Ratgeber 13.12.2018 rechtsanwalt.com

Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Kündigung des Wohnraumvertrages ist oft ein Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen. Dabei erfolgt der ganz überwiegende Teil aller Vermieterkündigungen wegen Eigenbedarfs. Das Gesetz erwähnt die Eigenbedarfskündigung im § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter ist zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er die ihm gehörenden Räumlichkeiten für sich (auch als Zweitwohnsitz), einen Familienangehörigen oder einen zu seinem Haushalt Angehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Der (un-)begrenzte Interessentenkreis

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert, für wen der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen kann. Bestimmte Vermieter können ihre Kündigung nicht auf Eigenbedarf stützen, wie es sich aus der Definition des Begriffs „Eigenbedarf“ ergibt! Als Eigenbedarf beschreibt der Gesetzgeber in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB das Interesse eines Vermieters, die ihm gehörenden Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Ein solches Interesse können dabei nur natürliche Personen haben. Alleine sie können „wohnen“ oder „Familien- und Haushaltsangehörige“ haben.

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Juristische Personen (z.B. eine GmbH, eine Aktiengesellschaft oder auch ein Verein) dagegen sind schlichtweg nicht in der Lage, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Dies ist auch dann der Fall, wenn ihre Gesellschafter, gesetzliche Vertreter oder ein Angestellter bzw. deren Angehörige eine im Eigentum der juristischen Person stehende Wohnung nutzen möchten.

Die dritte Gruppe von Personen bilden die sogenannten Personengesellschaften. Bei diesen empfiehlt sich eine differenzierte Betrachtungsweise. Während die Offenen Handelsgesellschaften (OHG) und die Kommanditgesellschaften (KG) ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können, ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durchaus vorstellbar. Dabei kommt es darauf an, ob der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der GbR war. Ist dies der Fall, kann die GbR selbst die Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Keine Rücksicht auf die entgegenstehenden Interessen des Mieters

Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung, ob ein Eigenbedarf vorliegt und eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen.

Das besondere Interesse des Mieters ist nur im Rahmen seines Widerspruchs gemäß § 574 BGB zu beachten.

Anfänglicher und vorhersehbarer Eigenbedarf

Gedenkt der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, muss er zunächst darauf achten, dass nicht bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages für ihn absehbar war, dass er in naher Zukunft oder zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen würde. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Mieter schon beim Vertragsschluss darauf hinweisen. Tut er dies nicht, verliert er seine Möglichkeit, wegen des bereits bei Vertragsschluss vorhandenen oder erkennbaren Eigenbedarfs zu kündigen. Ein solcher Ausschluss besteht jedoch nicht unbegrenzt. Nach Ablauf von fünf Jahren seit Mietbeginn wird die Kündigung wegen bereits bei Vertragsschluss erkennbaren Eigenbedarfs regelmäßig wieder als zulässig betrachtet.

Künftiger Eigenbedarf

Der Eigenbedarf darf auch nicht „zu spät“ vorliegen. Es ist erforderlich, dass der Grund bei Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Ist dies nicht der Fall, genügt es unter bestimmten Umständen, dass der Zustand des Eigenbedarfs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft eintritt.

Eine Vorratskündigung, bei der der Eigenbedarf noch nicht sicher feststeht, ist stets unzulässig!

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