Die Mietkaution dient zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Wenn der Mieter beispielsweise auszieht und Reparaturen notwendig sind, kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Doch das gilt nicht während des Mietverhältnisses. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied 2014: Die Mietkaution bleibt während der Mietzeit unberührt!
Mietvertrag enthielt Befriedigungsrecht aus Kaution
Die Mieterin zahlte zu Mietbeginn, wie vereinbart, 1.400 € auf ein Kautionskonto. Der Mietvertrag enthielt eine Zusatzvereinbarung in der folgendes festgehalten wurde:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“
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Die Mieterin machte später eine Minderung der Miete geltend. Daraufhin ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen. Eine Mietminderung soll unter anderem dazu dienen, dass vorhandene Mängel in dem Mietobjekt beseitigt werden, indem ein gewisser Druck auf den Vermieter ausgeübt wird. Wenn der Vermieter sich im Gegenzug an der Mietkaution vergreift, verpufft der Effekt der Mietminderung. Daher klagte die Mieterin und verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Mietkaution hat Treuhandcharakter
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter. Demnach hat ein Vermieter diese getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters seine Kaution zurückerhält – sofern dem Vermieter keine Ansprüche zustehen. Die Zusatzvereinbarung aus dem Mietvertrag ist unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters führt. Dies sieht das Gesetz in § 551 Absatz 3 und 4 so vor:
(…)(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. (…)
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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Quellen und Links:
- Urteil des Bundesgerichtshofs Karlsruhe vom 07.05.2014, AZ.: VIII ZR 234/
- http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=67943&pos=0&anz=1
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