu beenden. Nichtzahlung der Miete oder Verstoß gegen den Mietvertrag.

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Ein solcher Räumungstitel kann nur aus einem berechtigten Interesse des Vermieters resultieren, wie beispielsweise aus den häufigsten Gründen:

  • Zahlungsverzug des Mieters: Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten schuldet oder innerhalb von zwei Jahren wiederholt zu spät bezahlt hat.
  • Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung
  • Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis weitervermietet, an Dritte weitergibt oder anderweitig als vereinbart nutzt.
  • Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige benötigt.
  • Kündigung wegen Verwertung
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs: Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung abreißen, grundlegend sanieren oder verkaufen möchte und ihm dadurch ein erheblicher Nachteil entstehen würde, wenn er das Mietverhältnis fortsetzen müsste.

Der Vermieter muss dem Mieter die Kündigung schriftlich und mit dem Kündigungsgrund mitteilen. Zudem muss er dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist setzen, die je nach Art der Kündigung zwischen zwei Wochen und neun Monaten betragen kann.

Kann man eine Räumungsklage abwenden?

Falls der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert und die Wohnung nicht räumt, muss der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Der Mieter erhält eine Aufforderung vom Gericht, um eine Stellungnahme abzugeben. Danach kann er die Räumungsklage abwenden lassen. Die Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu verteidigen, sind abhängig vom Kündigungsgrund. Aber wie kann man sich gegen eine Räumungsklage wehren?

Nachfolgend präsentieren wir drei Beispiele:

  • Wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, kann er die fristlose Kündigung verhindern, indem er die ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten ab Erhalt der Räumungsklage vollständig begleicht oder sich zur Zahlung verpflichtet. Dies wird als “Schonfristzahlung” bezeichnet. Der Mieter kann die Kündigung anfechten, wenn er nicht für den Zahlungsverzug verantwortlich ist oder die Miete rechtzeitig gezahlt hat, aber der Vermieter sie nicht erhalten hat.
  • Wenn der Mieter unerlaubt in der Wohnung agiert hat, ist es möglich die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er dies unverzüglich beendet oder belegt, dass er die Erlaubnis des Vermieters dafür hatte.
  • Der Mieter kann die Kündigung auch anfechten, wenn er nicht für die vertragswidrige Nutzung der Wohnung verantwortlich ist oder die Wohnung nicht für einen anderen als den vereinbarten Zweck nutzt.
  • Wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, indem er den Eigenbedarf bestreitet oder widerlegt. Er muss beweisen, dass der Vermieter die Wohnung entweder nicht selbst benötigt, auch nicht für seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen, oder dass er die Absicht nur vorgeschoben hat, um den Mieter loszuwerden. Der Mieter kann alternativ die Kündigung anfechten, indem er einen Härtefall geltend macht. Dies bedeutet, dass er aufgrund seiner Gesundheit, familiären Situation oder beruflichen Verpflichtungen nicht dazu in der Lage ist, die Wohnung zu verlassen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Dauer einer Räumungsklage hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Zuständigkeit des Gerichts, der Anzahl der Parteien, der Art der Räumungsgründe und dem Verhalten des Mieters. Im Durchschnitt kann eine Räumungsklage zwischen sechs Monaten und zwei Jahren dauern.

Wie kann man eine Zwangsräumung abwenden?

Eine Zwangsräumung ist ein ernstes Problem, das man nicht ignorieren sollte. Wenn man eine Räumungsklage bekommt, sollte man schnell handeln und nach einer Lösung suchen. Man kann einen Anwalt oder eine Beratungsstelle kontaktieren, um die juristischen Möglichkeiten herauszufinden oder mit dem Vermieter über eine
Ratenzahlung, Stundung oder Mietminderung verhandeln. Falls man sich nicht einigen kann oder die Wohnung unbewohnbar wird, sollte man eine andere Unterkunft suchen. Um Hilfe bei der Finanzierung einer Sozialwohnung oder Wohngeld zu beantragen, sollte man sich an die zuständige Behörde wenden. Wenn eine Räumung unvermeidbar ist, sollte man sich um eine Lagermöglichkeit für persönliche Gegenstände kümmern. Hier geht es zum Ratgeber Zwangsräumung.

Wie kann man mit dem Vermieter eine Vereinbarung finden?

Eine Räumungsklage birgt für beide Parteien Risiken, Kosten und Stress. Deshalb kann es nützlich sein, auf eine gütliche Einigung mit dem Vermieter hinzuarbeiten, um einen Gerichtsprozess zu vermeiden. Eine einvernehmliche Lösung kann zum Beispiel bedeuten, dass der Mieter die Wohnung freiwillig räumt und als Gegenleistung eine finanzielle Entschädigung oder eine andere Wohnung vom Vermieter angeboten bekommt. Oder der Mieter kann in der Wohnung bleiben, wenn er eine höhere Miete zahlt oder bestimmte Bedingungen erfüllt.

Die Parteien können jederzeit eine einvernehmliche Lösung finden, sogar während eines laufenden Gerichtsverfahrens. Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollte eine solche Abmachung schriftlich festgehalten und notariell beurkundet werden.

Welche Kosten fallen bei einer Räumungsklage in Deutschland an?

Die Kosten für eine solche Klage hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Streitwert, der Anzahl der Parteien, dem Gerichtsstand und dem Ergebnis des Verfahrens. In der Regel muss der Vermieter zuerst die Kosten für Gericht und Anwalt auslegen, die sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) richten. Wenn der Vermieter die Räumungsklage gewinnt, kann er diese Kosten vom Mieter zurückverlangen. Wenn der Vermieter die Räumungsklage verliert, muss er die Kosten allein tragen und gegebenenfalls auch die Anwaltskosten des Mieters übernehmen. Die Kosten für das Gerichtsverfahren sind im Gerichtskostengesetz (GKG) und in der Kostenordnung (KostO) festgelegt. Sie hängen vom Wert des Streitgegenstandes ab, der sich aus der Jahresmiete oder dem Jahresnutzungswert der Wohnung oder des Hauses ergibt. Die Kosten für den Anwalt richten sich nach dem RVG und sind in der Gebührentabelle (VV RVG) festgelegt. Sie hängen ebenfalls vom Wert des Streitgegenstandes ab und umfassen eine Verfahrensgebühr, eine Terminsgebühr und eine Einigungsgebühr. Die Kosten für eine Räumungsklage können je nach Fallumfang und Schwierigkeit variieren.

Im Folgenden finden Sie ein Beispiel für eine Räumungsklage mit einem Streitwert von 10.000 Euro:

Gerichtskosten belaufen sich auf 3 x 261 Euro = 783 Euro.
Die Anwaltskosten für den Vermieter betragen 1,3 x 900 Euro + 1,2 x 900 Euro + 1,0 x 900
Euro = 3.330 Euro, während die Anwaltskosten für den Mieter 1,3 x 900 Euro + 1,2 x 900 Euro = 2.430 Euro betragen.

In diesem Fall würde eine Räumungsklage insgesamt zwischen 4.113 Euro (wenn der Vermieter gewinnt) und 6.543 Euro (wenn der Vermieter verliert) kosten.

Welche konkreten Schritte sollten Mieter ergreifen, wenn sie von einer Räumungsklage bedroht oder betroffen sind?

Hier sind einige einfache Handlungsanweisungen zum Räumungsklage abwenden:

  • Bleiben Sie ruhig und lassen Sie sich nicht einschüchtern.
  • Überprüfen Sie die Kündigung und die Räumungsklage auf ihre Rechtmäßigkeit und Fristen.
  • Suchen Sie rechtzeitig einen Anwalt. Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie beraten, vertreten und Ihre Erfolgsaussichten einschätzen.
  • Zahlen Sie die noch offenen Mietzahlungen innerhalb der angegebenen Frist oder vereinbaren Sie mit dem Vermieter eine Ratenzahlung.
  • Beenden Sie die nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung oder holen Sie zuvor die Erlaubnis des Vermieters ein.
  • Bestreiten Sie den vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf oder legen Sie einen Härtefall dar.
  • Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter und versuchen Sie gemeinsam eine Lösung zu finden.
  • Notieren Sie alle Abmachungen schriftlich und lassen Sie sie von einem Notar beglaubigen.

Wo kann man mehr Informationen zum Thema erhalten?

Weitere Auskünfte zur Räumungsklage sind unter folgenden Links verfügbar:

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