Der Beitrag beschäftigt sich im Kern mit der Frage, ob ein Kündigungsrecht besteht, wenn die Wohnung an das eigene Kind überlassen wird. Im Fall haben die Mieter ihre Wohnung an ihre Tochter überlassen und nutzen diese Wohnung weiterhin als Zweitwohnung. Dabei stellt sich nun die Frage, ob dem Vermieter ein Kündigungsrecht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung zusteht. Diese Frage hatte das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte zu entscheiden.
Vermieter kündigt Wohnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung
Wie stellte sich der Sachverhalt im Detail dar? Ein Ehepaar lebte seit dem Jahr 1981 als Mieter in einer Wohnung in Berlin. Das Ehepaar bekam in den Jahren 1982 und 1986 zwei Kinder. Diese lebten auch in der Wohnung. Nach mehreren Jahren mieteten sich die Eltern eine weitere Wohnung, die fußläufig in weniger als 20 Minuten von der alten Wohnung entfernt lag. Diese Wohnung wurde auch weiterhin als Zweitwohnung genutzt. Davon erfuhr dann die Vermieterin. Daraufhin kündigte sie das Mietverhältnis im Oktober 2019 wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung. Die Mieter weigerten sich die Kündigung zu akzeptieren, weshalb die Vermieterin eine Räumungsklage erhob.
Besteht ein Kündigungsrecht der Vermieterin?
Im Fall entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte gegen die Vermieterin. Es stehe ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Es fehlt an einer vertragswidrigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Sinne von §§540, 553 BGB. Daher ist weder ein außerordentlicher noch ordentlicher Kündigungsgrund nach §§560, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben.
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Ist Kind des Mieters ein Dritter iSd §540 BGB?
Im Verfahren stellte sich die Frage, ob die Tochter Mieter eine Dritte iSd §540 BGB ist. Das Amtsgericht entschied, dass die Tochter der Mieter kein Dritter sei. Es sei zwar jede Person „Dritte“ im Sinne von §540 BGB, die nicht Mietvertragspartei ist. Es sind nach dem Sinn und Zweck der Norm jedoch die Familie des Mieters, wegen ihrer engen, unter dem Schutz der Verfassung stehenden persönlichen Beziehung, ausgenommen.
Unbefugte Gebrauchsüberlassung wegen geringer Nutzung der Wohnung?
Nach Ansicht des Amtsgerichts ergebe sich eine unbefugte Gebrauchsüberlassung nicht daraus, dass die Mieter die Wohnung mittlerweile in geringerem Maße nutzen. Denn die Vermieterbelange werden dadurch nicht beeinträchtigt. Die Mieter verfügten weiterhin über einen Schlüssel zur Wohnung. Zudem standen sie weiterhin als Ansprechpartner zur Verfügung. Die Wohnung sei von den Mietern damit nicht vollständig aufgegeben worden.
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Quelle:
Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 07.07.2021 – 123 C 5105/19
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