Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, der das Rechtsverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter regelt. Der Vermieter stellt dem Mieter eine Wohnung oder ein Haus zur Nutzung zur Verfügung, der Mieter zahlt dafür eine Miete.
Doch wann ist ein solcher Vertrag wirksam? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Mietvertrag gültig ist? Und welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus für beide Parteien? In diesem Blogbeitrag wollen wir diese Fragen beantworten und Ihnen einige Tipps zum weiteren Vorgehen geben.
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Wann ist ein Mietvertrag wirksam? erhalten
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Wie kommt ein Mietvertrag zustande?
Ein Mietvertrag kommt grundsätzlich durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande: das Angebot des Vermieters und die Annahme des Mieters. Das Angebot kann mündlich, schriftlich oder konkludent (durch schlüssiges Verhalten) erfolgen.
Die Annahme muss in der Regel innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen, sonst erlischt das Angebot. Ein Mietvertrag kann also auch ohne schriftliche Unterzeichnung wirksam sein, wenn beide Parteien sich mündlich oder durch schlüssiges Verhalten einig sind.
Welche Form muss ein Mietvertrag haben?
Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden, es sei denn, es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag oder einen Mietvertrag mit einem Kündigungsverzicht. In diesen Fällen schreibt das Gesetz eine Schriftform vor, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten. Eine Schriftform bedeutet, dass der Vertrag von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben werden muss. Eine elektronische Form (z.B. per E-Mail) genügt nicht.
Auch wenn eine Schriftform nicht erforderlich ist, empfiehlt es sich jedoch, einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Ein schriftlicher Mietvertrag sollte folgende Angaben enthalten:
- Namen und Anschriften der Vertragsparteien
- genaue Bezeichnung und Lage der vermieteten Wohnung oder des Hauses
- Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie die Zahlungsmodalitäten
- Höhe der Kaution und die Art der Anlage
- Dauer des Mietverhältnisses und die Kündigungsfristen
- Regelungen zur Benutzung der Wohnung und der gemeinschaftlichen Räume
- Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung
- Regelungen zur Untervermietung und zur Überlassung an Dritte
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen
- Regelungen zu Haustieren und anderen Besonderheiten
Welche Inhalte sind in einem Mietvertrag zulässig?
Ein Mietvertrag kann individuell gestaltet werden, solange er nicht gegen gesetzliche Vorschriften oder die guten Sitten verstößt. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien grundsätzlich frei sind, die Höhe der Miete, die Dauer des Mietverhältnisses, die Kündigungsfristen und andere Bedingungen zu vereinbaren. Allerdings gibt es einige Grenzen, die beachtet werden müssen:
- Die Miete darf nicht sittenwidrig oder wucherisch sein. Das ist der Fall, wenn sie mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
- Die Kaution darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen.
- Die Kündigungsfrist darf für den Mieter nicht länger als für den Vermieter sein. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende oder zum Quartalsende.
- Der Vermieter darf dem Mieter nicht ohne triftigen Grund kündigen. Ein triftiger Grund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt (z.B. die Miete nicht zahlt), wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen will (Eigenbedarf) oder wenn er die Wohnung verkaufen will.
- Der Vermieter darf dem Mieter nicht ohne seine Zustimmung die Untervermietung oder die Überlassung an Dritte verbieten. Der Mieter muss jedoch den Vermieter über seine Absicht informieren und ihm die Personalien des Untermieters oder des Dritten mitteilen.
- Der Vermieter darf dem Mieter nicht ohne seine Zustimmung Schönheitsreparaturen oder Renovierungen auferlegen. Der Mieter muss jedoch die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten und bei Auszug zurückgeben.
Welche Inhalte sind in einem Mietvertrag unwirksam?
Ein Mietvertrag kann auch unwirksame Klauseln enthalten, die für den Mieter nachteilig sind. Das sind vor allem Klauseln, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen oder die den Mieter unangemessen benachteiligen. Solche Klauseln sind nichtig und können vom Mieter ignoriert werden. Zu den unwirksamen Klauseln gehören zum Beispiel:
- Die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete ohne Angabe der konkreten Erhöhungsbeträge oder -faktoren
- Die Vereinbarung einer automatischen Verlängerung des Mietvertrages bei Nichtkündigung
- Die Vereinbarung einer Kündigungsausschlussklausel, die den Mieter für mehr als vier Jahre an den Vertrag bindet
- Die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel, die den Mieter anteilig für Schönheitsreparaturen haftbar macht
- Die Vereinbarung einer starren Fristenregelung, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung
- Die Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel, die den Mieter zu einer Renovierung bei Auszug verpflichtet
- Die Vereinbarung einer Vertragsstrafenklausel, die den Mieter bei Vertragsverletzungen zu einer Geldzahlung verpflichtet
- Die Vereinbarung einer Freizeichnungsklausel, die den Vermieter von seiner Haftung für Mängel oder Schäden an der Wohnung entbindet
Wie kann man einen Mietvertrag prüfen lassen?
Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen wollen oder bereits abgeschlossen haben, sollten Sie ihn sorgfältig lesen und prüfen lassen. Dabei können Sie folgende Schritte unternehmen:
- Vergleichen Sie die Angaben im Mietvertrag mit der tatsächlichen Beschaffenheit der Wohnung. Achten Sie auf eventuelle Mängel oder Schäden und dokumentieren Sie diese.
- Vergleichen Sie die Höhe der Miete und der Nebenkosten mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Achten Sie auf eventuelle Zuschläge oder Abzüge und fragen Sie nach deren Berechnungsgrundlage.
- Überprüfen Sie die Dauer des Mietverhältnisses und die Kündigungsfristen. Achten Sie auf eventuelle Befristungen oder Kündigungsverzichte und fragen Sie nach deren Begründung.
- Überprüfen Sie die Regelungen zur Benutzung, Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung. Achten Sie auf eventuelle Einschränkungen oder Auflagen und fragen Sie nach deren Rechtmäßigkeit.
- Überprüfen Sie die Regelungen zur Untervermietung und zur Überlassung an Dritte. Achten Sie auf eventuelle Verbote oder Genehmigungspflichten und fragen Sie nach deren Voraussetzungen.
- Überprüfen Sie die Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Achten Sie auf eventuelle Verpflichtungen oder Abgeltungen und fragen Sie nach deren Wirksamkeit.
- Überprüfen Sie die Regelungen zu Haustieren und anderen Besonderheiten. Achten Sie auf eventuelle Erlaubnisse oder Verbote und fragen Sie nach deren Grundlage.
Wenn Sie Zweifel an der Wirksamkeit oder Fairness eines Mietvertrages haben, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Ein Rechtsanwalt kann Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten als Mieter zu verstehen, unwirksame Klauseln zu erkennen und gegebenenfalls anzufechten, sowie Ihre Ansprüche gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.
Wo ist der Mietvertrag gesetzlich geregelt?
Nach §535 BGB ist der Mietvertrag wie folgt geregelt:
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
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