Darf ich wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern?

Als Mieter kann es sehr frustrierend sein, wenn Baulärm von benachbarten Baustellen Ihre Lebensqualität beeinträchtigt. Doch dürfen Sie deshalb einfach die Miete mindern? Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen Ihnen als Mieter in Deutschland zur Verfügung, wenn Sie unter Baulärm auf dem Nachbargrundstück leiden? In diesem ausführlichen rechtlichen Leitfaden werden wir Schritt für Schritt die wichtigsten Fragen klären und konkrete Tipps zum weiteren Vorgehen geben.

Was sagt das deutsche Mietrecht zum Thema Baulärm auf dem Nachbargrundstück?

Das deutsche Mietrecht bietet Schutz für Mieter, die unter dem Lärm von Baustellen leiden. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Freiheit von erheblichem Lärm.

Wann berechtigt Baulärm auf dem Nachbargrundstück zur Mietminderung?

Um eine Mietminderung aufgrund von Baulärm geltend zu machen, muss der Lärm erheblich sein und den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen. Hierbei ist entscheidend, ob der Lärm so stark ist, dass er den Wohnwert erheblich mindert.

Wie hoch darf die Mietminderung wegen Baulärm sein?

Die Höhe der Mietminderung wegen Lärm von Baustellen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Intensität des Lärms, der Dauer der Beeinträchtigung und der Auswirkung auf den Wohnwert. Es gibt keine festgelegte prozentuale Minderung, daher muss jeder Fall individuell bewertet werden.

Beispiel 1: Baulärm während der üblichen Arbeitszeiten

Stellen wir uns vor, dass auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten während der üblichen Arbeitszeiten stattfinden. Der Lärmpegel ist hoch, aber er entspricht den normalen Erwartungen an Baulärm. In diesem Fall könnte eine moderate Mietminderung gerechtfertigt sein, abhängig von der Intensität und Dauer des Lärms.

Beispiel 2: Nächtlicher Baulärm

Nun nehmen wir an, dass die Bauarbeiten auch nachts stattfinden und den Schlaf der Mieter stören. Nächtlicher Baulärm stellt eine erhebliche Beeinträchtigung dar, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache stark beeinträchtigt. In einem solchen Fall wäre eine deutlich höhere Mietminderung gerechtfertigt.

Beispiel 3: Unzumutbarer Baulärm über einen längeren Zeitraum

Angenommen, die Bauarbeiten ziehen sich über mehrere Monate hin und der Lärm ist so stark, dass die Mieter sich nicht mehr richtig in ihrer Wohnung erholen können oder sogar gesundheitliche Probleme davontragen. In einem solchen extremen Fall könnte eine erhebliche Mietminderung oder sogar eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt sein.

Gibt es einen Leitsatz des BGH zum Thema „Mietminderung wegen Baulärm“?

Ja, den gibt es.

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle  herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

BGH, Urteil 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 

Was sollten betroffene Mieter tun?

• Dokumentation: Halten Sie den Baulärm und dessen Auswirkungen genau fest, einschließlich Datum, Uhrzeit und Lautstärke.
• Kontakt mit dem Vermieter: Informieren Sie umgehend Ihren Vermieter über den Baulärm und fordern Sie ihn auf, Maßnahmen zu ergreifen.
• Mietminderung geltend machen: Wenn der Vermieter nicht angemessen reagiert, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Legen Sie dazu schriftlich die Gründe für die Mietminderung dar und reduzieren Sie die Miete entsprechend.
• Rechtliche Beratung: Bei komplizierten Fällen oder wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert, ist es ratsam, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, der Sie weiterführend beraten kann.

Zusammenfassung:

Baulärm auf dem Nachbargrundstück kann für Mieter sehr belastend sein, aber das deutsche Mietrecht bietet Schutz und Möglichkeiten zur Mietminderung. Es ist wichtig, den Lärm und dessen Auswirkungen genau zu dokumentieren und den Vermieter über die Situation zu informieren. Bei Bedarf sollten betroffene Mieter rechtlichen Rat einholen, um ihre Rechte vollständig zu verstehen und angemessen zu handeln.

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