Abrisskündigung: Rechte als Mieter

Eine Abrisskündigung ist für Mieter oft ein Schock. Die Vorstellung, das eigene Zuhause verlassen zu müssen, weil das Gebäude abgerissen werden soll, ist beunruhigend. Doch Sie sind nicht schutzlos! Das deutsche Mietrecht sieht Regelungen vor, die Ihre Rechte als Mieter schützen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um die Abrisskündigung, Verwertungskündigung, mögliche Entschädigungen und Ihre Optionen.

Was ist eine Verwertungskündigung?

Die Verwertungskündigung ist eine Form der Kündigung durch den Vermieter, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Sie kommt ins Spiel, wenn der Vermieter das Grundstück, auf dem sich die Mietwohnung befindet, „angemessen verwerten“ möchte und durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses daran gehindert wäre. Ein Abriss und anschließender Neubau ist eine typische Form der Verwertung. („§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB“).

Wann ist eine Abrisskündigung (Verwertungskündigung) zulässig?

Eine Abrisskündigung ist nicht immer rechtens. Der Vermieter muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

1. Konkrete Verwertungsabsicht: Der Vermieter muss nachweisen, dass er das Gebäude tatsächlich abreißen und neu bauen möchte. Vage Pläne reichen nicht aus. Er muss konkrete Baupläne, Genehmigungen oder zumindest Vorverträge mit Bauunternehmen vorlegen.
2. Wirtschaftliche Nachteile: Der Vermieter muss darlegen, dass ihm erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen, wenn er das Mietverhältnis fortsetzt. Das ist der Fall, wenn die Kosten für eine Sanierung des Gebäudes im Vergleich zu einem Neubau unverhältnismäßig hoch wären. („§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB“)
3. Angemessene Verwertung: Die geplante Verwertung muss „angemessen“ sein. Das bedeutet, dass der geplante Neubau nicht völlig überdimensioniert oder luxuriös sein darf, wenn es auch eine einfachere und kostengünstigere Lösung gäbe.

Welche Rechte habe ich als Mieter bei einer Abrisskündigung?

Auch wenn die Kündigung grundsätzlich zulässig ist, haben Sie als Mieter Rechte:

Kündigungsfrist

Die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Diese richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• Bis zu 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist („§ 573c BGB“)

Widerspruchsrecht (Härtefallregelung)

Sie können der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine besondere Härte darstellen würde. Solche Härtefälle können sein:

• Hohes Alter
• Krankheit oder Gebrechlichkeit
• Schwangerschaft
• Schulpflichtige Kinder
• Kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen

Den Widerspruch müssen Sie schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter einlegen. („§ 574 BGB“).

Anspruch auf Ersatzwohnung?

Einen direkten Anspruch auf eine Ersatzwohnung haben Sie in der Regel nicht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen eine neue Wohnung zu beschaffen. Allerdings kann das Fehlen von zumutbarem Ersatzwohnraum ein Härtegrund sein, der Ihren Widerspruch gegen die Kündigung begründet. In einigen Städten und Gemeinden gibt es jedoch spezielle Regelungen oder Programme, die Mietern bei der Wohnungssuche helfen, wenn sie von einer Abrisskündigung betroffen sind.

Habe ich Anspruch auf Entschädigung bei einer Abrisskündigung?

Ein pauschaler Anspruch auf eine Entschädigung bei einer Verwertungskündigung besteht nicht. Allerdings können Ihnen unter Umständen Schadensersatzansprüche zustehen:

• Umzugskosten: Wenn die Kündigung rechtmäßig ist, muss der Vermieter Ihnen in der Regel die Umzugskosten erstatten. Dazu gehören die Kosten für ein Umzugsunternehmen, die Renovierung der alten und neuen Wohnung sowie die Kosten für die Ummeldung.
• Maklerkosten: Wenn Sie aufgrund der Kündigung einen Makler beauftragen müssen, um eine neue Wohnung zu finden, kann der Vermieter auch diese Kosten übernehmen müssen.
• Sonstige Schäden: In besonderen Fällen können Ihnen auch weitere Schadensersatzansprüche zustehen, z.B. wenn Sie aufgrund der Kündigung höhere Mietkosten haben oder wenn Sie Aufwendungen für die Wohnung getätigt haben, die durch den Abriss entwertet werden.

Wichtig: Diese Ansprüche müssen Sie gegenüber dem Vermieter geltend machen und gegebenenfalls auch beweisen können. Es ist ratsam, alle Belege und Rechnungen aufzubewahren.

Beispiele für die Anwendung der Gesetze

1. Beispiel 1: Ein Vermieter kündigt einem älteren Ehepaar, das seit 30 Jahren in der Wohnung lebt, wegen Abriss und Neubau. Das Ehepaar ist gesundheitlich angeschlagen und findet keine vergleichbare Wohnung in der Nähe. Hier liegt ein klarer Härtefall vor, und das Ehepaar kann der Kündigung erfolgreich widersprechen.
2. Beispiel 2: Ein Vermieter kündigt einem jungen Studenten wegen Abriss. Der Student findet relativ schnell eine neue, etwas teurere WG. Hier wird ein Widerspruch wahrscheinlich keinen Erfolg haben, aber der Student kann die Umzugskosten und eventuell die Differenz der Mietkosten für eine gewisse Zeit vom Vermieter verlangen.
3. Beispiel 3: Ein Vermieter kündigt allen Mietern eines Mehrfamilienhauses wegen Abriss und Neubau. Er bietet den Mietern an, nach Fertigstellung des Neubaus wieder einzuziehen, allerdings zu deutlich höheren Mietpreisen. Hier sollten die Mieter prüfen lassen, ob die Kündigung überhaupt zulässig ist und ob die neuen Mietpreise angemessen sind.

Konkrete Handlungsanweisungen

1. Prüfen Sie die Kündigung: Ist die Kündigung formell korrekt? Sind die Gründe für den Abriss ausreichend dargelegt?
2. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter: Vielleicht lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden, z.B. eine Abfindung oder eine längere Kündigungsfrist.
3. Dokumentieren Sie alles: Sammeln Sie alle Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Kündigung stehen (Schriftverkehr, Fotos, Belege).
4. Lassen Sie sich beraten: Wenden Sie sich an einen Mieterverein, eine Mieterberatungsstelle oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Diese können Ihnen helfen, Ihre Rechte einzuschätzen und das weitere Vorgehen zu planen.

Mögliche Hindernisse (Advocatus Diaboli)

Damit Sie sich keine allzu großen Sorgen machen, hier eine Tabelle mit möglichen Hindernissen und wie Sie diesen begegnen können:

Weiterführende Informationen und Links

• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• Anwaltssuche Mietrecht

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