Rechtsnews 08.10.2022

Was ist bei der Rückzahlung der Mietkaution zu beachten?

Mietkaution ist für den Einen Freud, für den Anderen Leid. Die Vorfreude auf die neue Wohnung ist groß, doch getrübt wird sie, wenn mit dem ehemaligen Vermieter noch nicht alles einvernehmlich geklärt ist. Besonders die Rückzahlung der Mietkaution sorgt nicht selten für Zündstoff zwischen den beiden Parteien. Nach der Rückgabe der Wohnung, die sich in einwandfreiem Zustand befindet, geht der Mieter davon aus, dass er von seinem Vermieter die Mietkaution auch wieder in voller Höhe zurückerhält. Doch ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Kaution sofort an den Mieter zurückzugeben? Oder kann er einen Anteil der Kaution zurückhalten? Der Beitrag bietet einen Überblick über die Rückzahlung der Mietkaution.

Ansprüche der Mieter wegen der Kaution

Sobald das Mietverhältnis beendet ist, hat der Mieter Anspruch auf eine zeitnahe Rückzahlung der Kaution. Generell erfolgt diese Rückzahlung, nachdem die Mietsache durch ein Wohnungsübergabeprotokoll abgenommen worden ist bzw. festgestellt wurde, dass der Vermieter keine zusätzlichen Ansprüche besitzt. Der Vermieter ist laut Gesetz dazu verpflichtet, dem Mieter die Kaution zurückzuzahlen. Sollte der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, so sollten diese für den Mieter nachvollziehbar und mit Nachweisen begründet sein. Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution bis zu einer bestimmten Frist zurückzuerstatten, kann der Mieter diese auch einklagen.

Was müssen Vermieter vor Rückgabe der Mietkaution beachten?

Die vorläufige Einbehaltung der Mietkaution ist allerdings auch das gute Recht des Vermieters, wenn zum Beispiel eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht und es möglicherweise zu Nachforderungen kommen kann. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 71/05). Eine sofortige Rückzahlung kann der Mieter also nicht fordern.

Der Vermieter sollte vor Rückgabe der Kaution überprüfen, ob die Kosten für offene Nebenkosten, Beschädigungen der Mietsache, Umzugsspuren, unterlassene Renovierungsarbeiten oder Mietrückstände beglichen sind. Um eventuelle Ansprüche zu überprüfen, stehen dem Vermieter üblicherweise zwischen drei und sechs Monate zu. Dies ist jedoch nicht explizit rechtlich festgelegt. In der Regel gilt eine dreimonatige Frist für ausreichend, allerdings kann sich diese auf bis zu sechs Monate ausweiten, wenn die Gegenansprüche entsprechend hoch sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt worden sind. Sollte es zu berechtigen Ansprüchen kommen, muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte Abrechnung zukommen lassen.
Es gilt jedoch zu beachten, dass nur ein Teil der Mietkaution zurückbehalten werden darf. Maßgeblich für die Höhe der Summe sind hierbei die Nachforderungen, mit denen zu rechnen ist, zuzüglich des Sicherheitszuschlags. Generell verjährt der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution nach insgesamt drei Jahren.
Handlungsempfehlung: Um möglichen Uneinigkeiten vorzubeugen, erweist es sich als hilfreich, bei Wohnungsübergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll aufzusetzen. So kann der Vermieter bei späteren Ansprüchen konkret auf das Protokoll verweisen. Auch wenn dem Vermieter eine gewisse „Überlegungs- und Prüfzeit“ zusteht, sollte diese auf keinen Fall länger als zwölf Monate dauern. Innerhalb dieses Zeitraums sollte die Mietkaution an den Mieter zurückgezahlt werden.

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Quelle:

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=35739&pos=0&anz=1

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