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Rechtsschutzversicherung
Ratgeber 07.10.2023 Alex

Eigenbedarfskündigung 2024 – Was Sie beachten müssen!

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, weil er die Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen überlassen will. Dies ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und muss schriftlich und begründet erfolgen. Als Mieter haben Sie verschiedene Rechte und Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Eine Kündigung des Wohnraumvertrages ist oft ein Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen. Dabei erfolgt der ganz überwiegende Teil aller Vermieterkündigungen wegen Eigenbedarfs. Das Gesetz erwähnt die Eigenbedarfskündigung im § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter ist zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er die ihm gehörenden Räumlichkeiten für sich (auch als Zweitwohnsitz), einen Familienangehörigen oder einen zu seinem Haushalt Angehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

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Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine Form der ordentlichen Kündigung des Mietvertrags, die nur für Wohnraum gilt. Der Vermieter muss einen berechtigten Grund für die Kündigung haben, der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB definiert ist:

“Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.”

Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung selbst bewohnen oder einem nahen Verwandten (z.B. Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister) oder einer Person, die mit ihm in häuslicher Gemeinschaft lebt (z.B. Lebenspartner, Pflegekind, Pflegeperson), zur Verfügung stellen will.

Der Vermieter muss den Eigenbedarf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrags haben, sondern kann ihn auch später entwickeln. Allerdings darf er den Eigenbedarf nicht nur vortäuschen oder missbräuchlich geltend machen, um den Mieter loszuwerden.

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und den oder die Mieter namentlich benennen. Außerdem muss der Vermieter den Grund für den Eigenbedarf konkret angeben und erklären, wer die Wohnung nutzen will und in welchem Verhältnis er zu dieser Person steht. Eine allgemeine oder pauschale Begründung reicht nicht aus.

Die Eigenbedarfskündigung muss auch die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten beträgt (§ 573c BGB). Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter.

Die Eigenbedarfskündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Das heißt, wenn der Vermieter zum 31. März kündigen will, muss die Kündigung dem Mieter spätestens am 3. Januar zugehen.

Wie kann man sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

Als Mieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren:

– Sie können die Wirksamkeit der Kündigung überprüfen lassen. Wenn die Kündigung formal oder inhaltlich fehlerhaft ist, z.B. weil sie nicht schriftlich erfolgt ist, keinen konkreten Grund enthält oder die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde, können Sie die Kündigung zurückweisen oder anfechten.

– Sie können den Eigenbedarf des Vermieters anzweifeln oder bestreiten. Wenn Sie glauben, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht oder missbräuchlich geltend macht, z.B. weil er die Wohnung verkaufen oder teurer vermieten will, können Sie Beweise dafür sammeln und vor Gericht bringen.

– Sie können einen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Wenn Sie einen Härtegrund haben, der Ihnen ein Verbleiben in der Wohnung erlaubt, können Sie innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung schriftlich widersprechen (§ 574 BGB).

Ein Härtegrund kann z.B. sein, dass Sie gesundheitlich beeinträchtigt sind, keine vergleichbare Wohnung finden oder soziale Bindungen verlieren würden.

– Sie können eine Räumungsklage abwenden oder hinauszögern. Wenn Sie die Wohnung nicht fristgerecht räumen, kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen Sie erheben.

Sie können sich dagegen verteidigen, indem Sie die oben genannten Argumente vorbringen oder eine einstweilige Verfügung beantragen, die die Räumung vorläufig aussetzt.

Was sollten Sie als Mieter beachten?

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, sollten Sie folgende Punkte beachten:

– Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen oder einschüchtern. Sie haben das Recht, die Kündigung zu prüfen und sich dagegen zu wehren.
– Suchen Sie sich rechtzeitig rechtlichen Beistand. Ein Rechtsanwalt kann Ihnen helfen, Ihre Rechte zu wahren und die beste Strategie für Ihren Fall zu finden.
– Bewahren Sie alle Unterlagen und Beweise auf. Sie können für einen Rechtsstreit wichtig sein, z.B. der Mietvertrag, die Kündigung, der Widerspruch, der Schriftverkehr mit dem Vermieter oder Zeugenaussagen.
– Seien Sie offen für eine gütliche Einigung. Manchmal kann es sinnvoll sein, mit dem Vermieter zu verhandeln, z.B. über eine Abfindung, eine Verlängerung der Kündigungsfrist oder eine Ersatzwohnung.

Der (un-)begrenzte Interessentenkreis

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert, für wen der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen kann. Bestimmte Vermieter können ihre Kündigung nicht auf Eigenbedarf stützen, wie es sich aus der Definition des Begriffs „Eigenbedarf“ ergibt! Als Eigenbedarf beschreibt der Gesetzgeber in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB das Interesse eines Vermieters, die ihm gehörenden Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Ein solches Interesse können dabei nur natürliche Personen haben. Alleine sie können „wohnen“ oder „Familien- und Haushaltsangehörige“ haben.

Juristische Personen (z.B. eine GmbH, eine Aktiengesellschaft oder auch ein Verein) dagegen sind schlichtweg nicht in der Lage, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Dies ist auch dann der Fall, wenn ihre Gesellschafter, gesetzliche Vertreter oder ein Angestellter bzw. deren Angehörige eine im Eigentum der juristischen Person stehende Wohnung nutzen möchten.

Die dritte Gruppe von Personen bilden die sogenannten Personengesellschaften. Bei diesen empfiehlt sich eine differenzierte Betrachtungsweise. Während die Offenen Handelsgesellschaften (OHG) und die Kommanditgesellschaften (KG) ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können, ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durchaus vorstellbar. Dabei kommt es darauf an, ob der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der GbR war. Ist dies der Fall, kann die GbR selbst die Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Keine Rücksicht auf die entgegenstehenden Interessen des Mieters

Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung, ob ein Eigenbedarf vorliegt und eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. Das besondere Interesse des Mieters ist nur im Rahmen seines Widerspruchs gemäß § 574 BGB zu beachten.

Anfänglicher und vorhersehbarer Eigenbedarf

Gedenkt der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, muss er zunächst darauf achten, dass nicht bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages für ihn absehbar war, dass er in naher Zukunft oder zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen würde. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Mieter schon beim Vertragsschluss darauf hinweisen. Tut er dies nicht, verliert er seine Möglichkeit, wegen des bereits bei Vertragsschluss vorhandenen oder erkennbaren Eigenbedarfs zu kündigen. Ein solcher Ausschluss besteht jedoch nicht unbegrenzt. Nach Ablauf von fünf Jahren seit Mietbeginn wird die Kündigung wegen bereits bei Vertragsschluss erkennbaren Eigenbedarfs regelmäßig wieder als zulässig betrachtet.

Künftiger Eigenbedarf

Der Eigenbedarf darf auch nicht „zu spät“ vorliegen. Es ist erforderlich, dass der Grund bei Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Ist dies nicht der Fall, genügt es unter bestimmten Umständen, dass der Zustand des Eigenbedarfs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft eintritt.

Eine Vorratskündigung, bei der der Eigenbedarf noch nicht sicher feststeht, ist stets unzulässig!

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