Zur Tierhaltung in Mietwohnungen

Generelles Tierverbot unwirksam

Bereits 1993 entschied der Bundesgerichtshof, dass ein generelles Tierverbot im Mietvertrag, wie: „das Halten von Haustieren ist unzulässig“ unwirksam ist. Unterschiedliche Tiere weisen verschiedene Verhaltensweisen auf. Daher beeinträchtigen auch nicht alle gleich wirksam die schuldrechtlichen Interessen der Vertragsparteien. Erlaubt ist jedoch eine Klausel, die die Haltung von Tieren von der Erlaubnis des Vermieters abhängig macht. Folgender Beitrag verschafft einen Überblick zur Tierhaltung in Mietwohnungen.

Kleintieren in Wohnung ohne Erlaubnis möglich

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Kleintieren, die in Käfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden und größeren Haustieren, wie Katzen oder Hunden. Bei den kleineren Tierarten ist davon auszugehen, dass sie kaum dazu geeignet sind, die Interessen des Vermieters an der Instandhaltung der Mietsache zu gefährden. Zierfische in Aquarien sind weder laut, noch haben sie einen größeren Bewegungsradius als innerhalb ihres Wasserbehälters. Deshalb dürfen sie auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung gehalten werden. In diesem Fall sind seine Interessen nämlich nicht berührt. Der Mieter befindet sich also immer noch im „vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, § 535 BGB. Eine Ausnahme kann gelten, wenn es sich um eine besonders hohe Zahl handelt, die die Versorgung und Überwachung der Lebewesen erschwert oder aber um „angsteinflößende“ Arten, wie etwa Schlangen.

Katzen- und Hundehaltung nur bei Genehmigung des Vermieters

Wie sieht es mit Katzen oder Hunden aus? Auch hier ist ein allgemeines Hunde- und Katzenverbot im Mietvertrag unwirksam, da es eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB für den Mieter darstellt. Eine individuelle Vereinbarung über das Thema Tierhaltung zwischen den Vertragsparteien ist hingegen möglich. Möglich ist aber auch eine generelle Vereinbarung darüber, dass erst die Erlaubnis des Vermieters einzuholen ist. Die Erteilung der Genehmigung ist wiederum abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Gefährliche Tiere wie Kampfhunde sind per se verboten. Ist aus gesundheitliche Gründen die Haltung eines Vierbeiners angezeigt, gehört dies zwingend zum vertragsgemäßen Gebrauch. Nicht selten werden aber auch die Interessen der Mitmieter berücksichtigt. Wenn der Hauseigentümer sich immer noch weigert, kann die andere Partei auf Erteilung der Genehmigung klagen.

Unzulässige Tierhaltung Kündigungsgrund

Das Erfordernis der Erlaubnis bezweckt, dass eine Einzelfallentscheidung getroffen wird. Das Verbot der Tierhaltung soll nicht pauschalisiert werden. Das heißt, der Vermieter muss konkrete Faktoren wie Art und Größe des Vierfüßlings sowie Zustand, Fläche der Wohnung und Anzahl der Mitbewohner in seiner Entscheidung berücksichtigen. Das vorherige Verhalten im Umgang mit Tieren kann ebenfalls mit einbezogen werden. Die Genehmigung bedarf keiner Schriftform, da die Individualabrede vorrangig ist. Sollte ein Mieter ein Haustier ohne Erlaubnis des Eigentümers halten, kann dieser ihn abmahnen, § 542 BGB. Bei fehlender Folgeleistung, besteht ein Kündigungsgrund, § 573 Abs. 1 Nr.2 BGB.

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Quellen und Links:

• https://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-1092_Generelles-Haustierverbot-in-Mietvertraegen-ist-unzulaessig-Mieter-darf-Duebel-setzen-und-muss-nicht-bei-Auszug-saemtliche-Duebelloecher-entfernen.news11484.htm
• https://www.mietrecht.com/katzenhaltung-mietwohnung/
• https://www.bussgeldkatalog.org/mietrecht-haustiere/#mietrecht_und_tierhaltung_was_ist_mit_hund_und_katze
• Münchener Kommentar zum BGB, 8.Auflage 2020, § 535, Rn. 108-113