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Rechtsschutzversicherung
Rechtsnews 08.09.2023 Alex Clodo

Rechtfertigt eine falsche Wohnungsgröße eine Mietminderung?

Mietwohnungen sind rar. Wenn Sie eine Wohnung mieten, erwarten Sie, dass die Angaben des Vermieters korrekt sind. Doch was ist, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben? Haben Sie dann ein Recht auf Mietminderung? Und wie können Sie die tatsächliche Wohnungsgröße ermitteln? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige!

Wie wird die Wohnungsgröße berechnet?- Überblick für Mieter

Die Wohnungsgröße ist die Fläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen auch Küche, Bad, Flur und Abstellkammer. Nicht dazu zählen hingegen Balkon, Terrasse, Keller, Dachboden und Gemeinschaftsräume. Die Wohnungsgröße wird in Quadratmetern angegeben.

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Die Berechnung der Wohnungsgröße kann nach verschiedenen Methoden erfolgen. Die gängigsten sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277. Die WoFlV gilt für alle Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut oder modernisiert wurden. Die DIN-Norm 277 gilt für alle anderen Wohnungen.

Die WoFlV und die DIN-Norm 277 unterscheiden sich in der Art, wie sie Schrägen, Nischen und Vorsprünge berücksichtigen. Die WoFlV sieht vor, dass Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll angerechnet werden.

Räume mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zu 50 Prozent angerechnet. Räume mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter werden gar nicht angerechnet.

Die DIN-Norm 277 sieht vor, dass Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 1,5 Metern voll angerechnet werden. Räume mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als 1,5 Metern werden zu 50 Prozent angerechnet. Räume mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter werden gar nicht angerechnet.

Wie können Sie die tatsächliche Wohnungsgröße ermitteln?

Um die tatsächliche Wohnungsgröße zu ermitteln, müssen Sie zunächst wissen, welche Berechnungsmethode für Ihre Wohnung gilt. Dies können Sie dem Mietvertrag oder dem Vermieter entnehmen. Wenn keine Methode angegeben ist, gilt in der Regel die WoFlV.

Dann müssen Sie die Fläche aller Räume messen und entsprechend der Berechnungsmethode anrechnen. Dabei sollten Sie möglichst genau vorgehen und alle Wände, Türen und Fenster berücksichtigen. Sie können auch einen Sachverständigen beauftragen, der die Wohnungsgröße für Sie ermittelt.

Wenn Sie die tatsächliche Wohnungsgröße ermittelt haben, können Sie diese mit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße vergleichen. Wenn es eine Abweichung gibt, sollten Sie diese dem Vermieter schriftlich mitteilen und um eine Korrektur des Mietvertrags bitten.

Wann haben Sie ein Recht auf Mietminderung?

Eine falsche Wohnungsgröße kann ein Recht auf Mietminderung begründen, wenn sie einen bestimmten Grad überschreitet. Die Rechtsprechung hat hierfür verschiedene Grenzen festgelegt.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße liegt (BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14). In diesem Fall können Sie die Miete entsprechend dem Verhältnis der Flächen mindern.

Nach der Rechtsprechung einiger Landgerichte liegt ein Mangel bereits vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als fünf Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße liegt (z.B. LG Berlin, Urteil vom 20. Juni 2012 – 65 S 40/12). In diesem Fall können Sie die Miete ebenfalls entsprechend dem Verhältnis der Flächen mindern.

Nach der Rechtsprechung anderer Landgerichte liegt ein Mangel nur vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 20 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße liegt (z.B. LG München I, Urteil vom 30. Juni 2010 – 14 S 22535/09). In diesem Fall können Sie die Miete um 20 Prozent mindern.

Die Rechtsprechung ist also nicht einheitlich und hängt von dem Gericht ab, das für Ihren Wohnort zuständig ist. Sie sollten sich daher vor einer Mietminderung anwaltlich beraten lassen, um Ihre Rechte und Risiken abzuwägen.

Wie können Sie eine Mietminderung durchsetzen?

Wenn Sie eine Mietminderung durchsetzen wollen, müssen Sie folgende Schritte beachten:

– Informieren Sie den Vermieter schriftlich über den Mangel und die Höhe der Mietminderung. Setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels.

– Zahlen Sie die geminderte Miete ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel aufgetreten ist. Bewahren Sie die Zahlungsbelege auf.

– Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, Ihnen die zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten. Setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Zahlung.

– Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt oder die zu viel gezahlte Miete nicht zurückzahlt, können Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Holen Sie sich dafür anwaltliche Unterstützung.

Fazit

Eine falsche Wohnungsgröße kann ein Recht auf Mietminderung begründen, wenn sie einen bestimmten Grad überschreitet. Die Rechtsprechung ist jedoch nicht einheitlich und hängt von dem Gericht ab, das für Ihren Wohnort zuständig ist. Sie sollten sich daher vor einer Mietminderung anwaltlich beraten lassen, um Ihre Rechte und Risiken abzuwägen.

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