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Rechtsschutzversicherung
Rechtsnews 18.03.2024 Christian Schebitz

Muss man bei Auszug aus der Mietwohnung die Einbauküche ausbauen?

Einbauküchen sind in vielen Mietwohnungen Standard. Doch was passiert mit der Küche, wenn der Mieter auszieht? Muss er sie ausbauen und die Wohnung besenrein übergeben oder kann er sie dem Vermieter überlassen?

In diesem Blogbeitrag klären wir die wichtigsten Fragen rund um die Ausbaupflicht von Einbauküchen bei Mietwohnungen.

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1. Was ist eine Einbauküche?

Eine Einbauküche ist eine Küche, die fest mit der Wohnung verbunden ist. Das bedeutet, dass die Küchenmöbel und -geräte nicht einfach umgestellt oder ausgetauscht werden können, sondern fest verbaut sind.

2. Wer ist Eigentümer der Einbauküche?

Eigentümer der Einbauküche ist in der Regel der Vermieter. Der Mieter hat nur ein Nutzungsrecht an der Küche.

Wenn der Mieter die Küche einbauen ließ und bezahlt hat, ist er der Eigentümer.

Muss der Mieter beim Auszug die Einbauküche ausbauen?

Ob der Mieter die Einbauküche beim Auszug ausbauen muss, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag und den Gegebenheiten ab.

Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung zur Einbauküche, gilt die gesetzliche Regelung. Nach dieser Regelung muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie bei Einzug vorgefunden hat. War beim Einzug keine Einbauküche vorhanden, muss der Mieter die Wohnung also auch ohne Einbauküche zurückgeben.

Vereinbarung im Mietvertrag

Der Mietvertrag kann jedoch eine abweichende Regelung enthalten. So kann der Mietvertrag beispielsweise vorsehen, dass der Mieter die Einbauküche beim Auszug abbauen und entsorgen muss, oder dass er sie dem Vermieter gegen eine Abstandszahlung überlassen kann.

Was passiert, wenn der Mieter die Einbauküche nicht ausbaut?

Wenn der Mieter die Einbauküche entgegen einer Vereinbarung im Mietvertrag nicht ausbaut, kann der Vermieter ihm die Ausbaukosten in Rechnung stellen.

Beispiele aus der Rechtsprechung

Beispiel 1:

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass ein Mieter eine Einbauküche ausbauen und entsorgen musste, obwohl die Küche im Mietvertrag nicht erwähnt war. Der Mieter hatte die Küche vom Vormieter übernommen und dafür eine Abstandszahlung geleistet. Das Gericht stellte fest, dass der Mieter die Küche hätte ausbauen müssen, da sie nicht zur Mietsache gehörte (Amtsgericht München, Urteil vom 12.05.2015, Az. 422 C 15440/14).

Beispiel 2:

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter keine Abstandszahlung für eine Einbauküche zahlen musste, wenn der Mieter die Küche nicht selbst eingebaut hatte. Der Mieter hatte die Küche vom Vormieter übernommen und dafür eine Abstandszahlung geleistet. Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter nicht verpflichtet war, die Küche zu übernehmen, da er sie nicht selbst eingebaut hatte (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.01.2014, Az. 63 S 34/13).

Beispiel 3:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter eine Einbauküche nicht gegen seinen Willen vom Vermieter übernehmen muss. Der Mieter hatte die Wohnung mit einer Einbauküche angemietet und wollte die Küche beim Auszug nicht übernehmen. Der Vermieter wollte die Küche dem Mieter gegen eine Abstandszahlung überlassen. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Mieter die Küche nicht gegen seinen Willen übernehmen musste (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2008, Az. VIII ZR 346/06).

Was gilt bei größeren Umbauten in der Wohnung?

Hat der Mieter größere Umbauarbeiten in der Wohnung vorgenommen, wie zum Beispiel eine behindertengerechte Toilette eingebaut, so sollte man bereits vor der Planung und den Bauarbeiten mit dem Vermieter eindeutige Regelungen schriftlich vereinbaren. Z.B. darüber wie bei einem Auszug die Kosten verteilt werden. Oder ob gegebenenfalls sogar zurückgebaut werden muss. Denkbar ist sogar dass der Einbau für den Vermieter kostenlos in der Wohnung verbleiben soll. Oder man gegebenenfalls den Zeitwert des Einbaus als Abstand ersetzt bekommt.

Welche Schritte sollte man beachten?

  1. Prüfung des Mietvertrags: Zuerst sollte man seinen Mietvertrag prüfen. Steht dort, dass die Küche vom Mieter eingebaut wurde, muss sie in der Regel auch wieder ausgebaut werden.
  2. Absprache mit dem Vermieter: Es ist ratsam, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und zu klären, ob ein Ausbau gewünscht ist. Wenn der Mietvertrag keine Vereinbarung zur Einbauküche enthält, sollte der Mieter mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffen.
  3. Übergabeprotokoll: Beim Einzug erstellte Übergabeprotokolle können als Beweis dienen, was zur Wohnung gehört und was nicht.
  4. Wenn der Mieter die Einbauküche beim Auszug nicht ausbauen will, sollte er mit dem Vermieter über eine Abstandszahlung verhandeln. Die könnten man so berechnen:
    Kaufpreis – (Kaufpreis/10 Jahre*Anzahl der Nutzungsjahre)=Abstandszahlung
  5. Rechtssicherheit: Bei Unsicherheiten sollte man einen Anwalt für Mietrecht konsultieren.
  6. Dokumentation: Alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.

7. Geprüfte Links

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