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Rechtsnews 15.07.2024 Alex Clodo

HomeOffice vs. Mietrecht: Darf man zu Hause “arbeiten”?

Für viele gehört das HomeOffice zum neuen Job-Alltag. Fraglich ist aber, ob jeder einfach so von zu Hause aus arbeiten darf? Steht der ganzen Thematik das Mietrecht entgegen? Macht es einen Unterschied, ob Sie als Arbeitnehmer “normales” HomeOffice betreiben oder ihre Wohnung schon eher als Gewerberaum genutzt wird? All das erfahren Sie hier!

HomeOffice immer beliebter

Immer mehr Arbeitnehmer möchten von zu Hause aus arbeiten. Durch die entfallenden Pendelwege, die teure Kantine und mehr Ruhe und Flexibilität wird das HomeOffice immer beliebter. Gerade die Corona-Pandemie hat das HomeOffice zu etwas Alltäglichem werden lassen. Daher stellt sich immer öfter die Frage, wer schon ein Büro braucht, wenn er eine Wohnung hat. Aber ist dies rechtlich überhaupt zulässig?

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Die meisten von Ihnen werden nicht den Vermieter gefragt haben, wie dieser dieses Vorgehen findet. In vielen Fällen muss dieser grundsätzlich erstmal zustimmen, bevor von zu Hause aus gearbeitet werden darf. Es ist grundsätzlich nicht erlaubt, dass in der Wohnung ein Gewerbe betrieben wird. Ein Mietvertrag ist entweder das eine oder das andere. Wohnen und Gewerbe müssen getrennt werden, außer wenn es sich um Mischmietverhältnis handelt.

Wann muss der Vermieter oder Eigentümer zustimmen?

Sollten Sie ein Freiberufler oder Selbständiger daheim den Großteil ihres Lebensunterhalts verdienen, handelt es sich in fast allen Fällen um einen Gewerbemietvertrag. Dieser kann gravierende Auswirkungen für beide Seiten – Mieter und Vermieter – haben. Bei einem Gewerbemietvertrag gelten andere Regeln zu Kündigungsfristen, für Mieterhöhungen und vielem mehr.

Der Vermieter kann zwar verpflichtet sein, auch die Erlaubnis für eine gewerbliche Nutzung der Wohnung zu erteilen. Dies jedoch nur dann, wenn die Tätigkeiten “nicht nach außen in Erscheinung treten” und sie keine weiteren Auswirkungen auf die anderen Bewohner des Hauses oder auf die vermietete Wohnung selbst haben. Dem Mieter kann ansonsten sogar gekündigt werden, wie der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2009 entschied (Az. VIII ZR 165/08).

Grundsätzlich gilt: Eine Wohnung ist zum Wohnen da, nicht zum Arbeiten. Schließen Sie einen entsprechenden Mietvertrag ab, dürfen Sie in den Räumen nicht einfach ein Geschäft eröffnen. Es gilt aber zugleich auch: Es kommt immer auf die Außenwirkung an.

Weiter kommt hinzu, dass gerade in Großstädten wie Hamburg, München oder Berlin oft ein sog. Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gilt. In solchen Fällen müssen auch erst die Kommunen zustimmen, bevor eine Wohnung legal gewerblich genutzt werden darf. Sollte eine Behörde einen Verstoß gegen diese Regelung feststellen, kann dies sehr teuer werden. Es wird in solchen Fällen ein Strafgeld fällig. Weiterhin folgt die Aufforderung, das Gewerbe in der Wohnung aufzulösen.

Unproblematische Fälle: “normales” HomeOffice

Anders sieht die Sache jedoch für angestellte Arbeitnehmer aus, die mehr oder weniger still im HomeOffice arbeiten. Solche Fälle müssen dem Vermieter auch nicht gemeldet werden. Da das Arbeitszimmer auch keine gewerbliche Nutzung ist und davon in der Regel auch keine besondere Störung für die Nachbarn ausgeht, darf der Vermieter eine solche Nutzung nicht im Mietvertrag ausschließen.

Was ist die sicherste Lösung? – Das richtige Vorgehen! – Ein Büro mieten

Sollten Sie ein Gewerbe in ihrer Wohnung betreiben und Kunden und Lieferanten ein und aus gehen, kann dieser Vorgang die Ruhe im Haus stören. Beschwert sich in einem solchen Fall beispielsweise der Nachbar, kann großer Ärger drohen, wenn der Vermieter vorab nicht Bescheid wusste. Der Eigentümer muss in jedem Fall vorab zustimmen, wenn zusätzlich noch Mitarbeiter im Haus oder in der Wohnung beschäftigt sind. Gleiches gilt auch dann, wenn die Wohnung nur als Geschäftsadresse beim Gewerbeamt angegeben ist, die eigentliche Arbeit aber woanders passiert, so der BGH (Az. VIII ZR 149/13).

Wird auch nur der Briefkasten gewerblich genutzt, muss der Vermieter zustimmen!

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Quelle:

https://www.sueddeutsche.de/stil/homeoffice-wohnung-mietrecht-1.5736137

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