Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in dieser Woche gleich drei richtungsweisende Urteile gefällt, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessant sein dürften. Dabei fielen zwei Entscheidungen zugunsten der Mieter, eine Entscheidung zugunsten des Vermieters aus. Mit einer ersten Entscheidung hat der BGH den Schutz der Mieter im Falle eines Eigentümerwechsels erweitert. Diese besagt, dass Mieter über eine neue Eintragung im Grundbuch informiert werden müssen, damit sie Forderungen gegenüber dem Alteigentümer noch rechtzeitig innerhalb eines halben Jahres geltend machen können. Die Halbjahresfrist beginnt jedoch erst, wenn der Mieter über den Eigentümerwechsel informiert wurde. Die zweite Entscheidung beschäftigte sich mit dem Vorkaufsrecht eines Reihenhausmieters bei Realteilung des Grundstücks. Der konkrete Fall: Die Klägerin ist Mieterin eines Reihenhauses in einer Wohnsiedlung. Nachdem die Beklagte Besitzerin dieser Siedlung wurde, wollte sie das Gesamtgrundstück in Teilgrundstücke aufteilen und veräußern. Die Klägerin hat Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr für diesen Fall ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Kündigungsschutz gemäß § 577a BGB zustehe. Vor dem Amtsgericht Schöneberg und dem Landgericht Berlin blieb die Klage erfolglos. Dem widersprach der BGH nun:
„Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird.“
Eine Niederlage musste ein Mieter hinnehmen, der Nachzahlungen der Nebenkostenabrechnungen verweigerte, da der Vermieter in Nebenkostenabrechnungen zwischen 1998 und 2004 zehn verschiedene Werte für die Wohnfläche des vermieteten Hauses angegeben hatte. Die Gesamtfläche, die für die Berechnung der Warmwasser- und Heizkosten maßgeblich war, schwankte in den Angaben zwischen 1144 und 1313 Quadratmetern. Das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin entschieden, dass die Abrechnung nicht mehr nachvollziehbar und deshalb formell nicht ordnungsgemäß sei. Der BGH hob diese Entscheidungen jetzt mit folgender Begründung auf:
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„Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.“ Quellen und Links:
- Focus online – „Zwei Siege, eine Niederlage für Mieter“
- BGH Pressemitteilung zum Urteil vom 28. Mai – „VIII ZR 261/07“
- BGH Pressemitteilung zum Urteil vom 28. Mai – „VIII ZR 126/07“
- BGH Pressemitteilung zum Urteil vom 28. Mai – „VIII ZR 133/07“
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