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Rechtsschutzversicherung
Rechtsnews 05.08.2023 Alex Clodo

Über die Rückzahlung der Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses zahlt. Die Kaution dient dazu, mögliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag abzusichern, zum Beispiel für Mietschulden, Schäden an der Wohnung oder Nebenkostenabrechnungen. Die Höhe der Kaution ist gesetzlich auf maximal drei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) begrenzt.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen. Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn das Mietverhältnis beendet ist und er die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben hat. Doch wann genau muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen? Welche Fristen gelten? Und was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht oder nur teilweise zurückzahlt? Diese Fragen werden im Folgenden beantwortet.

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Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen, sobald er keine berechtigten Ansprüche mehr gegen den Mieter hat. Das ist in der Regel der Fall, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

– Der Mieter ist aus der Wohnung ausgezogen und hat sie dem Vermieter in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben. Dabei sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, in dem der Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel festgehalten werden.

– Der Vermieter hat dem Mieter eine abschließende Nebenkostenabrechnung für das letzte Abrechnungsjahr vorgelegt und eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben verrechnet.

– Der Vermieter hat keine weiteren Forderungen aus dem Mietvertrag gegen den Mieter, zum Beispiel für Schadensersatz, Renovierungskosten oder Mietausfall.

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution. Allerdings muss der Vermieter die Kaution innerhalb einer angemessenen Zeit zurückzahlen. Was als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab.

In der Rechtsprechung werden meist Zeiträume zwischen drei und sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses als angemessen angesehen. Im Mietvertrag kann eine konkrete Frist für die Rückzahlung der Kaution vereinbart werden. Diese darf jedoch nicht zu lang sein, da sie sonst den Mieter unangemessen benachteiligen würde.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Wenn der Vermieter die Kaution nicht oder nur teilweise zurückzahlt, obwohl er keine berechtigten Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, kann der Mieter verschiedene Schritte unternehmen:

– Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich auffordern, die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist (zum Beispiel 14 Tage) vollständig zurückzuzahlen. Dabei sollte er auch auf die Verzinsung der Kaution hinweisen. Ein Musterbrief für eine solche Aufforderung finden Sie hier.

– Wenn der Vermieter auf die Aufforderung nicht reagiert oder sich weigert, die Kaution zurückzuzahlen, kann der Mieter einen Mahnbescheid beantragen. Dabei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, mit dem man einen Zahlungsanspruch geltend machen kann. Ein Mahnbescheid kann online oder schriftlich beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

– Wenn der Vermieter gegen den Mahnbescheid Widerspruch einlegt oder dieser nicht zum Erfolg führt, kann der Mieter Klage beim Amtsgericht erheben. Dabei sollte er sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Die Kosten für das Gerichtsverfahren richten sich nach dem Streitwert, also nach der Höhe der geforderten Kaution.

Ansprüche der Mieter wegen der Kaution

Sobald das Mietverhältnis beendet ist, hat der Mieter Anspruch auf eine zeitnahe Rückzahlung der Kaution. Generell erfolgt diese Rückzahlung, nachdem die Mietsache durch ein Wohnungsübergabeprotokoll abgenommen worden ist bzw. festgestellt wurde, dass der Vermieter keine zusätzlichen Ansprüche besitzt. Der Vermieter ist laut Gesetz dazu verpflichtet, dem Mieter die Kaution zurückzuzahlen. Sollte der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, so sollten diese für den Mieter nachvollziehbar und mit Nachweisen begründet sein. Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution bis zu einer bestimmten Frist zurückzuerstatten, kann der Mieter diese auch einklagen.

Was müssen Vermieter vor Rückgabe der Mietkaution beachten?

Die vorläufige Einbehaltung der Mietkaution ist allerdings auch das gute Recht des Vermieters, wenn zum Beispiel eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht und es möglicherweise zu Nachforderungen kommen kann. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 71/05). Eine sofortige Rückzahlung kann der Mieter also nicht fordern.

Der Vermieter sollte vor Rückgabe der Kaution überprüfen, ob die Kosten für offene Nebenkosten, Beschädigungen der Mietsache, Umzugsspuren, unterlassene Renovierungsarbeiten oder Mietrückstände beglichen sind. Um eventuelle Ansprüche zu überprüfen, stehen dem Vermieter üblicherweise zwischen drei und sechs Monate zu. Dies ist jedoch nicht explizit rechtlich festgelegt. In der Regel gilt eine dreimonatige Frist für ausreichend, allerdings kann sich diese auf bis zu sechs Monate ausweiten, wenn die Gegenansprüche entsprechend hoch sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt worden sind. Sollte es zu berechtigen Ansprüchen kommen, muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte Abrechnung zukommen lassen.
Es gilt jedoch zu beachten, dass nur ein Teil der Mietkaution zurückbehalten werden darf. Maßgeblich für die Höhe der Summe sind hierbei die Nachforderungen, mit denen zu rechnen ist, zuzüglich des Sicherheitszuschlags. Generell verjährt der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution nach insgesamt drei Jahren.
Handlungsempfehlung: Um möglichen Uneinigkeiten vorzubeugen, erweist es sich als hilfreich, bei Wohnungsübergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll aufzusetzen. So kann der Vermieter bei späteren Ansprüchen konkret auf das Protokoll verweisen. Auch wenn dem Vermieter eine gewisse „Überlegungs- und Prüfzeit“ zusteht, sollte diese auf keinen Fall länger als zwölf Monate dauern. Innerhalb dieses Zeitraums sollte die Mietkaution an den Mieter zurückgezahlt werden.

Fazit

Die Rückzahlung der Mietkaution ist ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Um Ärger zu vermeiden, sollten beide Parteien die gesetzlichen Regelungen und die vertraglichen Vereinbarungen beachten. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen.

Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn er die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben hat und der Vermieter keine weiteren Forderungen mehr hat. Die Rückzahlung muss innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgen, meist zwischen drei und sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn der Vermieter die Kaution nicht oder nur teilweise zurückzahlt, kann der Mieter ihn schriftlich auffordern, einen Mahnbescheid beantragen oder Klage erheben.

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