Rechtsnews 09.09.2024 Alex Clodo

Ist Airbnb eine Art Untervermietung?

Wenn Sie in Deutschland eine Wohnung gemietet haben und diese über Airbnb oder andere Plattformen kurzzeitig an Dritte vermieten wollen, stellt sich schnell die Frage, ob das als Untervermietung gilt. Diese Frage ist nicht nur für Mieter, sondern auch für Vermieter und Hausverwaltungen von Bedeutung. In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die rechtlichen Aspekte der Vermietung über Airbnb, klären, ob dies als Untervermietung angesehen wird, und geben konkrete Tipps, wie Sie in dieser Situation am besten vorgehen. Außerdem gehen wir auf drei Beispiele ein, die zeigen, wie Gesetze in diesem Kontext angewendet werden, und erläutern Hindernisse, die dabei auftreten könnten.

Was bedeutet „Untervermietung“ im deutschen Recht?

Eine Untervermietung liegt im deutschen Mietrecht dann vor, wenn der Mieter die gemietete Wohnung oder Teile davon mit Zustimmung des Vermieters an eine andere Person weitervermietet. Diese Art der Nutzung ist in § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Es unterscheidet sich vom bloßen Besuch dadurch, dass eine Zahlung für die Nutzung der Wohnung vereinbart wird.

Gilt Airbnb als Untervermietung?

Ja, Airbnb-Vermietungen können als Untervermietung betrachtet werden, wenn der Mieter regelmäßig Dritten die Wohnung zur Verfügung stellt und dafür eine Vergütung erhält. Es spielt keine Rolle, ob die Vermietung nur kurzfristig erfolgt – sobald Geld fließt, gelten die Vorschriften zur Untervermietung.

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Welche Zustimmung des Vermieters ist notwendig?

Eine der wichtigsten Fragen, die sich stellt, ist, ob für eine Vermietung über Airbnb die Zustimmung des Vermieters notwendig ist. Nach § 540 BGB benötigt der Mieter in der Regel eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters, um die Wohnung an Dritte unterzuvermieten. Wenn der Mieter ohne Zustimmung untervermietet, riskiert er eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Wie beantrage ich eine Genehmigung zur Untervermietung?

Sie sollten Ihrem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie einen Teil oder die gesamte Wohnung zeitweise über Airbnb vermieten möchten. Es ist wichtig, klare Informationen darüber zu geben, wie oft und für wie lange Sie die Vermietung planen. Eine genaue Darstellung der Umstände kann den Vermieter davon überzeugen, Ihnen die Erlaubnis zu erteilen.

Welche rechtlichen Konsequenzen drohen ohne Zustimmung?

Wenn Sie ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, verstoßen Sie gegen den Mietvertrag. Dies kann dazu führen, dass Ihr Vermieter eine Abmahnung ausspricht oder im schlimmsten Fall das Mietverhältnis fristlos kündigt. Gemäß § 543 BGB kann eine unberechtigte Untervermietung ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.

Welche drei Beispiele zeigen, wie Gesetze angewendet werden?

Beispiel 1: Der Fall eines Airbnb-Vermieters ohne Genehmigung

In einem Fall aus München vermietete ein Mieter seine Wohnung über Airbnb, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Der Vermieter erfuhr von der unberechtigten Untervermietung und kündigte dem Mieter fristlos. Der Mieter wehrte sich gerichtlich, jedoch bestätigte das Amtsgericht München die fristlose Kündigung, da keine Zustimmung vorlag.

Beispiel 2: Teilweise Untervermietung einer Wohnung

In Berlin vermietete ein Mieter ein Zimmer seiner 3-Zimmer-Wohnung über Airbnb. Er holte vorab die Genehmigung des Vermieters ein, die ihm allerdings nur für eine teilweise Untervermietung eines Zimmers erteilt wurde. Als der Vermieter jedoch feststellte, dass der Mieter die gesamte Wohnung untervermietete, zog er die Erlaubnis zurück und der Mieter musste den Vertrag auflösen.

Beispiel 3: Airbnb in einer Eigentumswohnung

Ein Wohnungseigentümer vermietete seine Eigentumswohnung über Airbnb. Die anderen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stimmten dem jedoch nicht zu, da sie eine erhebliche Beeinträchtigung durch häufig wechselnde Gäste befürchteten. Die WEG klagte und bekam Recht, da die Airbnb-Vermietung als gewerbliche Nutzung angesehen wurde, die der Zustimmung der Gemeinschaft bedurfte.

Konkrete Handlungsanweisungen für Mieter

Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag, um herauszufinden, ob eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist.
Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über Ihre Absicht, die Wohnung oder Teile davon über Airbnb zu vermieten.
Verlangen Sie eine schriftliche Genehmigung zur Vermeidung rechtlicher Konsequenzen.
Beachten Sie regionale Gesetze, insbesondere in Städten wie Berlin und München, die Airbnb stark reglementieren.
Vermeiden Sie eigenmächtige Entscheidungen – dies könnte zu einer fristlosen Kündigung führen.

Mögliche Hindernisse und wie man sie klärt

Hindernis	Mögliche Lösung
Keine Genehmigung des Vermieters	Schriftlichen Antrag stellen, genaue Informationen zur Airbnb-Nutzung geben
Strenge regionale Gesetze	Über die lokalen Regelungen informieren, ggf. Rechtsberatung einholen
Konflikte mit der WEG	Vorab Einverständnis der Miteigentümer einholen
Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung	Sofortige Klärung mit dem Vermieter, um den Kündigungsgrund zu beseitigen