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Rechtsschutzversicherung
Rechtsnews 04.06.2023 Christian Schebitz

Entschädigungsanspruch für Vermieter bei Baustellenlärm?

Entschädigungen gibt es in vielen Rechtsgebieten. Welche juristischen Nachwirkungen der Betrieb einer Baustelle haben kann, zeigte sich vor einiger Zeit in einem Verfahren, das die Gerichte in Berlin beschäftigte. Der von einem Bauprojekt ausgehende Lärm führte zu berechtigten Mietminderungen in einem angrenzenden Wohngebäude. Daraufhin klagte die von der Mietminderung betroffene Eigentümerin wiederum gegen die Eigentümerin des Baustellengrundstücks auf Ersatz der entgangenen Miete. Aber was droht außerdem einem Vermieter, wenn Lärm auftritt? Das Mietrecht gibt oft komplizierte Fragestellungen auf. Hier erfahren Sie alles Wichtige zur Lärmbelästigung im Mietrecht.

Worum ging es im konkreten Fall?

Die fragliche Baustelle sorgte durch permanente Lärmbelästigung für eine Einschränkung der Lebensqualität bei Bewohnern eines unmittelbar angrenzenden Hauses. Die Bewohner, die in dem Haus zur Miete lebten, machten aufgrund der baustellenbedingten Lärmbelästigung Mietminderungen von 15-20% gegenüber ihrer Vermieterin geltend. Diese Mietminderung wurde im Nachhinein auch durch etliche Gerichtsurteile als rechtmäßig bestätigt. Um schließlich doch noch an das durch die Mietminderung entgangene Geld zu kommen, klagte die Vermieterin des Wohnhauses gegen die Eigentümerin des Grundstücks, auf dem sich die Baustelle befand. Ist die Entschädigung berechtigt?

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Entschädigung wegen Mietminderungen aufgrund von Baustellenlärm?

Sowohl in erster als auch in zweiter Instanz hatte die Vermieterin dann mit ihrer Klage Erfolg. Ihr steht ein Anspruch auf Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen zu. Die Gerichte stützten sich in ihrer Urteilsbegründung im Wesentlichen auf § 906 Abs. 2 BGB, wo Grundstückseigentümern ein Recht auf den Ausgleich von Ertragsminderungen zugesprochen wird, wenn von einem Nachbargrundstück ortsunübliche Einflüsse auf das eigene Grundstück einwirken.

Die Ortsüblichkeit des von der Baustelle ausgehenden Lärms bewerteten die Gerichte in dem vorliegenden Fall als nicht gegeben, weil die entstandene Bebauung nicht ortsüblich ist. Zudem sahen die Richter in den aus der Baustelle resultierenden Mietminderungen von 15-20% eine im Sinne des Gesetzestextes unzumutbare Beeinträchtigung. In Berlin ist, so die Gerichte, schon ab 5% Mietminderung von einem unzumutbaren Ertragsverlust auszugehen.

Was droht dem Vermieter bei Baulärm?

Baustellenlärm kann für Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer Wohnqualität darstellen und unter Umständen einen Mangel der Mietsache begründen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Dies gilt sowohl für Baumaßnahmen im eigenen Haus als auch für solche in der Nachbarschaft, sofern sie die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel zu beseitigen oder zumindest zu vermindern, wenn er ihn zu vertreten hat oder ihm die Abhilfe möglich und zumutbar ist. Andernfalls kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art, Dauer und Intensität des Baulärms, der Tageszeit und dem Grad der Beeinträchtigung. Eine pauschale Aussage ist daher nicht möglich, sondern es muss immer der Einzelfall betrachtet werden. Eine Orientierungshilfe können Mietminderungstabellen bieten, die jedoch keine verbindliche Wirkung haben. Die Minderungsquote kann zwischen 5% und 40% liegen, je nachdem wie stark der Baulärm die Wohnnutzung einschränkt.

Eine Ausnahme gilt für Bauarbeiten, die der energetischen Modernisierung des Mietobjekts selbst dienen. In diesem Fall ist eine Mietminderung wegen des Baulärms für eine Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, es sei denn, die Wohnung wird dadurch vollkommen unbewohnbar. Allerdings müssen die Modernisierungsarbeiten dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden und nur an Werktagen zwischen 7 Uhr und 22 Uhr stattfinden.

Um eine Mietminderung wegen Baulärms geltend zu machen, muss der Mieter den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Die Mietminderung kann auch rückwirkend erfolgen, wenn der Mieter den Mangel nicht zu vertreten hat oder ihn erst später erkannt hat. Der Mieter sollte jedoch immer einen Beweis für den Baulärm haben, zum Beispiel ein Lärmprotokoll oder ein Gutachten.

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