Die Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Bestandteil des Mietverhältnisses. Sie legt fest, wie viel der Mieter für die Betriebskosten der Wohnung oder des Hauses zahlen muss. Die Betriebskosten umfassen zum Beispiel Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister oder Gartenpflege. Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich vom Vermieter erstellt und dem Mieter zugestellt werden. Dabei gibt es einige gesetzliche Vorgaben, die eingehalten werden müssen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, was Sie als Mieter oder Vermieter über die Nebenkostenabrechnung wissen müssen.
Wie wird die Nebenkostenabrechnung erstellt?
Die Nebenkostenabrechnung muss auf der Grundlage des Mietvertrags erstellt werden. Der Mietvertrag regelt, welche Betriebskosten der Mieter übernehmen muss und wie diese verteilt werden. Die Verteilung kann nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach Verbrauch erfolgen. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar und transparent gestalten. Er muss die Gesamtkosten für das Gebäude angeben, den Verteilerschlüssel erläutern und den Anteil des Mieters berechnen. Außerdem muss er die Belege für die einzelnen Kostenarten beifügen oder dem Mieter auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung stellen.
Wann muss die Nebenkostenabrechnung zugestellt werden?
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Der Abrechnungszeitraum ist in der Regel das Kalenderjahr, kann aber auch anders vereinbart werden. Wenn der Vermieter die Frist versäumt, kann er keine Nachzahlungen mehr vom Mieter verlangen. Er kann aber noch Guthaben an den Mieter auszahlen.
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Was kann der Mieter bei einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung tun?
Wenn der Mieter Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Abrechnung der Nebenkosten hat, kann er diese innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt prüfen und beanstanden. Er kann zum Beispiel die Belege einsehen, die Berechnung überprüfen oder einen Vergleich mit anderen Mietern anstellen. Wenn er Fehler oder Unklarheiten feststellt, kann er die Nebenkostenabrechnung schriftlich beim Vermieter reklamieren und eine Korrektur verlangen. Er kann auch eine Nachzahlung verweigern oder ein Guthaben zurückhalten, bis die Angelegenheit geklärt ist.
Welche Beispiele gibt es für die Anwendung der Gesetze?
Die Gesetze, die für die Nebenkostenabrechnung relevant sind, sind vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier sind einige Beispiele, wie diese Gesetze üblicherweise angewandt werden:
- Beispiel 1: Der Vermieter hat im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter alle Betriebskosten übernimmt, die in der BetrKV aufgeführt sind. Er hat aber vergessen, einige Kostenarten zu nennen, wie zum Beispiel Grundsteuer oder Schornsteinfeger. In diesem Fall muss der Mieter diese Kosten nicht zahlen, da sie nicht wirksam vereinbart wurden (§ 556 Abs. 1 BGB).
- Beispiel 2: Der Vermieter hat im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Heizkosten nach Verbrauch zahlt. Er hat aber keine geeigneten Messgeräte installiert oder abgelesen. In diesem Fall muss der Mieter nur 50% der Heizkosten zahlen, da eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist (§ 556a Abs. 1 BGB).
- Beispiel 3: Der Vermieter hat im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Kosten für den Hausmeister zahlt. Er hat aber den Hausmeister auch für andere Tätigkeiten eingesetzt, die nicht zu den Betriebskosten gehören, wie zum Beispiel Renovierungen oder Reparaturen. In diesem Fall muss der Mieter nur die Kosten für die Betriebskosten-typischen Tätigkeiten des Hausmeisters zahlen, wie zum Beispiel Reinigung oder Schnee- und Eisbeseitigung. Die Kosten für die anderen Tätigkeiten muss der Vermieter selbst tragen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Welche nützlichen Details gibt es?
Hier sind einige nützliche Details, die Sie bei der Nebenkostenabrechnung beachten sollten:
- Sie können als Mieter oder Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbaren, die alle Betriebskosten abdeckt. In diesem Fall müssen Sie keine Nebenkostenabrechnung erstellen oder erhalten. Sie müssen aber auch keine Nachzahlungen oder Guthaben verrechnen.
- Sie können als Mieter oder Vermieter eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten vereinbaren, die monatlich zusammen mit der Miete gezahlt wird. In diesem Fall müssen Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen oder erhalten. Sie müssen dann eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben verrechnen.
- Sie können als Mieter oder Vermieter eine Anpassung der Vorauszahlung auf die Nebenkosten verlangen, wenn sich die Betriebskosten wesentlich ändern. Dies kann zum Beispiel durch gestiegene Energiepreise, geänderte Verbrauchsgewohnheiten oder neue Mieter geschehen. Die Anpassung muss schriftlich erfolgen und begründet werden.
Welche konkreten Handlungsanweisungen gibt es?
Hier sind einige konkrete Handlungsanweisungen, die Sie bei der Nebenkostenabrechnung befolgen sollten:
- Als Mieter sollten Sie die Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen und bei Bedarf reklamieren. Sie sollten auch Ihre Zahlungen anpassen, wenn sich Ihre Vorauszahlung oder Ihr Guthaben ändert.
- Als Vermieter sollten Sie die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig und korrekt erstellen und zustellen. Sie sollten auch Ihre Forderungen durchsetzen, wenn der Mieter nicht zahlt oder widerspricht.
- Als Mieter oder Vermieter sollten Sie bei Streitigkeiten über die Nebenkostenabrechnung versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Wenn das nicht möglich ist, können Sie sich an einen Mieterverein, einen Rechtsanwalt oder ein Gericht wenden.
Welche Links gibt es zu einschlägigen Gesetzen?
Hier sind einige Links zu einschlägigen Gesetzen, die Sie bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen sollten:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/
- Betriebskostenverordnung (BetrKV): https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/
- Heizkostenverordnung (HeizkV): https://www.gesetze-im-internet.de/heizkv/
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