Ratgeber 16.09.2023 Christian Schebitz

Gewerbemietrecht – die Basics

Gewerbemietrecht: Was Sie als Mieter oder Vermieter wissen müssen

Das Gewerberaummietrecht ist ein Teil des Mietrechts, der sich mit den Besonderheiten von Mietverhältnissen über gewerblich genutzte Räume befasst. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht sind die gesetzlichen Regelungen hier weniger streng und lassen den Vertragsparteien mehr Freiraum für eigene Vereinbarungen. Doch welche Punkte sind für Sie als Mieter oder Vermieter besonders wichtig? In diesem Blogbeitrag geben wir Ihnen einen Überblick über das Gewerbemietrecht und beantworten einige häufig gestellte Fragen.

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Wie wird ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen?

Ein Gewerbemietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich jedoch ein schriftlicher Vertrag, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden. Ein schriftlicher Vertrag sollte mindestens folgende Angaben enthalten

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • die genaue Bezeichnung und Lage der vermieteten Räume
  • die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten
  • die Dauer des Mietverhältnisses und die Kündigungsfristen
  • Art und Umfang der gewerblichen Nutzung
  • die Regelung über die Instandhaltung und Instandsetzung der Räume
  • die Haftung für Beschädigungen und Mängel
  • die Kaution oder sonstige Sicherheiten
  • die Nebenabreden, wie z.B. die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder die Untervermietung.

Wie kann ein Gewerbemietvertrag gekündigt werden?

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrages richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres erfolgen muss, um zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres wirksam zu werden.

Beispiel: Eine Kündigung am 3. Januar 2023 beendet das Mietverhältnis zum 30. Juni 2023.

Die Vertragsparteien können aber auch eine längere oder kürzere Kündigungsfrist vereinbaren, sofern diese nicht unangemessen ist. Eine Kündigungsfrist ist unangemessen, wenn sie mehr als zehn Jahre oder weniger als drei Monate beträgt.

Beispiel: Eine Kündigungsfrist von 15 Jahren ist unangemessen lang und damit unwirksam. Eine Kündigungsfrist von einem Monat ist unangemessen kurz und damit unwirksam.

Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und dem Empfänger zugehen. Mündliche oder elektronische Kündigungen sind unwirksam.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist nur möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Partei unzumutbar ist. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, die Räume zweckentfremdet nutzt oder erhebliche Schäden verursacht. Allerdings muss der Vermieter den Mieter in der Regel vorher abmahnen und ihm eine Frist zur Abhilfe setzen.

Beispiel: Der Mieter betreibt in den Mieträumen eine Diskothek, obwohl im Mietvertrag nur eine Nutzung als Büro vereinbart ist. Der Vermieter mahnt den Mieter ab und setzt ihm eine Frist von zwei Wochen, um den Diskothekenbetrieb einzustellen. Der Mieter ignoriert die Abmahnung. Der Vermieter kann daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Wie kann ein Gewerbemietvertrag geändert werden?

Ein Gewerbemietvertrag kann im Laufe der Zeit an veränderte Umstände angepasst werden, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist oder die Vertragsparteien dies einvernehmlich vereinbaren. Mögliche Änderungen sind zum Beispiel

  • Erhöhung oder Senkung des Mietzinses
  • die Änderung der Nebenkosten oder der Betriebskostenabrechnung
  • die Erweiterung oder Einschränkung der gewerblichen Nutzung
  • die Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten oder die Untervermietung von Teilen der Räume
  • die Durchführung von Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen

Eine einseitige Vertragsänderung ist nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn eine Gesetzesänderung dies erfordert oder eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt vor, wenn sich die Umstände, die bei Abschluss des Vertrages maßgeblich waren, nachträglich so wesentlich ändern, dass die Vertragsparteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. In diesem Fall kann eine Partei eine Anpassung des Vertrages verlangen oder, wenn dies nicht möglich ist, vom Vertrag zurücktreten.

Beispiel: Der Mieter betreibt in den Mieträumen ein Reisebüro. Durch die Corona-Pandemie bricht sein Geschäft ein und er kann die Miete nicht mehr zahlen. Er bittet den Vermieter, die Miete zu mindern oder vorzeitig zu kündigen. Der Vermieter lehnt ab. Der Mieter kann sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen und eine gerichtliche Anpassung oder Auflösung des Vertrages verlangen.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Mieter und Vermieter haben im Gewerbemietrecht verschiedene Rechte und Pflichten, die sich aus dem Vertrag, dem Gesetz oder der Verkehrssitte ergeben. Die wichtigsten sind

  • Der Mieter ist berechtigt, die Räume vertragsgemäß zu gebrauchen und vom Vermieter die Überlassung und Erhaltung der Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu verlangen.
  • Der Vermieter ist berechtigt, die vereinbarte Miete und Nebenkosten zu verlangen und vom Mieter die pflegliche Behandlung und Rückgabe der Räume zu fordern.
  • Der Mieter ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen und die Räume nur vertragsgemäss zu benützen. Er hat dem Vermieter auftretende Mängel anzuzeigen und ihm Zutritt zu den Räumen zu gewähren. Ferner hat er die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie unter Berücksichtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs und der üblichen Abnutzung übernommen hat.
  • Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Er hat auftretende Mängel zu beseitigen oder dem Mieter eine angemessene Minderung des Mietzinses zu gewähren. Er darf den Mieter in der Ausübung seines Gewerbes nicht stören oder behindern.

Welche Gesetze regeln das Gewerbemietrecht?

Das Gewerbemietrecht ist im Wesentlichen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in den §§ 535 bis 580a BGB. Diese Vorschriften gelten jedoch nur, soweit sie nicht durch individuelle Vereinbarungen oder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) abbedungen werden. AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden. Sie müssen jedoch klar und verständlich sein und dürfen den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen.

Neben dem BGB gibt es weitere Gesetze, die für das Gewerbemietrecht relevant sein können, z.B:

  • Das Handelsgesetzbuch (HGB), das z.B. Regelungen über das Handelsmietrecht enthält
  • Das Gewerbesteuergesetz (GewStG)

Das Gewerbemietrecht ist, genau wie das Wohnraummietrecht, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Das Mietrecht folgt dabei folgender Systematik: In den §§ 535 – 548 BGB sind zunächst allgemeine Vorschriften enthalten, die sowohl für gewerbliche Mietverhältnisse als auch für Wohnraummietverhältnisse gelten. Die §§ 549 – 577a BGB enthalten dann die Vorschriften, die für das Wohnraummietrecht gelten. Nur die §§ 578 – 580a BGB enthalten Vorschriften, die sich explizit auf das Gewerbemietrecht beziehen.

Falls Sie sich eher für die private Miete (also von Wohnraum) interessieren, dann lesen Sie unseren Ratgeber zum Thema Miete. Gewerbemieter lesen unten weiter.

Kein Schutz der Mieter wie im Wohnraummietrecht (& Wirtschaftsstrafrecht)

Zwar werden in § 578 BGB einige der Vorschriften, die für das Wohnraummietrecht gelten, auch für das Gewerbemietrecht übernommen. Die zahlreichen dem sozialen Schutz des Mieters geltenden Vorschriften des Wohnraummietrechts finden jedoch beim Gewerbemietrecht keine Anwendung. Auch hinsichtlich des Mietwuchers bzw. zur Mieterhöhung gelten andere Grenzen. Ist eine Miete etwa im Wohnmietrecht schon dann sittenwidrig, wenn sie um 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss im gewerblichen Bereich eine Überhöhung von 100% vorliegen. Staffelmieten sind dagegen sehr häufig anzutreffen und i.d.R. nicht zu beanstanden.

Regelungen im Gewerbemietrecht

Die Kündigungsfristen in einem Mietvertrag des Gewerbemietrecht richten sich nach § 580a Absatz 2 BGB: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“ Da hierbei auf das „nächste“ Kalendervierteljahr Bezug genommen wird, gilt eine Frist von sechs Monaten. Da das Gewerbemietrecht keinen ähnlich hohen Mieterschutz wie das Wohnraummietrecht vorsieht, kann diese gesetzliche Vorgabe jedoch auch durch eine entsprechende vertragliche Abmachung umgangen werden – andere Kündigungsfristen sind also möglich. Für die Kaution gilt ähnliches: Zwar ist zum Schutz von Wohnraummietern vorgesehen, dass die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen darf, allerdings gilt diese Vorschrift nicht für das Gewerbemietrecht. Die Kaution bei Gewerbemieten darf daher frei verhandelt werden und liegt nicht selten bei fünf bis sieben Monatsmieten.

Während im Wohnraummietrecht nur die Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung als Nebenkosten geltend gemacht werden dürfen, können bei gewerblichen Mietverhältnissen auch andere Nebenkosten dem Mieter aufgebürdet werden. Beispiele hierfür sind etwa Verwaltungskosten oder Kosten für das Center Management. Wichtig ist hierbei, dass ganz konkret benannt wird, welche Kosten durch den Mieter übernommen werden sollen. Pauschale Vereinbarungen (etwa: „Alle Nebenkosten“) sind nicht zulässig und in der Vergangenheit auch durch Gerichte mehrfach gekippt worden.

Konkurrenzschutz

Ein wichtiger Aspekt im Gewerbemietrecht ist der sogenannte Konkurrenzschutz. Dieser steht mit der grundsätzlichsten Vorschrift des Mietrechts in Zusammenhang, dem § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Ein solcher vertragsgemäßer Gebrauch kann beispielsweise dann nicht mehr gegeben sein, wenn ein Vermieter Praxisräume an einen Zahnarzt vermietet und danach wiederum Praxisräume im gleichen Gebäude oder in unmittelbarer Nähe an einen anderen Zahnarzt vermietet. Die so entstehende Konkurrenzsituation würde dem Mieter schaden und ist deshalb nicht zulässig.

Über den sogenannten vertragsimmanenten, also ohne weitere Vereinbarung gültigen Konkurrenzschutz hinaus kann jedoch auch ein weitergehender, sich an den Anforderungen des konkreten Objekts bzw. den Bedürfnissen von Mieter und Vermieter orientierender Kündigungsschutz vereinbart werden.

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