Mietpreisbremse durchsetzen, jetzt handeln!

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die verhindern soll, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu stark steigen. Sie gilt seit 2015 in bestimmten Gebieten, die von den Bundesländern festgelegt werden. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits höher war.

Wie kann ich die Mietpreisbremse durchsetzen?

Doch wie kann man als Mieter die Mietpreisbremse durchsetzen, wenn man den Verdacht hat, dass die verlangte Miete zu hoch ist? Welche Schritte müssen Sie beachten und welche Rechte haben Sie? In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, wie Sie vorgehen können, um Ihre Miete zu senken und sich gegen überhöhte Forderungen zu wehren.

Schritt 1: Prüfen, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Region gilt

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland. Zunächst müssen Sie herausfinden, ob Ihr Wohnort zu den Gebieten gehört, die von den Bundesländern als angespannt eingestuft wurden. Dazu können Sie die entsprechenden Rechtsverordnungen der Bundesländer einsehen, die im Internet veröffentlicht sind. Eine Übersicht finden Sie zum Beispiel hier: Mietpreisbremse gilt wo?

Schritt 2: Vergleich der Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete

Um festzustellen, ob Ihre Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, müssen Sie zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt der Mieten für vergleichbare Wohnungen in derselben Gegend. Sie können folgende Quellen heranziehen

• Mietspiegel: Das ist eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten, die von Kommunen oder Mieter- und Vermieterverbänden erstellt wird. Er berücksichtigt verschiedene Merkmale wie Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr der Wohnung. Der Mietspiegel ist meist online abrufbar oder kann bei der Gemeinde oder dem Mieterverein angefordert werden.
• Die Mietdatenbank: Dies ist eine Sammlung von tatsächlich gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in derselben Gegend. Sie wird von den Mietervereinen geführt und kann von deren Mitgliedern eingesehen werden.
• Das Gutachten: Ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen über die ortsübliche Vergleichsmiete. Es kann in Auftrag gegeben werden, wenn es keinen Mietspiegel oder keine Mietdatenbank gibt oder diese nicht aussagekräftig sind.

Wenn Sie Ihre Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen haben, können Sie feststellen, ob sie mehr als 10 Prozent darüber liegt. Dabei müssen Sie jedoch mögliche Ausnahmen wie Neubauten oder modernisierte Wohnungen berücksichtigen.

Schritt 3: Vermieter zur Rüge auffordern

Wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass Ihre Miete zu hoch ist und gegen die Mietpreisbremse verstößt, müssen Sie Ihren Vermieter auffordern, die Miete zu senken. Das nennt man Rüge. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Sie müssen also angeben, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Meinung nach ist und wie Sie diese ermittelt haben. Außerdem müssen Sie eine Frist setzen, innerhalb derer der Vermieter reagieren muss.

Die Rüge hat zwei wichtige Konsequenzen:

• Die Mietpreisbremse gilt rückwirkend ab Vertragsabschluss. Das bedeutet, dass Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern können, wenn der Vermieter Ihre Rüge akzeptiert oder ein Gericht Ihre Auffassung bestätigt.
• Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn Sie den Vermieter gerügt haben. Das bedeutet, dass Sie keine Mietminderung verlangen können, wenn Sie den Vermieter nicht gerügt haben, auch wenn die Miete zu hoch ist.

Schritt 4: Klage erheben, wenn der Vermieter nicht einlenkt

Wenn der Vermieter auf Ihre Rüge nicht eingeht oder gar nicht reagiert, können Sie Ihre Rechte gerichtlich durchsetzen. Dazu müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Dabei sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten und vertreten lassen, da es sich um eine komplizierte Materie handelt. Die Kosten für Anwalt und Gericht können Sie gegebenenfalls von Ihrer Rechtsschutzversicherung oder von der Prozesskostenhilfe übernehmen lassen.

In der Klage müssen Sie darlegen, warum Sie die Miete für zu hoch halten und wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt haben. Außerdem müssen Sie angeben, wie viel Miete Sie zurückfordern bzw. wie viel Sie künftig weniger zahlen wollen. Das Gericht entscheidet dann, ob die Mietpreisbremse in Ihrem Fall greift und ob Ihre Berechnung richtig ist. Dabei kann es auch ein Sachverständigengutachten einholen oder Zeugen befragen.

Beispiele zur Anwendung der Mietpreisbremse

Um Ihnen einen Eindruck zu vermitteln, wie die Mietpreisbremse in der Praxis angewendet wird, haben wir hier drei Beispiele für Sie zusammengestellt:

• Beispiel 1: Frau Müller zieht in eine 60 Quadratmeter große Wohnung in Berlin-Mitte. Die Kaltmiete beträgt 900 Euro. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung bei 600 Euro. Frau Müller rügt den Vermieter schriftlich und verlangt eine Mietminderung auf 660 Euro, also 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Der Vermieter weigert sich mit der Begründung, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden. Frau Müller klagt und gewinnt. Das Gericht stellt fest, dass die Modernisierung nicht ausreichend war, um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu rechtfertigen. Frau Müller erhält die zu viel gezahlte Miete zurück und zahlt künftig nur noch 660 Euro.
• Beispiel 2: Herr Schmidt zieht in eine 80 Quadratmeter große Wohnung in München-Schwabing. Die Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung 800 Euro. Herr Schmidt rügt den Vermieter schriftlich und verlangt eine Mietminderung auf 880 Euro, also 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Der Vermieter ist einverstanden und senkt die Miete ab dem nächsten Monat. Die zu viel gezahlte Miete kann Herr Schmidt jedoch nicht zurückfordern, da er den Vermieter erst nach einem Jahr gerügt hat.
• Beispiel 3: Frau Meier zieht in eine 50-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg-Altona. Die Kaltmiete beträgt 750 Euro. Laut Mietenspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung 500 Euro. Frau Meier rügt den Vermieter schriftlich und verlangt eine Mietminderung auf 550 Euro, also 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Der Vermieter reagiert nicht auf die Rüge. Frau Meier klagt und verliert. Das Gericht stellt fest, dass die Mietpreisbremse in Hamburg-Altona nicht gilt, da das Gebiet nicht als angespannt eingestuft ist.

Nützliche Links zur Mietpreisbremse:

• Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie informiert über die gesetzlichen Grundlagen und die Zuständigkeiten der Länder
• Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse)
• Verordnung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung)
• Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietrechtsanpassungsgesetz)
• Gesetz zur weiteren Verlängerung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Mieterschutzes (Mietrechtsnovellierungsgesetz

Wenn Sie mehr über die Mietpreisbremse erfahren möchten oder Hilfe bei der Durchsetzung Ihrer Rechte benötigen, können Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.

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