Kündigung durch Vermieter

Was Sie wissen und tun müssen

Wenn Sie als Mieter einer Wohnung die Kündigung durch Vermieter erhalten, kann das ein Schock sein. Doch was bedeutet das für Sie und wie können Sie sich wehren? In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, wie eine Kündigung durch den Vermieter rechtlich abläuft, welche Gründe er dafür haben muss und welche Schritte Sie unternehmen können, um Ihre Rechte zu wahren.

Was ist eine Kündigung vom Vermieter?

Eine Kündigung durch den Vermieter ist die einseitige Erklärung des Vermieters, dass er das Mietverhältnis beenden will. Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie schriftlich erfolgen und dem Mieter zugehen. Außerdem muss der Vermieter einen gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsgrund angeben. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt in der Regel drei Monate.

Welchen Gründen kann die Kündigung durch Vermieter haben?

Der Vermieter kann nicht ohne Grund kündigen. Er muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, das das Interesse des Mieters an dessen Fortbestand überwiegt. Das Gesetz nennt drei mögliche Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter:

• Eigenbedarf: Der Vermieter oder ein naher Angehöriger benötigt die Wohnung für sich selbst oder für berufliche Zwecke.
• Vertragsverletzung: Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten, indem er beispielsweise die Miete nicht zahlt, die Wohnung beschädigt oder unerlaubt untervermietet.
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Der Vermieter kann die Wohnung nicht mehr angemessen wirtschaftlich verwerten, weil er sie zum Beispiel abreißen oder grundlegend sanieren will.

Welche Gründe müssen für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen?

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist die schärfste Form der Kündigung durch Vermieter. Sie bedeutet, dass der Mieter die Wohnung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sofort räumen muss. Eine solche Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund hat, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Das Gesetz nennt einige Beispiele für solche Gründe:

• Der Mieter zahlt die Miete nicht oder nur teilweise und ist mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand.
• Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag so erheblich, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, zum Beispiel indem er die Wohnung unbefugt Dritten überlässt, die Wohnung erheblich beschädigt oder gefährdet oder den Hausfrieden nachhaltig stört.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen und kann sich nicht anderweitig mit Wohnraum versorgen.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund genau angeben. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Kündigungsgrundes setzen, es sei denn, dies ist offensichtlich aussichtslos. Beseitigt der Mieter den Kündigungsgrund oder zahlt er die Miete nach, wird die Kündigung unwirksam

Wie kann sich der Mieter gegen die Kündigung durch Vermieter wehren?

Will der Mieter die Kündigung nicht akzeptieren, hat er verschiedene Möglichkeiten, sich zu wehren:

• Widerspruch: Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung schriftlich Widerspruch einlegen und begründen, warum er die Kündigung für unwirksam oder unzumutbar hält. Der Widerspruch hindert den Vermieter jedoch nicht daran, eine Räumungsklage einzureichen.
• Räumungsklage: Zieht der Mieter trotz Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Der Mieter kann sich in dem Verfahren verteidigen und die Kündigungsgründe bestreiten oder einen Härtefall geltend machen. Das Gericht entscheidet dann, ob die Kündigung rechtmäßig war und der Mieter ausziehen muss.
• Sozialer Wohnraum: Handelt es sich um eine Wohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde oder unter das Wohnraumförderungsgesetz fällt, gelten besondere Schutzvorschriften für den Mieter. Er kann zum Beispiel verlangen, dass ihm der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet oder ihm eine Fristverlängerung gewährt wird.

Welche Anwendungsbeispiele gibt es?

Um Ihnen einen Eindruck davon zu vermitteln, wie das Gesetz über die Kündigung durch den Vermieter in der Praxis angewendet wird, haben wir drei Beispiele für Sie zusammengestellt:

• Beispiel 1: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, weil er selbst in die Wohnung einziehen will. Der Mieter wehrt sich dagegen und macht geltend, dass er seit 20 Jahren in der Wohnung wohnt und keine andere Wohnung findet. Das Gericht gibt dem Mieter Recht und verweigert die Räumung, weil die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt.
• Beispiel 2: Der Vermieter kündigt wegen Vertragsverletzung, weil der Mieter drei Monate lang keine Miete gezahlt hat. Der Mieter zahlt die Miete nach und beruft sich auf die Schonfristzahlung, die die Kündigung unwirksam macht. Das Gericht entscheidet zugunsten des Vermieters und ordnet die Räumung an, weil der Mieter bereits zweimal zuvor die Miete nicht gezahlt hat und die Schonfristzahlung nur einmal möglich ist.
• Beispiel 3: Der Vermieter kündigt wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, weil er die Wohnung abreißen und ein neues Gebäude errichten will. Der Mieter wehrt sich dagegen und verlangt eine Ersatzwohnung. Das Gericht entscheidet zugunsten des Vermieters und lässt die Räumung zu, weil der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Neubebauung hat und dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlt.

Wo finde ich weiterführende Gesetze?

Wenn Sie sich weiter über das Thema Kündigung durch den Vermieter informieren möchten, können Sie die folgenden Links zu den einschlägigen Gesetzen nutzen:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)

Sollte Ihnen dieser Beitrag geholfen haben, so können Sie uns etwas zurückgeben in dem Sie uns bei Google bewerten.