Mieterhöhung abwehren!

Sie sind Mieter einer Wohnung oder eines Hauses und haben eine Mieterhöhung von Ihrem Vermieter erhalten? Sie fragen sich, ob die Mieterhöhung rechtens ist und wie Sie sich dagegen wehren können? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie über das Thema Mieterhöhung wissen müssen. Wir erklären Ihnen, unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung zulässig ist, wie Sie die Mieterhöhung überprüfen können und welche Schritte Sie unternehmen können, um sich gegen eine ungerechtfertigte Mieterhöhung zu wehren.

Wie kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Der Vermieter kann die Miete nicht beliebig erhöhen. Er muss sich an bestimmte gesetzliche Regeln halten, die je nach Art der Mieterhöhung variieren. Es gibt grundsätzlich drei Arten von Erhöhungen der Miete:

• Erhöhung der Miete nach § 558 BGB: Der Vermieter kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand von vergleichbaren Wohnungen in der gleichen Gegend ermittelt. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen und auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen verweisen. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in manchen Gebieten 15 Prozent) steigen. Die neue Miete darf auch nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Erhöhung der Miete nach § 559 BGB: Der Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung oder dem Haus durchgeführt hat, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen. Der Vermieter muss die Erhöhung der Miete spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung ankündigen und nach Abschluss der Modernisierung schriftlich begründen. Er darf 8 Prozent (in manchen Gebieten 6 Prozent) der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter (in manchen Gebieten 2 Euro pro Quadratmeter) steigen.
• Erhöhung der Miete nach § 560 BGB: Der Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn sich die Betriebskosten erhöht haben. Er muss die Erhöhung ebenfalls schriftlich begründen und eine Abrechnung der Betriebskosten beifügen. Er darf nur die tatsächlich gestiegenen Betriebskosten auf die Miete umlegen.

Wie können Sie die Mieterhöhung überprüfen?

Wenn Sie eine Erhöhung der Miete erhalten haben, sollten Sie diese zunächst überprüfen, bevor Sie zustimmen oder ablehnen. Sie sollten folgende Punkte prüfen:

• Ist die Mieterhöhung formal korrekt? Der Vermieter muss Ihnen die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und begründen. Er muss Ihnen auch eine Frist von mindestens zwei Monaten einräumen, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen.
• Ist die Erhöhung materiell gerechtfertigt? Der Vermieter muss Ihnen nachweisen, dass die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Miete vorliegen. Er muss Ihnen beispielsweise einen gültigen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen vorlegen, wenn er die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen will. Er muss Ihnen auch belegen, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie diese den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen.
• Ist die Erhöhung angemessen? Der Vermieter darf die Miete nicht übermäßig erhöhen. Er muss sich an die gesetzlichen Grenzen halten, wie zum Beispiel die Kappungsgrenze von 20 Prozent (oder 15 Prozent) innerhalb von drei Jahren oder die Modernisierungsumlage von 8 Prozent (oder 6 Prozent) der Modernisierungskosten.

Wie können Sie sich gegen eine Mieterhöhung wehren?

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Erhöhung Ihrer Miete nicht gerechtfertigt oder zu hoch ist, können Sie sich dagegen wehren. Sie haben folgende Möglichkeiten:

• Sie können der Erhöhung widersprechen. Sie müssen dies schriftlich tun und innerhalb der Frist, die Ihnen der Vermieter gesetzt hat. Sie sollten Ihre Gründe für den Widerspruch darlegen und gegebenenfalls Beweise beifügen. Der Vermieter kann dann entweder auf die Mieterhöhung verzichten oder eine Klage vor dem Amtsgericht einreichen.
• Sie können die Miete mindern. Wenn die Wohnung Mängel aufweist, die den Gebrauch beeinträchtigen, können Sie die Miete entsprechend mindern. Sie müssen den Vermieter über die Mängel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Wenn er die Mängel nicht beseitigt, können Sie die Miete um einen bestimmten Prozentsatz kürzen. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Mängel ab.
• Sie können das Mietverhältnis kündigen. Wenn die Mieterhöhung für Sie unzumutbar ist, können Sie das Mietverhältnis kündigen. Sie müssen sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren. Sie können auch einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen, wenn er damit einverstanden ist.

Beispiel für Mieterhöhung

Um Ihnen einen besseren Überblick über das Thema Mieterhöhung zu geben, haben wir hier Ihnen ein Beispiel für typische Mieterhöhungen zusammengestellt:

Beispiel: Der Vermieter möchte die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Er schickt Ihnen ein Schreiben, in dem er die Miete von 600 Euro auf 660 Euro erhöhen will. Er verweist auf den aktuellen Mietspiegel, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11 Euro pro Quadratmeter ausweist. Ihre Wohnung hat eine Größe von 60 Quadratmetern.

Überprüfung: Die Mieterhöhung ist formal korrekt, da der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung schriftlich begründet und Ihnen eine Frist von zwei Monaten einräumt. Die Mieterhöhung ist auch materiell gerechtfertigt, da der Vermieter sich auf einen gültigen Mietspiegel beruft und die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert ist. Die Mieterhöhung ist auch angemessen, da sie innerhalb der Kappungsgrenze von 20 Prozent liegt (die Miete steigt um 10 Prozent) und nicht höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete (die neue Miete beträgt 11 Euro pro Quadratmeter).

Widerspruch: Wenn Sie der Mieterhöhung widersprechen wollen, müssen Sie dies schriftlich tun und innerhalb der Frist von zwei Monaten. Sie könnten beispielsweise argumentieren, dass Ihre Wohnung nicht mit den Vergleichswohnungen im Mietspiegel vergleichbar ist, weil sie zum Beispiel schlechter ausgestattet oder gelegen ist. Sie müssten dann aber auch Beweise dafür vorlegen, wie zum Beispiel Fotos oder Zeugenaussagen.

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