Ratgeber 09.10.2023 rechtsanwalt.com

Alles zur Mietkaution

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution (nachfolgend auch Kaution) ist eine Geldsumme oder eine andere Form der Mietsicherheit, die der Mieter beim Vermieter hinterlegt, um ihn für mögliche Forderungen wegen nicht gezahlter Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Wohnung abzusichern. Ihre Art und Höhe müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Sie steht dem Mieter erst wieder zum Auszug zur Verfügung, wenn er seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist.¹⁵

Die bedeutendste Rechtsvorschrift für die Mietkaution in einem Mietverhältnis ist der § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Aus § 551 Abs. 1 BGB ergibt sich zunächst, dass eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Mietsicherheit nicht gegeben ist. Wird sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, so muss der Mieter sie nicht leisten. Hat der Mieter dem Vermieter jedoch vertragsgemäß eine Sicherheit zu leisten, so darf diese nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne die Betriebskosten) betragen. Liegt die Kaltmiete beispielsweise bei 500 €, so darf die Kaution nicht höher als 1.500 € sein.

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Wie viele Monatsmieten sind üblich?

Die Höhe ist gesetzlich auf drei Monatsmieten begrenzt. Diese darf keine Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlungen beinhalten. Die Mietkaution muss erst bei oder nach  Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden.

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Wird die Sicherheit als Geldsumme geleistet, so ist der Vermieter nicht berechtigt, die gesamte Summe sofort zu verlangen. Vielmehr erlaubt es § 551 Abs. 2 BGB dem Mieter, sie in drei gleichgroßen Teilzahlungen  zu leisten.
begleichen und muss sie nicht in einer Summe aufbringen. Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (z.B. Schlüsselübergabe), die weiteren Raten jeweils in den beiden folgenden Monaten.²⁵

Was muss der Vermieter mit der Mietkaution machen?

Der Vermieter muss diese danach getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Ist eine Geldsumme  geleistet worden, so muss der Vermieter diese nach § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz auf einem Mietkautionskonto anlegen.

Gibt es in Deutschland einen Rechtsanspruch darauf die Mietkaution in Raten zu zahlen?

Ja, es gibt ein Recht auf Ratenzahlung der Kaution. Der Mieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die vereinbarte Mietkaution in Raten zu zahlen. Nach § 551 Abs. 2 BGB ist gesetzlich geregelt, dass bei einer Barsicherheit der Mieter zu drei gleichen Teilzahlungen berechtigt ist.

Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (z.B. Schlüsselübergabe), die weiteren Raten jeweils in den beiden folgenden Monaten. Wenn Sie als Mieter die Kaution in Raten zahlen möchten, sollten Sie dies mit Ihrem Vermieter besprechen und eine entsprechende Vereinbarung treffen.

Generell gilt hinsichtlich der Vorschriften über die Mietkaution, dass diese bindend sind, abweichende Regelungen dürfen, sofern sie zum Nachteil des Mieters ausfallen, nicht getroffen werden. Wenn Sie in Bar bezahlen lassen Sie sich eine Quittung für die Mietkaution geben.

Darf der Vermieter die Kaution zurückhalten bis die Nebenkosten abgerechnet wurden?

Ja, der Vermieter darf das Geld bis zur Fälligkeit zurückhalten und dann mit der entstandenen Summe verrechnen bzw. aufgerechnet werden. So ist es durchaus möglich, dass Vermieter die Kaution für die Nebenkosten einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Das ist bis zu zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum möglich¹²³.

Was passiert wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt?

Wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt, hat der Vermieter das Recht, diese gerichtlich beitreiben zu lassen. Hierzu kann er entweder eine Klage einreichen oder einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen. Für die Klage ist bei der Wohnraummiete das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, zuständig.

Eine Anmahnung der ausstehenden Kautionsgebühren ist nicht nötig. Der Mieter muss mit einer Höhe von zwei monatlichen Nettokaltmieten in Verzug liegen. Bleibt der Mieter demnach die vereinbarte Mietkaution mit einem Rückstand von mindestens zwei Nettomieten schuldig, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB dar.²⁴⁵

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Wenn nach Beendigung des Mietvertrages offene Forderungen aus dem Mietverhältnis noch nicht beglichen sind kann die Kaution einbehalten werden, denn dafür ist sie da. Zum Beispiel für Nachzahlungen aus offener Betriebskostenabrechnung oder auch Instandsetzungskosten für Mängel oder Schäden an der Wohnung.

Wann muss die Mietkaution vom Vermieter zurückbezahlt werden?

Die Kaution muss an den Mieter zurückerstattet werden, wenn das Mietverhältnis endet und keine Forderungen des Vermieters gegen den Mieter mehr offen bzw. diese verjährt sind.

Da Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Vermieter nach sechs Monaten enden, muss in der Regel nach Ablauf dieser Frist die Mietkaution zurückerstattet werden. Die Erträge aus der Anlage der Kaution (beispielsweise Zinsen vom Konto bei der Bank) stehen dem Mieter zu und sind dementsprechend mit der Rückzahlung der Kaution ebenfalls an den Mieter zu überweisen.

Wenn der Mieter nichts falsch gemacht hat, hat er nach Ablauf des Mietvertrages ein Anrecht auf Rückerstattung der Kaution. Laut Mietrechtsgesetz ist diese „unverzüglich“ zurückzuzahlen. Genauer ist dieser Sachverhalt nicht definiert.

Werden bei der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt, vergehen im Regelfall bis zu zwei Wochen. Wenn es Beanstandungen seitens der Vermieterin/des Vermieters gibt, besteht die Möglichkeit, die Kaution auch im Wege der außergerichtlichen Streitschlichtung zurückzufordern. Bei einem unbefristeten Mietvertrag können Sie vor Beendigung des Mietvertrages keine Kaution zurückverlangen.¹²³⁴⁵

In diesem Zeitraum prüft der Vermieter, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat, die er mit der Kaution verrechnen kann. Solche Ansprüche können beispielsweise sein:

  • Schäden an der Wohnung
  • Nachzahlungen von BetriebskostenDer Vermieter muss dem Mieter mitteilen, welche Ansprüche er geltend macht und wie er sie berechnet. Er darf nicht einfach die gesamte Kaution einbehalten, ohne eine Rechnung zu erstellen.

Wie kann man die Kaution einfordern, wenn der Vermieter sie nicht zurückzahlt?

Wenn der Vermieter die Kaution nicht oder nur teilweise zurückzahlt, kann der Mieter ihn schriftlich zur Zahlung auffordern. Der Mieter sollte dem Vermieter eine Frist setzen und ankündigen, dass er andernfalls rechtliche Schritte einleiten wird. Falls der Vermieter die Zahlung nicht innerhalb der Frist leistet oder unberechtigte Abzüge vornimmt, hat der Mieter das Recht, beim zuständigen Amtsgericht eine Klage einzureichen. Dabei sollte er alle Beweismittel vorlegen, wie beispielsweise:

  • den Mietvertrag,
  • die Quittung oder den Kontoauszug über die Zahlung der Kaution
  • das Übergabeprotokoll oder Fotos über den Zustand der Wohnung bei Auszug.
  • die Abrechnung oder Widerspruch des Vermieters.Die Klage kostet eine Gerichtsgebühr, die sich nach der Höhe des Streitwerts richtet. Der Mieter kann jedoch, wenn er die Kosten nicht selbst tragen kann, einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen.

Welche Beispiele gibt es für die Rückforderung der Mietkaution?

Hier sind drei typische Fälle, in denen Mieter ihre Mietkaution zurückbekommen können:

Beispiel 1

Der Mieter hat fristgerecht seine Wohnung an den Vermieter zurückgegeben und dabei keine Miete, Nebenkosten oder Schäden offen gelassen. Der Mieter hat fristgerecht seine Wohnung an den Vermieter zurückgegeben und dabei keine Miete, Nebenkosten oder Schäden offen gelassen. Der Mieter hat fristgerecht seine Wohnung an den Vermieter zurückgegeben und dabei keine Miete, Nebenkosten oder Schäden offen gelassen. Trotzdem hat der Vermieter die Kaution von 1000 Euro noch nicht zurückgezahlt, obwohl sechs Monate vergangen sind. Der Mieter hat ihm einen Brief geschrieben und ihm eine Frist von zwei Wochen gesetzt, um die Zahlung zu leisten. Andernfalls kündigt er rechtliche Schritte an. Der Vermieter antwortet nicht auf den Brief. Der Mieter hat Schwierigkeiten, den Vermieter zu kontaktieren, um den Schaden in der Wohnung zu melden. Daraufhin reicht der Mieter eine Klage beim Amtsgericht ein, die erfolgreich ist. Er bekommt sein Geld zurück, das die Mieteinnahmen und die Verfahrenskosten deckt.

 

Beispiel 2

Der Mieter hat die Wohnung fristgerecht gekündigt und ordnungsgemäß zurückgegeben. Er hat keine ausstehende Miete oder Nebenkosten, aber er hat einen Kratzer im Parkett verursacht. Der Vermieter gibt ihm nur 800 Euro von seiner 1000 Euro Kaution nach sechs Monaten zurück. Er behält 200 Euro für die Parkettreparatur zurück. Der Mieter ist damit nicht einverstanden, weil er den Schaden für geringfügig hält und keine Rechnung vom Vermieter erhalten hat. Er schreibt einen Brief an ihn und fordert ihn auf, den Restbetrag zu zahlen und gibt ihm eine Frist von zwei Wochen. Er sagt ihm, dass er eine Klage einreichen wird, wenn er nicht zahlt. Der Vermieter schickt ihm eine Rechnung von 250 Euro für die Reparatur des Parketts. Der Mieter findet das zu hoch und reicht eine Klage beim Amtsgericht ein. Er erhält teilweise Recht. Das Gericht schätzt den Schaden auf 100 Euro, deshalb bekommt er 100 Euro von seiner Kaution zurück. Er muss jedoch die Hälfte der Verfahrenskosten bezahlen.

 

Beispiel 3

Der Mieter hat die Wohnung fristgerecht und ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben. Es sind keine Miet- oder Nebenkosten offen, aber er hat die Tapeten in einem Zimmer ohne Erlaubnis des Vermieters in einer anderen Farbe gestrichen. Nach sechs Monaten gibt der Vermieter die Kaution in Höhe von 1000 Euro nicht zurück, sondern behält sie für die Renovierung der Wohnung ein. Der Mieter ist nicht zufrieden, weil er glaubt, dass er die Wohnung nur verschönert hat und keine Rechnung vom Vermieter erhalten hat. Er schreibt ihm einen Brief und fordert ihn auf, die Kaution innerhalb von zwei Wochen zu zahlen. Wenn der Vermieter nicht zahlt, droht der Mieter mit einer Klage. Der Vermieter schickt eine Rechnung über 1500 Euro für die Renovierung der Wohnung. Der Mieter hält das für zu viel und reicht eine Klage beim Amtsgericht ein. Er ist im Unrecht. Er verliert seine Kaution, da das Gericht entschieden hat, dass er die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters renoviert hat und die Renovierungskosten angemessen sind. Außerdem muss er die Kosten des Verfahrens tragen.

 

Weitere Informationen zur Mietkaution finden Sie auf folgenden Seiten:
– https://ratgeber.immowelt.de/mietkaution.html
– https://www.mietrecht.de/mietkaution/
– https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/mietkaution⁴

(2) Mietkaution einbehalten? So holen Sie sich ihr Geld zurück! .Zugegriffen 26.6.2023.
(3) Mietzinskaution: Wie kann ich die Mietkaution zurückfordern?   Zugegriffen 26.6.2023.
(4) Wann bekommt man die Mietkaution zurück? Voraussetzung + Frist.  Zugegriffen 26.6.2023.
(5) Mietkaution-Rückzahlung: Tipps, Fristen und Regeln – umziehen.de.  Zugegriffen 26.6.2023.
(6) Mietkaution Rückzahlung: Fristen, Pflichten & Regeln | 2022 – JuraRat.  Zugegriffen 26.6.2023.

 

Weiterführende  Informationen zur Mietkaution

Was ist bei der Rückzahlung der Mietkaution zu beachten?

Mietkaution bleibt während Mietzeit unberührt

Kündigung des Mietverhältnisses wegen ausstehender Kaution

 

Weitere Informationen zur Mietkaution finden Sie auf folgenden Seiten:
– https://ratgeber.immowelt.de/mietkaution.html
– https://www.mietrecht.de/mietkaution/
– https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/mietkaution⁴

Quellen:

Mietkaution – Alle Infos zur Anlage, Höhe & Rückzahlung | Immowelt. https://ratgeber.immowelt.de/mietkaution.html Zugegriffen 26.6.2023.
(2) Mietkaution: Was gilt für Mieter & Vermieter? – Sparkasse.de. https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/mieten/mietkaution.html Zugegriffen 26.6.2023.
(3) Mietkaution Fälligkeit, Berechnung und Rückzahlung – mietrecht.de. https://www.mietrecht.de/mietkaution/ Zugegriffen 26.6.2023.
(4) Mietkaution – Höhe, Zweck, Formen, Zinsen und Rückzahlung – fachanwalt.de. https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/mietkaution Zugegriffen 26.6.2023.
(5) Kaution – Wikipedia. https://de.wikipedia.org/wiki/Kaution Zugegriffen 26.6.2023.

(1) Mieter zahlt Kaution nicht – Was tun? | Immobilien | Haufe. https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietkaution/der-mieter-zahlt-nicht-was-tun_258_159850.html Zugegriffen 26.6.2023.
(2) Mieter zahlt Kaution nicht: So gehen Sie als Vermieter vor – ImmoScout24. https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/mieter-zahlt-kaution-nicht.html Zugegriffen 26.6.2023.
(3) Mietkaution nicht bezahlt: So gehen Sie als Vermieter Schritt für …. https://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-nicht-bezahlt/ Zugegriffen 26.6.2023.
(4) Mietkaution: Was gilt für Mieter & Vermieter? – Sparkasse.de. https://bing.com/search?q=Was+passiert+wenn+der+Mieter+die+Mietkaution+nicht+bezahlt%3f Zugegriffen 26.6.2023.
(5) Mietkaution: Was gilt für Mieter & Vermieter? – Sparkasse.de. https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/mieten/mietkaution.html Zugegriffen 26.6.2023.

 

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