Im Mietrecht gibt es ein breites Spektrum an rechtlichen Fragen. Egal, ob es die Eigenbedarfskündigung ist oder die unerlaubte Untervermietung. Im vorliegenden Fall beschäftigen wir uns mit einer fristlosen Kündigung, die wegen wiederholter Untervermietung eingereicht wurde. Wie hat das Amtsgericht München entschieden und gibt es ein Recht auf fristlose Kündigung wegen wiederholter unerlaubter Untervermietung? All das erfahren Sie hier!
Wiederholte Untervermietung an Touristen
Wie stellte sich der Sachverhalt dar? Am 13.10.202 verurteile das Amtsgericht München einen Mieter dazu, seine Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Dreizimmerwohnung in München-Pasing. Bei der Wohnung war eine Miete von 800 Euro fällig. Im Mietvertrag war in einem Paragrafen geregelt, dass Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teile davon an Dritte, nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen dürfen. Noch im Einzugsjahr 2009 genehmigte der Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft (WG).
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Dann stellte die Klägerin im Frühjahr 2020 fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht Touristen angeboten wurden. Von diesen Fällen hört man mittlerweile auch immer öfter, gerade Airbnb ist eine Plattform, die es relativ leicht ermöglicht, Wohnungen an Touristen zu vermieten. Zu einer solchen Nutzung hatte die klägerische Vermieterin aber zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Daraufhin mahnte sie den Mieter schriftlich ab. Der beklagte Mieter vermietete trotzdem im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin darüber zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nach mehreren Wochen stellte die Hausverwaltung fest, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.
Gerichtsverhandlung
Die Sache ging dann natürlich vor Gericht. Wie aber sah das Verfahren aus und wie entschied das Gericht? Bei Beginn der Verhandlungen trug der Beklagte vor, dass er die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet habe, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Daher stehe ihm ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von ihr genehmigen lassen müsse. Zudem betonte er, dass er keine Vermietung per Internet an Touristen vorgenommen hat. Der Beklagte habe lediglich auf den Internetseiten ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner für die Wohngemeinschaft zu finden.
Diesen Aussagen schenkte das Gericht aber keinen Glauben. Das Gericht argumentiert so: „Der Beklagte gab insbesondere an, dass er über die Seite (…) lediglich einmal einen festen Untermieter gesucht habe, weder stamme der Text des Angebots von ihm, noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären. Diese Angaben waren aus Sicht des Gerichtes offenkundig wahrheitswidrig.“ Das Gericht ist der Ansicht, dass die Lichtbilder des Angebots unstreitig die streitgegenständliche Wohnung zeigen. Zudem war die Adresse der betroffenen Wohnung angegeben. Weiterhin richtete sich der aus der Anlage ersichtliche Text mit dem die Wohnung angeboten wurde nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. Im Text werden ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen, sowie die Sprachkenntnisse des „Gastgebers“ – hier also der Untervermieter – um gemeinsame Unternehmungen zu ermöglichen. Zu guter Letzt sieht das Gericht sich auch darin bestätigt, dass die Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. Das ergibt sich daraus, dass das Angebot der streitgegenständlichen Wohnung am 31.03.2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen war.
Recht auf fristlose Kündigung?
Gibt es dadurch aber auch ein Recht auf eine fristlose Kündigung? Das Gericht sah durch das bewusste Hinwegsetzen über den Willen und deren Interesse der Vermieterin eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtige. Dabei führte das Gericht aus, dass durch die Abmahnung vom 01.04.2020 wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Touristen, dem Beklagten nochmals deutlich vor Augen geführt wurde, dass dieser ohne das Einverständnis der Vermietern nicht an touristische Gäste hätte vermieten dürfen. Zudem zeigt sich im Schreiben, dass die Vermieterin ein solches Verhalten nicht duldet. Trotz dieser Abmahnung setzte sich der Beklagte über die Stellungnahme der Klägerin fort und vermietete weiter munter weiter, ohne die Klägerin hiervon zu informieren und zu versuchen, von ihr eine Zustimmung zu erhalten.
In seiner persönlichen Anhörung gab der Beklagte sogar an, dass er die Klägerin von der Untervermietung nicht unterrichtet habe, da er davon ausging eine Genehmigung nicht zu erhalten. Damit setzte er sich bewusst über den Willen der Klägerin hinweg statt mit dieser die Möglichkeit einer Genehmigung, gegebenenfalls unter Anpassung der Miete zu verhandeln und den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu erhalten. Daher wiegt das bewusste Hinwegsetzen über den Vermieterwillen auch besonders schwer, da der Beklagte die Zimmer der Wohnung zuvor ebenfalls unter völliger Negierung des Willens und der Interessen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietete bzw. zu vermieten versuchte.
Das Urteil ist rechtskräftig.
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Quelle:
Amtsgericht München, Urteil vom 13.10.2021 – 417 C 7060/21
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