Mietverhältnisse über Wohnraum können nach § 573BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nur in ganz besonderen Fällen durch den Vermieter gekündigt werden. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn der Vermieter ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Ein solches „berechtigtes“ Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Man spricht dann von der sogenannten Eigenbedarfskündigung. Dass in seltenen Fällen jedoch auch dann eine Kündigung unzulässig sein kann, zeigte sich vor dem Landgericht Berlin. Weiterhin zeigt Ihnen der Beitrag, wann eine Eigenbedarfskündigung wirksam sein kann und welche Voraussetzungen vorliegen müssen.
Sachverhalt
Wie stellte sich der Sachverhalt im vorliegenden Fall dar? Im Fall kündigte eine Wohnungseigentümerin einem damals 82-jährigen Mann, der seit Jahrzehnten als Mieter in der Wohnung lebte. Als Grund für die Kündigung gab die Eigentümerin an, die Wohnung für ihren Sohn zu benötigen. Der 82-jährige Mann sah in der Kündigung jedoch eine „nicht zu rechtfertigende Härte“ im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB und widersprach ihr daher. Das Vorliegen einer solchen Härte berechtigt den Mieter zum Widerspruch und kann eine Eigenbedarfskündigung abwehren. Da die Eigentümerin keine Härte in der Kündigung sah, erhob sie anschließend Klage.
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Entscheidung mehrerer Instanzen
Wie entschieden die Gerichte? Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht Berlin-Lichtenberg stufte den Widerspruch des 82 Jahre alten Mannes als gerechtfertigt ein und entschied daher zu Ungunsten der Vermieterin. Diese legte hiergegen Berufung ein. Mit Aussicht auf Erfolg? Das Landgericht Berlin, das sich in zweiter Instanz mit dem Fall zu beschäftigen hatte, bestätigte die Entscheidung aus der ersten Instanz. Die Richter sahen in diesem Fall eine nicht zu rechtfertigende Härte, weil ein psychologisches Gutachten zu dem Schluss kam, dass der alte Mann durch die Kündigung in Suizidgefahr geraten könnte. Es hätten sich bei dem Mann massive Bedrohungs- und Vernichtungsgefühle einstellen können. Damit sei potenziell die Gefahr von Affektdurchbrüchen mit unvorhersehbaren Kurzschlussreaktionen verbunden. Die Eigenbedarfskündigung wurde somit abgewehrt.
Das Wichtigste für Sie zur Eigenbedarfskündigung
Im obigen Fall sehen Sie, dass wichtige Gründe vorliegen müssen, damit eine Eigenbedarfskündigung Erfolg hat. In diesem Abschnitt ist das Wichtigste zur Eigenbedarfskündigung kurz für Sie zusammengefasst!
Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf – Wann darf er kündigen?
Zum einen stellt sich die Frage, wann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf. Es handelt sich bei der Kündigung auf Eigenbedarf um einen der möglichen Fälle, in denen ein Vermieter eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorlegen darf. Der Eigenbedarf begründet ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung. Wann ist aber dieses Interesse begründet? Das ist es zum einen dann, wenn der Mieter durch eigenes Verschulden seinen mietvertraglichen Pflichten in erheblichem Maße nicht nachgekommen ist. Zum anderen, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung es Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen, weil dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert. Liegt einer der beiden Gründe vor, ist es dann erst dem Vermieter möglich, eine ordentliche Vertragskündigung auszusprechen.
Eigenbedarf für Angehörige
Was aber, wenn Sie eine Kündigung des Mietverhältnisses für sich selbst oder Ihre Angehörigen aussprechen wollen? In erster Linie werden unter “nahen Angehörigen” Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern oder Nichten verstanden.
Weiterhin kann aber auch für andere Verwandte unter Umständen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Dabei ist aber besonders wichtig, wie eng die persönliche Beziehung zum Wohnungseigentümer ist. Zudem wird in dieser Konstellation ein Gericht zuständig, welches sich damit beschäftigen muss, ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist.
Sonstiges zur Eigenbedarfskündigung
In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung die häufigste Form der ordentlichen Vertragskündigung durch den Vermieter. Häufig empfinden Mieter eine Eigenbedarfskündigung als ungerecht, gerade wenn sie zuverlässig hinsichtlich der Mietzahlungen waren oder nicht negativ aufgefallen sind. Betrachtet man sich hingegen auch die Sichtweise des Vermieters, kommt man zu der Auffassung, dass diesem als Eigentümer auch das Recht zustehen muss, den Wohnraum selbst nutzen zu dürfen. In den meisten Fällen gelangt die Eigenbedarfskündigung vor Gericht, da es zu größeren Streitigkeiten kommt. In den Fällen der Eigenbedarfskündigung ist es daher wichtig, dass die Kündigung einer bestimmten Form entspricht und auch gewisse Voraussetzungen erfüllt. Nur dann ist die Eigenbedarfskündigung wirksam.
Aber welche Voraussetzungen sind gefordert? Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn:
- bei der Eigenbedarfskündigung konkret benannt wird, für wen der Eigenbedarf gilt.
- die Kündigungsfrist eingehalten wird.
- begründet wurde, warum die Eigenbedarfskündigung genau zu diesem Zeitpunkt erteilt werden soll.
- das Kündigungsschreiben per Post zugestellt wurde.
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