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Kündigung des Mietverhältnisses wegen ausstehender Kaution

14. Dezember 2015 | erstellt von Jens Trurnit

Zum 01.05.2013 hat der Gesetzgeber verschiedene Regelungen verabschiedet, die u.a. gegenüber sogenannten “Mietnomaden” für wirksamen Schutz der Vermieter sorgen sollen.

Hierzu gehört auch eine Änderung des § 569 BGB.

Allgemein bekannt ist, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten fristlos gekündigt werden kann.

Bislang nicht bekannt ist in Reihen der Vermieter wie dem großen Kreis der Mieter eine Änderung der Regelung des § 569 BGB, welcher sich mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund befasst. Der § 569 BGB dient der Ausfüllung und Konkretisierung des allgemein für sämtliche Mietverhältnisse geltenden § 543 BGB, welcher sich mit der fristlosen Kündigung von Mietverhältnissen allgemein befasst.

Die hier interessierende Regelung des § 569 Abs. 2 a BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund, welcher eine fristlose Kündigung im Sinne des § 563 Abs. 1 BGB rechtfertigt dann vorliegt, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung (Kaution) nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Hierbei werden pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten nicht berücksichtigt.

Wenn also – wie üblich – eine Kautionszahlung in Höhe von 3 Monats-Netto-Mieten vereinbart ist und hiervon 2 Raten offengeblieben sind, steht dem Vermieter ohne Weiteres das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu.

Das Gesetz bestimmt in der genannten Bestimmung, dass es einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB hierzu nicht bedarf.

Häufig findet sich im Rahmen prekärer Mietverhältnisse ein entsprechender Kautionsrückstand. Bislang war es nicht möglich, lediglich aufgrund rückständiger Kaution ein Mietverhältnis ohne Weiteres zu kündigen.

In der Vergangenheit war es stets erforderlich, dass der Mieter mit sogenannten „laufenden Leistungen“, also Miete bzw. Betriebskostenvorauszahlung in Verzug geriet.

Viele diesbezüglich erfahrene oder auch gut informierte Mieter hatten seinerzeit den Rückstand mit “laufenden Leistungen” vermieden und es vorgezogen, die vereinbarte Kaution schuldig zu bleiben, da hier wohl eine Zahlungsklage des Vermieters, aber nicht der sofortige Verlust des Mietverhältnisses drohte.

Die entsprechende Lücke ist nunmehr seit über zwei Jahren durch den Gesetzgeber geschlossen. Allerdings ist dies bei der Mehrheit der Vermieter bislang noch nicht im erforderlichen Umfang ins Bewusstsein gerückt.

Die Regelung stellt mit dankenswerter Klarheit die vormalige Schieflage gerade und eröffnet Vermietern bei prekären Mietverhältnissen mit Kautionsrückständen die Möglichkeit, sich zügig von säumigen Mietern zu trennen.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass diese Regelung für alle Mietverhältnisse gilt, die nach dem 30.04.2013 abgeschlossen wurden und eine Kautionsregelung beinhalten.

Für ältere Mietverhältnisse gilt die Regelung nicht. Denkbar wäre im Einzelfall eine Kündigungsmöglichkeit über andere Regelungen des Mietrechts.