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Rechtsnews 16.05.2023 Alex

Flüchtlingskrise: Wann dürfen Kommunen Mietern kündigen?

Seit über einem Jahr herrscht Krieg in der Ukraine und immer mehr Flüchtlinge kommen in Deutschland an. Mittlerweile sieht sich die Stadt Lörrach in Baden-Württemberg dazu gezwungen, rund 40 Mietern ihre Wohnungen zwecks Unterbringung von Geflüchteten zu kündigen. Ist diese Maßnahme jedoch rechtmäßig?

40 Mietern wird wegen Flüchtlingen gekündigt – Maßnahme rechtens?

In der baden-württembergischen Stadt Lörrach sollen rund 40 Mieter aus einer Wohnanlage ausziehen, um Platz für Flüchtlinge zu schaffen. Wie die Stadtverwaltung gemeinsam mit der städtischen Tochtergesellschaft Wohnbau Lörrach mitteilte, soll durch diese Maßnahme Wohnraum für rund 100 Flüchtlinge geschaffen werden. Im Gegenzug sollen den Mieterinnen und Mietern zeitnah zeitgemäße und bezahlbare Wohnangebote unterbreitet werden, die ihrer persönlichen Lebenssituation entsprechen. Der Umzug wird von der Wohnbau Lörrach logistisch und finanziell unterstützt. Dennoch ist die Empörung bei vielen groß. Ist diese Maßnahme überhaupt rechtens?

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Durfte die Stadt den Mietern wegen Flüchtlingen die Wohnung kündigen?

§573 BGB gibt an, dass der Vermieter einen Kündigungsgrund braucht, um einen Mietvertrag über Wohnraum zu kündigen. In §573 BGB werden sog. “berechtigte Interessen” aufgeführt, nach denen eine Kündigung wirksam ist. Dabei lautet Abs. 2:

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Fraglich ist jedoch, ob die Kündigungsgründe auf das konkrete Mietverhältnis Anwendung finden, wenn der jeweilige Vermieter ein Privatmann oder eine Gemeinde ist. Kündigt der private Vermieter, um Geflüchtete in einer Wohnung unterzubringen, stoßen diese schnell an die rechtlichen Grenzen. Aufgabe eines privaten Vermieters ist es nicht, für die Unterbringung von Flüchtlingen zu sorgen.

Private Vermieter können eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Das setzt jedoch voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige eines Haushalts benötigt. Im Fall von Geflüchteten kann man jedoch nicht von solchen Personen sprechen, sodass die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausscheidet.

Gibt es eine andere Rechtslage für Kommunen, die Wohnungen kündigen?

Die rechtliche Lage bei Kommunen ist deutlich komplizierter. Einige Kommunen haben sich bereits darauf berufen, dass die Pflicht zur Unterbringung von Geflüchteten als ein hinreichendes öffentliches Interesse angesehen werden könne.

Nach einem BGH-Urteil kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses dann vorliegen, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft – also auch eine Gemeinde – die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (BGH, 09.05.2012, Az. VIII ZR 238/11).

Auch ein Urteil des Amtsgerichts Göttingen (AG Göttingen, 19.07.1991, Az. 25 C 13/91) urteilte, dass das Interesse der Gemeinde an der Unterbringung der Geflüchteten überwiegen kann. Kann die Gemeinde darlegen, dass ihre Unterbringungsmöglichkeiten ausgeschöpft seien, könne eine Kündigung wegen der Unterbringung von Geflüchteten im Einzelfall gerechtfertigt sein.

Außerdem sei zurzeit offen, wie die obersten Gerichte eine juristische Einordnung der gegenwärtigen Situation durch den Wohnraum infolge des Zuzugs von Geflüchteten bewerten.

Letztendlich kommt es aber immer auf eine Abwägung im Einzelfall an, sodass eine Aussage auf ein spezielles Mietverhältnis hin nicht abschließend getroffen werden könne. Als Mieter sollten Sie jedoch folgendes wissen und beachten. In Kündigungsfällen hat der Mieter grundsätzlich zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses die Möglichkeit, schriftlich zu widersprechen (§ 574 b Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt (§ 574 Abs. 1 BGB).

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Quelle:

https://www.focus.de/finanzen/recht/stadt-wirft-dutzende-raus-dass-loerrach-mietern-wegen-gefluechteten-kuendigt-ist-rechtlich-hoechst-umstritten_id_186426775.html

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