Mietminderung durchsetzen, so geht’s!

Was ist die Mietminderung?

Die rechtlichen Verpflichtungen in einem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter sind klar verteilt: Nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch muss der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete bezahlen und der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren. Die Mietsache muss sich dabei in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ geeigneten Zustand befinden und auch so erhalten werden. Verschlechtert sich nun während der Mietzeit der Zustand der Mietsache durch einen Mangel so sehr, dass ihre Tauglichkeit zum Gebrauch eingeschränkt wird, so steht dem Mieter das Recht zu, die Miete entsprechend der Härte des Mangels zu mindern.

Was ist ein Mietmangel?

Die abstrakte gesetzliche Formulierung der „Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ lässt nicht direkt erkennen, was genau ein Mietmangel ist und was nicht. Im Einzelfall muss daher oft vor Gericht entschieden werden, ob ein Mieter die Miete zu Recht gemindert hat oder nicht, ob also überhaupt ein Mietmangel vorlag oder nicht. In der Regel gilt immer: Fehlt eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft einer Wohnung, so rechtfertigt dies eine Mietminderung. Kannte der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages einen Mangel, so kann er ihn im Nachhinein nicht für eine Mietminderung geltend machen, es sei denn, die Behebung des Mangels ist ausdrücklich Bestandteil des Vertrages geworden. Klassische Beispiele für Mietmängel, die zu einer Mietminderung berechtigen, sind etwa die Lärmbelästigung durch Baustellen oder mangelnden Trittschallschutz, der längere Ausfall der Heizung im kalten Winter oder auch der Ausfall der einzigen Toilette in einer Wohnung. Damit man eine Mietminderung später eventuell vor Gericht durchsetzen kann, muss der zugrunde liegende Mangel bewiesen werden können. Zu empfehlen ist daher eine genaue Dokumentation, etwa durch Lärmbelästigungsprotokolle oder Fotos.

Die Miete mindern

Liegt bei der Mietwohnung ein Mangel vor, so muss der Mieter seinen Vermieter hierüber zunächst in Kenntnis setzen. Nur dann besteht überhaupt die Möglichkeit für den Vermieter, den Mangel zu beseitigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Mietminderung erst mit der Inkenntnissetzung des Vermieters beginnt. Die Mietminderung besteht vielmehr kraft Gesetzes! Unterbleibt eine Beseitigung des Mangels, so kann der Mieter für die Zukunft weniger Miete überweisen oder, als Alternative bis zur Klärung der Frage ob tatsächlich ein Mangel vorliegt oder nicht, die Miete unter Vorbehalt überweisen. Der Vorbehalt muss ausdrücklich erklärt werden. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß des Mangels. Es ist zunächst sinnvoll, sich dabei an Mietminderungstabellen zu orientieren. Deren Angaben können im Einzelfall jedoch auch unzutreffend sein – die endgültige Entscheidung steht im Zweifel dem Gericht zu.

Mietminderung durchsetzen

Sie können die Miete reduzieren, wenn in Ihrer Wohnung Mängel auftreten, die die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigen. Aber wie können Sie dieses Recht durchsetzen, ohne Probleme mit Ihrem Vermieter zu haben oder sogar gekündigt zu werden? In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie eine Mietminderung korrekt durchführen und welche Schritte Sie dabei beachten sollten.

Was bedeutet Mietminderung?

Eine Mietminderung bedeutet, dass Sie als Mieter weniger Miete zahlen müssen, wenn ein Mangel in Ihrer Wohnung vorliegt, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Dies kann beispielsweise

• Schimmelbildung
• Lärmbelästigung
• Heizungs- oder Warmwasserausfall
• defekte Fenster oder Türen
• Schädlingsbefall
• Baustellenlärm

Die Mietminderungshöhe hängt von der Dauer und dem Ausmaß des Mangels ab. Es gibt keine festen Regeln, wie viel Miete Sie abziehen können. Die Höhe hängt immer vom einzelnen Fall ab. Es gibt jedoch einige Urteile, die als Orientierung dienen können. Hier sind drei Beispiele:

• Wenn die Heizung im Winter ausfällt, können Sie die Miete je nach Temperatur in der Wohnung um 10 bis 100 Prozent reduzieren.
• Bei Lärmbelästigung durch eine Baustelle können Sie je nach Intensität und Zeitraum die Miete um 5 bis 25 Prozent mindern.
• Im Falle eines Schimmelbefalls können Sie, abhängig von der Größe und der Gefährdung für Ihre Gesundheit, Ihre Miete um 10 bis 80 Prozent mindern.

Wie mindere ich meine Miete?

Wenn Sie in Ihrer Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über den Mangel und setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung. Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens auf und senden Sie es am besten per Einschreiben mit Rückschein.
2. Bitte dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos, Zeugenaussagen oder Messprotokollen. Bei Bedarf können Sie ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen.
3. Wenn der Vermieter die vorgesehene Frist verstreichen lässt oder den Mangel nicht ordnungsgemäß beseitigt, können Sie die Miete mindern. Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, wie viel Prozent Sie von der Miete abziehen und aus welchem Grund. Zahlen Sie die geminderte Miete pünktlich und unter Vorbehalt.
4. Falls der Vermieter die Minderung der Miete nicht anerkennt oder Ihnen sogar kündigt, sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen. Dieser wird Ihnen helfen, Ihre Rechte zu schützen und eine Klage einzureichen.

Welche Gesetze regeln die Mietminderung?

Als Mieter sollten Sie die wichtigsten Gesetze kennen:

• §536 BGB: Mietminderung bei Mängeln des Vermieters.
• Mietminderung bei Mängeln an der Mietsache
• § 536a BGB: Schadensersatz und Kostenersatz des Mieters wegen eines Fehlers mit der Mietwohnung
• § 543 BGB: Sonderkündigung ohne Vorlaufzeit aus schwerwiegenden Gründen.

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