Rechtsnews 03.05.2022

Außerordentliche Kündigung nach verhinderter Wohnbesichtigung

Im Mietrecht gibt es ein breites Spektrum an rechtlichen Fragen. Egal, ob es die Eigenbedarfskündigung ist oder die unerlaubte Untervermietung. Im vorliegenden Fall beschäftigen wir uns mit einer fristlosen Kündigung, die wegen einer verhinderten Wohnbesichtigung eingereicht wurde. Wie hat das Amtsgericht München entschieden und gibt es ein Recht auf fristlose Kündigung wegen einer verhinderten Wohnungsbesichtigung? All das erfahren Sie hier!

Keine Wohnungsbesichtigung

Im Fall geht es um zwei Mieter, die seit 2005 in einer 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in Maxvorstadt (München) wohnten. Diese Wohnung sollte jedoch verkauft werden. Die zum damaligen Zeitpunkt noch vorhandenen Mieter verweigerten möglichen Interessenten jede Besichtigung. Trotzdem fand sich ein Käufer für die Wohnung. Dieser wollte die neu erworbene Wohnung zumindest nach dem Erwerb anschauen. Daraufhin vereinbarten sie im Zeitraum von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. Es kam aber keiner der Termine zustande. Sie mahnten daher die Mieter ab und kündigten dann den Mietvertrag außerordentlich. Die Kläger sind der Ansicht, dass ihnen ein Besichtigungsrecht zustehen würde, um den Zustand der Wohnung bewerten zu können. Zudem müsse die finanzierende Bank dieselbe Möglichkeit haben. Für die Kläger stellt die beharrliche Weigerung der Mieter einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar.

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Im Verfahren brachten die Beklagten verschiedene Gründe an, warum sie die Besichtigungstermine allesamt nicht wahrnehmen konnten. An einem Tag musste der Mieter sich auf eine Online-Schulung vorbereiten. Die restlichen Termine sind aufgrund von Corona-Tests, Isolationen und an den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.

Wichtiger Grund vorliegend für Kündigung gegeben?

Wie entschied das Amtsgericht München im vorliegenden Fall? Das AG gab der Klage statt. Nach Ansicht der Richter können die Kläger von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§546 Abs. 1, Abs. 2, §985 BGB verlangen. Gem. §543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Wann aber liegt ein wichtiger Grund vor? Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Im vorliegenden Fall ist dies gegeben. Das Verweigern des Zutritts zu einer Besichtigung der Wohnung durch die Kläger stellen einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gem. §543 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 dar. Es müssen jedoch grundsätzlich besondere Gründe vorliegen, um eine Wohnung durch den Vermieter zu besichtigen. Die Kläger konnten vor dem Kauf die Wohnung noch nicht besichtigen. Nach dem Kauf steht den Klägern aber wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Beklagten ein Besichtigungsrecht zu, da diese nun Erwerber und Eigentümer der Wohnung sind.

Die Gründe der Mieter für die Verhinderung sind unzureichend

Laut Gericht haben die Beklagten nicht ausreichend erklärt, welche Verhinderungsgründe gegeben waren, die die Absagen eventuell gerechtfertigt hätten. Wie schon dargestellt, erklärten die Mieter, dass sie aufgrund einer Online-Schulung absagen mussten. Vor Gericht erklärten die Beklagten jedoch nur diese Online-Schulung, brachten jedoch keinen verwertbaren Beweise auf. Weiterhin stellt für die Richter eine Schulungsvorbereitung keinen ausreichenden Verhinderungsgrund dar. Sollte der Vortrag bezüglich der Schulung zutreffend sein, wäre dem Beklagten jedoch zumutbar gewesen, dass er eine Besichtigungsmöglichkeit anbieten müsse.

Zudem erklärten die Mieter, dass diese sich wegen des Coronavirus in Quarantäne haben begeben müssen. Auch in diesem Fall lag kein zulässiges Beweisangebot vor. Die Beklagten reichten weder ein ärztliches Attest, Testnachweise oder behördliche Quarantäneandordnungen vor.

Zusammenfassung

Letztlich bleibt zu sagen, dass die Beklagten Mieter keine ausreichenden und verwertbaren Gründe vorgelegt haben, um zu beweisen, dass nicht eine Wohnungsbesichtigung möglich war. Daher stand den Eigentümern ein Wohnungsbesichtigungsrecht zu.

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Quelle:

Amtsgericht München, Urteil vom 26.08.2021 – 474 C 4123/21

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