Darf ein Mieter seine Miete mindern, wenn durch umfangreiche Straßenbauarbeiten die Lärmbelastung erhöht wird? Darüber musste der Bundesgerichtshof (BGH) im zugrundeliegenden Fall urteilen. Er entschied, dass der Lärm kein hinreichender Mietmangel ist und eine Minderung der Miete daher nicht in Betracht kommt.
Minderung der Miete wegen Baulärm – Mietmangel?
Konkret ging es um die beklagten Mieter, die seit dem Jahr 2004 eine Wohnung der Klägerin in Berlin, genauer gesagt, in der Schlossallee, bewohnten. Zwischen Juni 2009 und November 2010 kam es zu einer Umleitung des Verkehrs über die besagte Schlossallee, da die Straße, die üblicherweise den Verkehr führt, umfangreich umgebaut wurde. Aus diesem Grund minderten die Beklagten die Miete ab Oktober des Jahres 2009 wegen, der durch die Straßenbauarbeiten, angestiegenen Lärmbelastung.
Klägerin verlangte Begleichung des Mietrückstands
Die Klägerin forderte nun von den Beklagten, dass sie die rückständige Miete für die Monate von Oktober 2009 bis November 2010 von insgesamt 1.386,19 € sowie zusätzliche Zinsgebühren begleichen müssen. Der Klage wurde durch das Amtsgericht stattgegeben. Dagegen legten die Beklagten wiederum Berufung ein, woraufhin das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abänderte und die Beklagten zu einer Zahlung von „nur“ 553,22 € zuzüglicher Zinsen verurteilte.
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Dagegen legte die Klägerin erfolgreich Revision ein. Der BGH entschied, dass es für eine Mietminderung beziehungsweise „für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung“ unzureichend ist, dass bei Vertragsschluss der Mieter die geringe Verkehrslärmbelastung als positiv erachtet und er eventuell deshalb diese Wohnung wählt. Bedeutsam ist jedoch, dass der Vermieter begreifen musste, dass für den Mieter die geringe Lärmbelastung als Charakteristikum des vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung maßgeblich war, und dass der Vermieter daraufhin zustimmend antworten muss.
Nachgewiesener Geräuschpegel stellte keine Belastung dar
Das Berufungsgericht konnte allerdings keine Feststellungen für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung treffen. Aus diesem Grund muss für die Beurteilung des vertragsgemäßen Wohnungszustands „die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben“ herangezogen werden. Dementsprechend war die erhöhte Lärmbelastung kein hinreichender Mangel, der zu einer Mietminderung führen konnte. Die Lärmwerte stellten nachweislich keine hohe Belastung dar. Somit mussten die Beklagten den Lärm hinnehmen. Aus diesem Grund hob der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts auf. Zudem wies es die Berufung, die durch die Beklagten eingelegt wurde, zurück.
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Quellen:
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 2012; Az: VIII ZR 152/12
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