Eigenbedarf: Ist Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtmäßig?

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied über den „erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung“.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder seine Haushaltsangehörigen benötigt. Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt und setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss der Vermieter folgende Voraussetzungen erfüllen:

– Er muss die Kündigung schriftlich erklären und den Grund für den Eigenbedarf konkret benennen.

– Er muss die Personen, für die er die Wohnung benötigt, namentlich angeben und deren Verwandtschafts- oder Haushaltsverhältnis zum Vermieter darlegen.

– Er muss den Eigenbedarf ernsthaft und nachvollziehbar begründen und glaubhaft machen, dass er die Wohnung tatsächlich selbst nutzen will.

– Er muss die Kündigungsfrist einhalten, die je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten beträgt.

Rechte und Pflichten des Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung

Wenn der Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhält, hat er folgende Rechte und Pflichten:

– Er kann die Kündigung akzeptieren und innerhalb der Kündigungsfrist ausziehen.

– Er kann die Kündigung bestreiten und Widerspruch einlegen, wenn er Zweifel an der Rechtmäßigkeit oder der Begründung des Eigenbedarfs hat. In diesem Fall kann der Vermieter nur durch eine Räumungsklage vor Gericht die Beendigung des Mietverhältnisses erzwingen.

– Er kann eine Verlängerung der Kündigungsfrist verlangen, wenn er einen Härtefall geltend macht, der ihm den Auszug unzumutbar macht. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er schwer krank, hochschwanger oder behindert ist oder keine vergleichbare Wohnung findet. Die Verlängerung kann bis zu einem Jahr betragen.

– Er kann Schadensersatz vom Vermieter verlangen, wenn sich herausstellt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht oder weggefallen ist. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern weitervermietet oder leer stehen lässt.

Kündigung des Mietverhältnisses

Im konkreten vorliegenden Rechtsfall klagten die Vermieter einer Einzimmerwohnung in München gegen ihre Mieterin. Diese kündigten „mit Schreiben vom 29. April“ das Mietverhältnis „zum 31. Januar“, da die Klägerin diese Einzimmerwohnung zum Eigenbedarf benötigte. Als Begründung führte die Klägerin an, dass sie „nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle“. Weiterhin bemerkte sie, dass auch der Wiedereinzug in ihr einstiges Kinderzimmer nicht möglich sei, da dieses nun ihre Schwester bewohne.

Die Entscheidung der Vorinstanzen

Der Klage wurde vom Amtsgericht München stattgegeben. Zu einem späteren Zeitpunkt wies das Landgericht München die Klage nach der Berufung der Angeklagten wiederum ab. Als Begründung für diese Entscheidung führte das Gericht an, dass „die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt“ worden seien.

Revision der Kläger erfolgreich

Die Kläger legten erfolgreich Revision ein. Der Bundesgerichtshof war der Auffassung, dass das Begründungserfordernis einer Kündigung, so wie es in § 573 Abs. 3 BGB enthalten ist, im vorliegenden Falle ausreichend erfüllt sei. Der Kündigungsgrund war klar identifizierbar und „von anderen Gründen“ unterscheidbar. Somit ist es bei einer Eigenbedarfskündigung vollkommen ausreichend, wenn die Person genannt wird, die die bezeichnete Wohnung benötigt sowie deren Interesse.

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