Mietminderung

Was ist die Mietminderung?

Die rechtlichen Verpflichtungen in einem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter sind klar verteilt: Nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch muss der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete bezahlen und der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren. Die Mietsache muss sich dabei in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ geeigneten Zustand befinden und auch so erhalten werden. Verschlechtert sich nun während der Mietzeit der Zustand der Mietsache durch einen Mangel so sehr, dass ihre Tauglichkeit zum Gebrauch eingeschränkt wird, so steht dem Mieter das Recht zu, die Miete entsprechend der Härte des Mangels zu mindern.

Was ist ein Mietmangel?

Die abstrakte gesetzliche Formulierung der „Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ lässt nicht direkt erkennen, was genau ein Mietmangel ist und was nicht. Im Einzelfall muss daher oft vor Gericht entschieden werden, ob ein Mieter die Miete zu Recht gemindert hat oder nicht, ob also überhaupt ein Mietmangel vorlag oder nicht. In der Regel gilt immer: Fehlt eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft einer Wohnung, so rechtfertigt dies eine Mietminderung. Kannte der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages einen Mangel, so kann er ihn im Nachhinein nicht für eine Mietminderung geltend machen, es sei denn, die Behebung des Mangels ist ausdrücklich Bestandteil des Vertrages geworden. Klassische Beispiele für Mietmängel, die zu einer Mietminderung berechtigen, sind etwa die Lärmbelästigung durch Baustellen oder mangelnden Trittschallschutz, der längere Ausfall der Heizung im kalten Winter oder auch der Ausfall der einzigen Toilette in einer Wohnung. Damit man eine Mietminderung später eventuell vor Gericht durchsetzen kann, muss der zugrunde liegende Mangel bewiesen werden können. Zu empfehlen ist daher eine genaue Dokumentation, etwa durch Lärmbelästigungsprotokolle oder Fotos.

Die Miete mindern

Liegt bei der Mietwohnung ein Mangel vor, so muss der Mieter seinen Vermieter hierüber zunächst in Kenntnis setzen. Nur dann besteht überhaupt die Möglichkeit für den Vermieter, den Mangel zu beseitigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Mietminderung erst mit der Inkenntnissetzung des Vermieters beginnt. Die Mietminderung besteht vielmehr kraft Gesetzes! Unterbleibt eine Beseitigung des Mangels, so kann der Mieter für die Zukunft weniger Miete überweisen oder, als Alternative bis zur Klärung der Frage ob tatsächlich ein Mangel vorliegt oder nicht, die Miete unter Vorbehalt überweisen. Der Vorbehalt muss ausdrücklich erklärt werden. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß des Mangels. Es ist zunächst sinnvoll, sich dabei an Mietminderungstabellen zu orientieren. Deren Angaben können im Einzelfall jedoch auch unzutreffend sein – die endgültige Entscheidung steht im Zweifel dem Gericht zu.

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