Rückzahlung der Mietkaution: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die Mietkaution ist für viele Mieter ein notwendiges Übel, das sie beim Einzug in eine neue Wohnung zahlen müssen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses führt die Rückzahlung der Kaution jedoch häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. In diesem Artikel erfährst du, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter haben und worauf du achten solltest, um mögliche Konflikte zu vermeiden.

Rechte des Mieters bezüglich der Kaution

Sobald das Mietverhältnis beendet und die Mietsache in einwandfreiem Zustand zurückgegeben wurde, hat der Mieter Anspruch auf eine rasche Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen, es sei denn, er hat Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die er mit der Kaution verrechnen will. In diesem Fall müssen die Ansprüche für den Mieter nachvollziehbar und belegbar sein.

Weigert sich der Vermieter, die Kaution innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen, kann der Mieter auch auf Rückzahlung klagen. Dabei ist zu beachten, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nach drei Jahren verjährt.

Was muss der Vermieter bei der Rückzahlung der Mietkaution beachten?

Der Vermieter hat das Recht, die Mietkaution vorläufig einzubehalten, wenn zum Beispiel eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht und Nachforderungen drohen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (AZ: VIII ZR 71/05) bestätigt, dass der Vermieter in diesem Fall die Kaution vorübergehend einbehalten darf. Der Mieter kann also keine sofortige Rückzahlung verlangen.

Bevor der Vermieter die Kaution zurückzahlt, sollte er prüfen, ob alle Kosten beglichen sind, die mit der Mietkaution abgedeckt werden sollen. Dazu gehören offene Nebenkosten, Schäden an der Mietsache, Umzugsspuren, unterlassene Renovierungsarbeiten oder Mietrückstände.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter hat in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, eventuelle Ansprüche zu prüfen. In der Regel gilt eine Frist von drei Monaten als ausreichend, sie kann sich aber auf bis zu sechs Monate verlängern, wenn die Gegenansprüche entsprechend hoch sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden.

Bei berechtigten Ansprüchen muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte Abrechnung zukommen lassen. Zu beachten ist jedoch, dass nur ein Teil der Mietkaution einbehalten werden darf. Die Höhe richtet sich nach den zu erwartenden Nachforderungen zuzüglich eines Sicherheitszuschlages.

Aktuelles zur Modernisierung des Mietrechts

Im Dezember 2020 wurde ein neues Gesetz zur Modernisierung des Mietrechts verabschiedet, das auch Änderungen bei der Mietkaution beinhaltet. Ab dem 01.01.2021 darf die Mietkaution nur noch maximal drei Nettokaltmieten betragen, es sei denn, es liegen besondere Umstände vor, die eine höhere Kaution rechtfertigen. Außerdem ist es nicht mehr zulässig, die Kaution in Raten zu zahlen.

Rückzahlung der Mietkaution – gesetzliche Grundlagen

Nach § 551 BGB hat der Vermieter die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurückzuzahlen, soweit dem Vermieter keine Ansprüche zustehen. Die Rückzahlung muss also zeitnah erfolgen und darf nicht willkürlich verzögert werden. Dem Mieter können Verzugszinsen zustehen, wenn der Vermieter die Kaution nicht rechtzeitig zurückzahlt.

Der Vermieter ist aber auch berechtigt, die Kaution vorläufig einzubehalten, wenn er Ansprüche gegen den Mieter hat. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter diese Ansprüche gegenüber dem Mieter konkret und nachvollziehbar begründen muss. Auch die Höhe des einbehaltenen Betrages muss angemessen sein, d.h. er darf die tatsächlich bestehenden Ansprüche nicht übersteigen.

Der Vermieter hat nach § 548 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter die Wohnung in einem verschlechterten Zustand zurückgibt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter nicht für die normale Abnutzung aufkommen muss. Schönheitsreparaturen können in gewissem Umfang auch vom Mieter verlangt werden, allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde und die Fristen für die Durchführung nicht unangemessen kurz sind. Ansonsten ist der Vermieter selbst für die Renovierung zuständig.

Handlungsempfehlung: Um möglichen Unstimmigkeiten vorzubeugen, ist es sinnvoll, bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll zu erstellen. So kann sich der Vermieter bei späteren Reklamationen konkret auf das Protokoll beziehen. Auch wenn dem Vermieter eine gewisse „Überlegungs- und Prüfungsfrist“ zusteht, sollte diese auf keinen Fall länger als zwölf Monate sein. Innerhalb dieser Frist sollte die Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden.

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten