Wenn Sie ein Haus bauen oder renovieren lassen, erwarten Sie, dass alles ordnungsgemäß ausgeführt wird. Doch was tun, wenn Sie nach der Fertigstellung Mängel an der Bausubstanz oder an den installierten Anlagen feststellen? Wie können Sie Ihre Rechte als Bauherr oder Auftraggeber geltend machen und Schadensersatz oder Nachbesserung verlangen? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, wie Sie Baumängel reklamieren können und welche Fristen und Voraussetzungen dafür gelten.
Was sind Baumängel?
Baumängel sind Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit eines Bauwerks oder einer Bauleistung, die die Funktion, die Sicherheit oder den Wert des Bauwerks beeinträchtigen. Dabei kann es sich um sichtbare Mängel handeln, wie zum Beispiel Risse in den Wänden, undichte Fenster oder falsch verlegte Fliesen, oder um versteckte Mängel, die erst später zum Vorschein kommen, wie zum Beispiel Schimmelbildung, Feuchtigkeitsschäden oder statische Probleme.
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Wie kann man Baumängel reklamieren?
Wenn Sie einen Baumangel feststellen, sollten Sie diesen so schnell wie möglich dem ausführenden Unternehmen oder dem Architekten schriftlich anzeigen. Dabei sollten Sie den Mangel genau beschreiben, Fotos beifügen und eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Wenn der Mangel nicht innerhalb der Frist behoben wird oder die Nachbesserung fehlschlägt, können Sie weitere Rechte geltend machen, wie zum Beispiel:
– Minderung des Werklohns: Sie können einen angemessenen Teil des vereinbarten Preises zurückbehalten oder zurückfordern, wenn der Mangel den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks mindert.
– Rücktritt vom Vertrag: Sie können vom Vertrag zurücktreten, wenn der Mangel erheblich ist und die Nachbesserung unmöglich oder unzumutbar ist. In diesem Fall müssen Sie das Bauwerk zurückgeben und erhalten den gezahlten Preis zurück.
– Schadensersatz: Sie können Schadensersatz verlangen, wenn Ihnen durch den Mangel ein finanzieller Schaden entstanden ist, zum Beispiel durch Reparaturkosten, Mietkosten oder Wertverlust. Voraussetzung dafür ist, dass der Unternehmer oder der Architekt den Mangel zu vertreten hat, das heißt, dass er ihn schuldhaft verursacht hat oder für ihn haftet.
– Selbstvornahme: Sie können den Mangel selbst oder durch einen Dritten beseitigen lassen und die Kosten dafür vom Unternehmer oder vom Architekten erstattet verlangen. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn Sie dem Unternehmer oder dem Architekten zuvor eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt haben und diese erfolglos verstrichen ist.
Welche Fristen gelten für die Reklamation von Baumängeln?
Die Fristen für die Reklamation von Baumängeln hängen davon ab, ob es sich um einen Werkvertrag oder einen Kaufvertrag handelt. Bei einem Werkvertrag schuldet der Unternehmer die Herstellung eines bestimmten Werks (zum Beispiel eines Hauses), bei einem Kaufvertrag schuldet er die Lieferung einer bestimmten Sache (zum Beispiel eines Fertighauses). Die Unterscheidung ist wichtig, weil für beide Vertragstypen unterschiedliche gesetzliche Regelungen gelten.
Bei einem Werkvertrag gilt grundsätzlich eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme des Werks. Das bedeutet, dass Sie innerhalb dieser Frist einen Baumangel anzeigen und Ihre Rechte geltend machen können. Allerdings kann diese Frist durch vertragliche Vereinbarungen verkürzt werden, zum Beispiel auf zwei Jahre bei einfachen Bauleistungen. Außerdem kann die Frist durch Verjährung unterbrochen werden, zum Beispiel wenn der Unternehmer die Nachbesserung zusagt oder beginnt.
Bei einem Kaufvertrag gilt grundsätzlich eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren ab der Übergabe der Sache. Das bedeutet, dass Sie innerhalb dieser Frist einen Baumangel anzeigen und Ihre Rechte geltend machen können. Allerdings kann diese Frist durch vertragliche Vereinbarungen verlängert werden, zum Beispiel auf fünf Jahre bei Bauwerken. Außerdem kann die Frist durch Verjährung unterbrochen werden, zum Beispiel wenn der Verkäufer die Nachbesserung zusagt oder beginnt.
Wie kann man Baumängel vorbeugen?
Um Baumängel zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren, sollten Sie einige Tipps befolgen, wie zum Beispiel:
– Wählen Sie einen seriösen und qualifizierten Unternehmer oder Architekten aus, der über ausreichende Erfahrung und Referenzen verfügt.
– Schließen Sie einen schriftlichen Vertrag ab, der alle wesentlichen Punkte regelt, wie zum Beispiel den Leistungsumfang, den Preis, die Zahlungsbedingungen, die Fertigstellungstermine und die Gewährleistungsfristen.
– Vereinbaren Sie eine detaillierte Baubeschreibung, die alle technischen Anforderungen und Qualitätsstandards festlegt, die das Bauwerk erfüllen muss.
– Lassen Sie sich regelmäßig über den Baufortschritt informieren und dokumentieren Sie diesen mit Fotos oder Protokollen.
– Nehmen Sie das Bauwerk erst ab, wenn es vollständig fertiggestellt und mängelfrei ist. Lassen Sie sich dabei von einem unabhängigen Sachverständigen oder einem Bauherrenberater unterstützen.
– Prüfen Sie das Bauwerk nach der Abnahme regelmäßig auf mögliche Mängel und melden Sie diese unverzüglich dem Unternehmer oder dem Architekten.
Welche Gesetze sind für Baumängel relevant?
Die wichtigsten Gesetze, die für Baumängel relevant sind, sind:
– Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das die allgemeinen Regeln für Werkverträge und Kaufverträge enthält, insbesondere in den §§ 631 ff. und 433 ff.
– Die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI), die die Vergütung und die Haftung von Architekten und Ingenieuren regelt.
– Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), die die besonderen Bedingungen für öffentliche Bauaufträge festlegt.