Alles um den Mietvertrag

Sie haben eine neue Wohnung gefunden und möchten einen Mietvertrag abschließen? Oder sind Sie Vermieter und möchten einen Mietvertrag aufsetzen? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, was ein Mietvertrag ist, welche Arten es gibt, worauf Sie achten müssen und wie Sie sich im Streitfall wehren können.

Was ist ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, durch den sich eine Partei (der Vermieter) verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) eine Sache (z. B. eine Wohnung) zum Gebrauch zu überlassen. Im Gegenzug erhält der Vermieter eine vereinbarte Gegenleistung (z.B. die Miete). Ein Mietvertrag kann schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden, wobei die Schriftform zu empfehlen ist, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Welche Mietvertragsarten gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, die sich nach Dauer, Zweck und Umfang der Gebrauchsüberlassung unterscheiden. Die wichtigsten sind

• Zeitmietvertrag: Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird. Er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Ein Zeitmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und einen Grund für die Befristung enthalten.
• Unbefristeter Mietvertrag: Ein unbefristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird. Er kann von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen gekündigt werden.
• Staffelmietvertrag: Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Miethöhe für bestimmte Zeiträume im Voraus festgelegt wird. Die Miete steigt also in regelmäßigen Abständen. Ein Staffelmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und die einzelnen Mieterhöhungen genau festlegen.
• Indexmietvertrag: Ein Indexmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Miethöhe an einen bestimmten Preisindex (z.B. den Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist. Die Miete ändert sich also entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung. Ein Indexmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und den maßgeblichen Preisindex enthalten.

Was müssen Sie bei einem Mietvertrag beachten?

Bei einem Mietvertrag müssen Sie auf folgende Punkte achten

• Identität und Anschrift der Vertragsparteien
• die genaue Bezeichnung und Lage des Mietobjekts
• die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten
• die Kaution und die Art ihrer Hinterlegung
• Dauer und Art des Mietverhältnisses
• die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien (z.B. Schönheitsreparaturen, Haustierhaltung, Untervermietung)
• die Kündigungsmodalitäten und -fristen
• Hausordnung und Nebenabreden

Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch und prüfen Sie, ob er Ihren Vorstellungen entspricht. Wenn Sie etwas nicht verstehen oder nicht einverstanden sind, fragen Sie nach oder verhandeln Sie. Unterschreiben Sie den Mietvertrag erst, wenn alles geklärt ist.

Wie kann ich mich im Streitfall wehren?

Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sollten Sie zunächst versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Ist dies nicht möglich, stehen Ihnen je nach Situation verschiedene Rechtsmittel zur Verfügung:

• Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, können Sie prüfen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist und den formalen Anforderungen entspricht. Ist dies nicht der Fall, können Sie der Mieterhöhung widersprechen oder sie ignorieren.
• Will der Vermieter die Wohnung kündigen, können Sie prüfen, ob die Kündigung wirksam ist und ob ein berechtigter Grund vorliegt. Ist dies nicht der Fall, können Sie der Kündigung widersprechen oder sie ignorieren.
• Wenn der Vermieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß instand hält oder repariert, können Sie eine Mietminderung verlangen oder die Miete unter Vorbehalt zahlen. Sie können auch eine Frist setzen und die Mängel selbst beseitigen oder beseitigen lassen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern.
• Zahlt der Vermieter die Kaution nicht oder nicht vollständig zurück, können Sie eine Abrechnung verlangen und die Kaution zurückfordern. Sie können auch eine Frist setzen und die Kaution notfalls gerichtlich einklagen.

In jedem Fall sollten Sie Ihre Ansprüche schriftlich geltend machen und Beweise sichern. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie vorgehen sollen, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.

Wie finde ich einen Rechtsanwalt?

Wenn Sie einen Anwalt für Mietrecht suchen, können Sie auf rechtsanwalt.com fündig werden. Dort können Sie nach dem Rechtsgebiet, dem Ort und dem Namen des Anwalts suchen. Außerdem können Sie Bewertungen von anderen Mandanten lesen und Kontakt aufnehmen.

Welche Gesetze gelten in Deutschland für die Miete?

Rechtliche Grundlage für den Mietvertrag sind die §§ 535 – 580a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die §§ 535 – 548 BGB enthalten dabei zunächst allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverhältnisse gelten. Die §§ 549 – 577a BGB beschäftigen sich mit Mietverhältnissen über Wohnraum und die §§ 578 – 580a BGB mit Mietverhältnissen über andere Sachen (z. B. Gewerbeimmobilien).

Pflichten der Vertragsparteien im Mietvertrag

Die grundlegendsten Pflichten von Mieter und Vermieter im Rahmen des Mietvertrages sind in § 535 BGB beschrieben. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und er  hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Der Mieter hingegen ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Der hier erwähnte zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist immer wieder Anlass für Streit zwischen den Vertragsparteien. Weicht der Zustand einer Wohnung nämlich von dem vereinbarten, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ab, so liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser wiederum berechtigt den Mieter, eine Mietminderung vorzunehmen. Je gravierender ein Mangel ausfällt, desto höher fällt auch eine Mietminderung aus. Wie hoch eine Mietminderung angesetzt werden kann, muss im Zweifelsfall durch ein Gericht entscheiden werden.

Form des Mietvertrages

Das BGB schreibt für Mietverträge keine Form vor. Allerdings gilt für Mietverträge über Wohnraum der § 550 BGB. Hiernach gilt ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag dann als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist. Die Kündigung eines Mietvertrages bedarf nach § 568 BGB der Schriftform (§ 126 BGB). Kündigt der Vermieter, so hat er dem Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinzuweisen.

Schönheitsreparaturen

Ein konfliktträchtiges Thema im Rahmen von Mietverträgen sind häufig auch Klauseln zu Schönheitsreparaturen (vor allem das Tapezieren und Streichen von Wänden). Hierbei ist zunächst auf § 538 BGB: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Schönheitsreparaturen wären demnach eigentlich Aufgabe des Vermieters.

Allerdings kann diese Vorschrift auch durch eine entsprechende vertragliche Regelung legal umgangen werden. Wird eine Klausel über Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag mit aufgenommen, darf diese jedoch den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Fest vorgeschriebene Intervalle oder Zeitpunkte für Schönheitsreparaturen oder eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen auf eigene Rechnung von Fachhandwerkern durchführen zu lassen, stellen in diesem Sinne eine Benachteiligung des Mieters dar und führen daher zu einer Unwirksamkeit entsprechender Mietvertragsklauseln.

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