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Rechtsschutzversicherung
Rechtsnews 22.06.2023 Christian Schebitz

Grundschuld 2023: Was Sie zur Grundschuld wissen müssen

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das heißt ein dingliches Recht, das einem Gläubiger die Befugnis gibt, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Wohnungseigentum oder Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags zu verlangen. Die Grundschuld wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen und haftet mit dem belasteten Grundstück, unabhängig davon, wer der Eigentümer ist.

Wozu dient eine Grundschuld?

Eine Grundschuld dient in der Regel als Sicherheit für einen Kredit, den der Eigentümer des belasteten Grundstücks aufnimmt, z.B. für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Der Kreditgeber erhält damit die Möglichkeit, das Grundstück zu verwerten, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Verwertung erfolgt durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks.

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Wie wird eine Grundschuld bestellt?

Eine Grundschuld wird durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Gläubiger bestellt. Der Vertrag muss die Höhe der Grundschuld, die Zinsen und die Fälligkeit enthalten. Der Vertrag muss außerdem im Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu werden. Die Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld trägt in der Regel der Kreditnehmer.

Welche Arten von Grundschulden gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Grundschulden, die sich nach ihrer Ausgestaltung und Funktion unterscheiden:

– Die Buchgrundschuld ist die häufigste Form der Grundschuld. Sie wird nur im Grundbuch eingetragen und kann durch eine schriftliche Abtretungserklärung übertragen werden.

– Die Briefgrundschuld ist eine seltener verwendete Form der Grundschuld. Sie wird zusätzlich zu der Eintragung im Grundbuch durch einen Urkundenbrief verbrieft, der bei einer Übertragung ausgehändigt werden muss.

– Die Sicherungsgrundschuld ist eine Buch- oder Briefgrundschuld, die mit einem Sicherungsvertrag verbunden ist. Der Sicherungsvertrag regelt die Bedingungen, unter denen der Gläubiger die Grundschuld verwerten darf, z.B. bei Zahlungsverzug oder Kündigung des Kredits. Der Sicherungsvertrag schränkt die Rechte des Gläubigers ein und verpflichtet ihn zur Rückgewähr der Grundschuld nach Tilgung des Kredits.

– Die Eigentümergrundschuld ist eine Buch- oder Briefgrundschuld, die vom Eigentümer des belasteten Grundstücks selbst bestellt wird, ohne dass ein Kredit zugrunde liegt. Der Eigentümer kann die Eigentümergrundschuld als Sicherheit für künftige Kredite verwenden oder an Dritte abtreten.

– Die Gesamtgrundschuld ist eine Buch- oder Briefgrundschuld, die mehrere Gläubiger gemeinsam bestellen und im gleichen Rang im Grundbuch stehen. Die Gesamtgrundschuld kann nur mit Zustimmung aller Gläubiger verwertet oder übertragen werden.

Wie kann eine Grundschuld gelöscht werden?

Eine Grundschuld kann gelöscht werden, wenn der Gläubiger dem Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Löschungsbewilligung erteilt. Die Löschungsbewilligung ist eine notarielle Urkunde, die dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Die Löschung einer Grundschuld erfolgt dann durch einen Löschungsvermerk im Grundbuch.

Wie unterscheidet sich eine Grundschuld von einer Hypothek?

Eine Grundschuld unterscheidet sich von einer Hypothek vor allem dadurch, dass sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Eine Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, das nur in Höhe der gesicherten Forderung besteht und mit dieser erlischt. Eine Grundschuld ist ein nicht-akzessorisches Grundpfandrecht, das unabhängig von der gesicherten Forderung besteht und auch nach deren Tilgung fortbesteht. Eine Grundschuld ist daher flexibler und einfacher zu übertragen als eine Hypothek.

Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Was sind die Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek?
Obwohl Grundschuld und Hypothek beide Grundpfandrechte sind, gibt es einige wesentliche Unterschiede zwischen ihnen:

– Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt, sie hängt von der Existenz und Höhe der gesicherten Forderung ab. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, das heißt, sie besteht unabhängig von einer Forderung und kann daher leichter übertragen oder abgetreten werden.

– Die Hypothek erlischt automatisch, wenn die gesicherte Forderung beglichen wird. Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, sondern muss durch eine Löschungsbewilligung des Gläubigers aus dem Grundbuch entfernt werden.

– Die Hypothek kann nur für eine bestimmte Forderung bestellt werden. Die Grundschuld kann für eine beliebige Forderung oder auch ohne Forderung bestellt werden. Dies ermöglicht eine flexiblere Finanzierung, da die Grundschuld auch für zukünftige oder bedingte Forderungen verwendet werden kann.

Welche Vor- und Nachteile haben Grundschuld und Hypothek?

Die Wahl zwischen Grundschuld und Hypothek hängt von den Bedürfnissen und Interessen der Vertragsparteien ab. Die Grundschuld bietet dem Gläubiger mehr Flexibilität und Sicherheit, da er sie unabhängig von einer bestimmten Forderung verwerten oder weitergeben kann. Die Hypothek bietet dem Schuldner mehr Schutz und Transparenz, da er sicher sein kann, dass die Belastung seines Grundstücks mit der Tilgung der Forderung erlischt.

Die Grundschuld ist in Deutschland die häufigere Form der Grundpfandrechte, da sie den Anforderungen des modernen Kreditverkehrs besser entspricht. Die Hypothek wird nur noch selten verwendet und ist meist auf historische Verträge zurückzuführen.

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