Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, die der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses während der Mietzeit durchführen muss, um die Räume in einem ordentlichen Zustand zu halten. Dazu gehören zum Beispiel das Streichen oder Tapezieren der Wände, das Erneuern von Bodenbelägen oder das Ausbessern von Schäden an Türen oder Fenstern.

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann den Mieter vertraglich dazu verpflichten, die Reparaturen entweder regelmäßig nach einem bestimmten Zeitplan oder bei Bedarf vorzunehmen. Allerdings sind nicht alle Klauseln im Mietvertrag wirksam, die den Mieter zu Reparaturen verpflichten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass bestimmte Formulierungen unwirksam sind, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Zum Beispiel sind starre Fristenpläne, nach denen der Mieter die Reparaturen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung durchführen muss, unwirksam. Ebenso sind Quotenabgeltungsklauseln unwirksam, die den Mieter dazu verpflichten, einen Anteil an den Kosten für Schönheitsreparaturen zu zahlen, wenn er die Wohnung vor Ablauf der Fristen verlässt.

Was bedeutet das für den Mieter, wenn die Klausel unwirksam ist?

Wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Schönheitsreparatur enthält, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen. Er kann die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat, abzüglich des normalen Verschleißes.

Wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen durchführen oder bezahlen. Er kann aber auch mit dem Vermieter eine andere Regelung treffen, zum Beispiel eine Abfindung zahlen oder einen Teil der Arbeiten selbst erledigen.

Wie kann man feststellen, ob eine Klausel zur solchen Reparaturen wirksam ist oder nicht?

Das ist nicht immer einfach zu beantworten, da es auf den genauen Wortlaut und den Einzelfall ankommt. Im Zweifel sollte man sich an einen Rechtsanwalt wenden, der sich mit Mietrecht auskennt und den Mietvertrag prüfen kann. Hier sind einige Beispiele für typische Klauseln zur Schönheitsreparatur und wie sie rechtlich zu bewerten sind:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre fachgerecht auszuführen.“

Diese Klausel ist unwirksam, weil sie einen starren Fristenplan enthält, der den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC spätestens nach Ablauf von drei Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung durchzuführen. In den übrigen Räumen gilt eine Frist von fünf Jahren.“

Diese Klausel ist wirksam, weil sie einen flexiblen Fristenplan enthält, der den Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn diese erforderlich sind.

„Der Mieter ist verpflichtet, bei seinem Auszug die Kosten für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter zu zahlen.“

Diese Klausel ist unwirksam, weil sie eine Quotenabgeltungsklausel enthält, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu einer Zahlung verpflichtet.

 

„Der Mieter ist verpflichtet, bei seinem Auszug die Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Räume seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung länger als sechs Monate bewohnt wurden.“

Diese Klausel ist wirksam, weil sie eine Endrenovierungsklausel enthält, die den Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn diese erforderlich sind.

Welche Tipps gibt es für Mieter, die Reparaturen durchführen oder bezahlen müssen?

Hier sind einige nützliche Hinweise:

• Der Mieter sollte sich vor Beginn der Schönheitsreparaturen mit dem Vermieter abstimmen, welche Arbeiten genau durchgeführt werden sollen und welche Farben oder Materialien verwendet werden dürfen. Der Vermieter kann dem Mieter nicht vorschreiben, wie er die Reparaturen ausführen soll, aber er kann verlangen, dass sie fachgerecht und in neutralen Farben erfolgen.
• Der Mieter sollte sich nach Möglichkeit Angebote von verschiedenen Handwerkern einholen und vergleichen, bevor er einen Auftrag vergibt. Er sollte darauf achten, dass die Rechnung detailliert die einzelnen Leistungen und Materialien aufschlüsselt und eine Mehrwertsteuer ausweist. Er sollte auch darauf bestehen, dass der Handwerker eine Gewährleistung für seine Arbeit übernimmt.
• Der Mieter sollte sich bei der Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll vom Vermieter unterschreiben lassen, in dem der Zustand der Wohnung und die durchgeführten Schönheitsreparaturen festgehalten werden. Er sollte sich auch eine Quittung vom Vermieter ausstellen lassen, wenn er die Kosten für die Schönheitsreparaturen bezahlt hat. Er sollte alle Unterlagen sorgfältig aufbewahren, falls es später zu Streitigkeiten kommt.

Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht anerkennt oder zurückfordert?

Wenn der Vermieter mit den Schönheitsreparaturen des Mieters nicht zufrieden ist oder meint, dass der Mieter mehr Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, kann er den Mieter auf Schadensersatz verklagen. Der Mieter kann sich dagegen wehren, indem er nachweist, dass er die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt oder bezahlt hat oder dass er dazu gar nicht verpflichtet war. Er kann sich dabei auf das Übergabeprotokoll, die Rechnungen und Quittungen, Fotos oder Zeugen berufen. Wenn der Mieter unsicher ist, wie er sich verhalten soll, sollte er sich an einen Rechtsanwalt wenden, der ihn beraten und vertreten kann.

Wo kann man mehr Informationen zum Thema Schönheitsreparaturen finden?

Hier sind einige Links zu einschlägigen Gesetzen und Urteilen zum Thema Schönheitsreparaturen:

• § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Instandhaltungspflicht des Vermieters
• § 538 BGB: Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch
• § 307 BGB: Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
• BGH-Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08: Unwirksamkeit von starren Fristenplänen
• BGH-Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09: Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln
• BGH-Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14: Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln

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