Was ist eine Teilungsversteigerung und wie läuft sie ab?

Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie oder ein Grundstück, das mehreren Eigentümern gehört, zwangsversteigert wird. Ziel ist es, den Erlös unter den Miteigentümern aufzuteilen. Eine Teilungsversteigerung kann beantragt werden, wenn sich die Eigentümer nicht über die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks einigen können. Rechtsgrundlage für die Teilungsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Dieses beinhaltet umfangreiche Vorschriften über das Zwangsversteigerungsverfahren und bestimmt in § 180, dass die Vorschriften über die Zwangsversteigerung (bis auf wenige Sonderfälle) auch bei der Teilungsversteigerung anzuwenden sind.

Wie wird eine Teilungsversteigerung beantragt?

Um eine Teilungsversteigerung zu beantragen, muss ein Antrag beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Dazu benötigt man einen Nachweis über das Miteigentum, zum Beispiel einen Grundbuchauszug oder einen Erbschein. Außerdem ist eine Gebühr zu entrichten, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks richtet. Der Antrag kann von jedem Miteigentümer unabhängig von seinem Anteil gestellt werden.

Wie wird der Verkehrswert bestimmt?

Der Verkehrswert ist der Preis, den die Immobilie oder das Grundstück im freien Verkauf erzielen würde. Er wird vom Gericht festgesetzt, nachdem es einen Sachverständigen mit der Bewertung der Immobilie oder des Grundstücks beauftragt hat. Der Sachverständige berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Marktlage. Der Verkehrswert kann vom tatsächlichen Verkaufserlös abweichen.

Wie läuft die Versteigerung ab?

Die Versteigerung findet in einem öffentlichen Termin statt, der vom Gericht festgesetzt wird. Jedermann kann an der Versteigerung teilnehmen und Gebote abgeben. Das Mindestgebot beträgt in der Regel die Hälfte des Verkehrswertes. Das Gericht kann aber auch ein höheres Mindestgebot festsetzen, wenn es dies für angemessen hält. Den Zuschlag erhält der Meistbietende, wenn kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Der Zuschlag ist jedoch noch nicht rechtskräftig, sondern kann innerhalb eines Monats angefochten werden.

Wie wird der Versteigerungserlös verteilt?

Der Versteigerungserlös wird nach Abzug der Kosten unter den Miteigentümern aufgeteilt. Zu den Kosten gehören unter anderem die Gerichts- und Sachverständigenkosten, die Steuern und die auf der Immobilie lastenden Schulden. Die Verteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Hat jedoch ein Miteigentümer den Zuschlag erhalten, muss er den anderen Miteigentümern ihren Anteil am Erlös auszahlen.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung hat für die beteiligten Miteigentümer sowohl Vor- als auch Nachteile.

• Ein Vorteil ist, dass sie eine schnelle und einfache Lösung bietet, um einen Streit über die Immobilie oder das Grundstück zu beenden.
• Ein Nachteil ist jedoch, dass sie oft zu einem geringeren Erlös führt als ein freier Verkauf.
• Außerdem kann sie zum Verlust des Wohnrechts oder des Nießbrauchs führen, wenn diese mit dem Miteigentum verbunden sind.

Welche Alternativen gibt es zur Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist nicht immer die beste Lösung für die Miteigentümer. Sie können ihre Interessen auch auf andere Weise wahren. Sie können zum Beispiel versuchen, sich gütlich zu einigen und die Immobilie oder das Grundstück gemeinsam zu verkaufen oder zu vermieten. Oder sie können einen Miteigentümer auszahlen oder ihm seinen Anteil übertragen. Oder sie können eine Realteilung vornehmen, bei der die Immobilie oder das Grundstück in mehrere Teile aufgeteilt wird, die jedem Miteigentümer zugewiesen werden.

Beispiele für Teilungsversteigerungen

Um zu veranschaulichen, wie eine Teilungsversteigerung in der Praxis ablaufen kann, sind hier drei Beispiele aus unterschiedlichen Situationen dargestellt:

• Beispiel 1: Anna und Bernd sind verheiratet und gemeinsam Eigentümer eines Einfamilienhauses. Sie lassen sich scheiden und können sich nicht einigen, wer in dem Haus wohnen bleiben soll und wie das Haus verkauft werden soll. Anna beantragt eine Teilungsversteigerung, um ihren Anteil am Haus zu erhalten. Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 300.000 Euro fest. Bei der Versteigerung bietet Bernd 200.000 Euro und erhält den Zuschlag. Allerdings muss er Anna 100.000 Euro zahlen, was ihrem Anteil am Erlös entspricht.
• Beispiel 2: Die Geschwister Clara und David haben von ihren Eltern ein Grundstück geerbt. Sie wollen das Grundstück verkaufen, um ihr Erbe aufzuteilen. Sie finden jedoch keinen Käufer, der bereit ist, den von ihnen geforderten Preis zu zahlen. Clara beantragt eine Teilungsversteigerung, um das Grundstück loszuwerden. Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 100.000 Euro fest. Bei der Versteigerung bietet ein Investor 80.000 Euro und erhält den Zuschlag. Clara und David müssen sich den Erlös von 80.000 Euro abzüglich der Versteigerungskosten teilen.
• Beispiel 3: Emma und Frank sind Freunde und haben gemeinsam eine Eigentumswohnung gekauft, um sie zu vermieten. Sie streiten sich jedoch über die Höhe der Miete und die Auswahl der Mieter. Emma will aus dem Geschäft aussteigen und beantragt eine Teilungsversteigerung, um ihren Anteil an der Wohnung zu verkaufen. Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 200.000 Euro fest. Bei der Versteigerung bietet Emma selbst 120.000 Euro und erhält den Zuschlag. Allerdings muss sie Frank 60.000 Euro zahlen, die seinem Anteil am Erlös entsprechen.

Aufhebung der Gemeinschaft

Die Teilungsversteigerung dient dem Zweck der Auflösung einer Gemeinschaft. Unter Gemeinschaft ist in diesem Fall eine Anzahl von mindestens zwei Personen zu verstehen, denen ein Grundstück (und evtl. eine darauf befindliche Immobilie) gemeinschaftlich gehört (Gemeinschaftseigentum). Gemeinschaftseigentum zeichnet sich dadurch aus, dass das Eigentum an der gesamten Sache (hier: dem Grundstück bzw. der Immobilie) allen Eigentümern gemeinschaftlich zusteht. Jeder Eigentümer ist somit Eigentümer der gesamten Sache und nicht nur eines Teils der Sache, kann aber dafür die Sache nicht gegen den Willen der anderen (Gesamt)eigentümer verkaufen. Das Gegenstück zum Gemeinschaftseigentum ist das Bruchteilseigentum. Hier steht jedem Eigentümer ein konkret bestimmbarer Bruchteil an der Sache zu, der auch nach Belieben veräußert werden kann. Bei einer Teilungsversteigerung wird die gesamte Immobilie versteigert. Kann ein Eigentümer die anderen Gemeinschaftseigentümer also nicht zum Verkauf der im Gemeinschaftseigentum stehenden Immobilie überreden, so steht ihm die Teilungsversteigerung als Alternative offen.

Verfahren der Teilungsversteigerung

Wie auch die Zwangsversteigerung wird die Teilungsversteigerung nur auf Antrag, in diesem Fall eines Miteigentümers, angeordnet. Zuständig ist  in der Regel das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, allerdings kann ein Amtsgericht durchaus auch für die Grundstücke mehrerer Amtsgerichtsbezirke zuständig sein. Das Gericht muss auf Antrag eines anderen Miteigentümers das Teilungsversteigerungsverfahren unterbrechen, wenn dieser hierfür gute Gründe Vorbringen kann. Angesichts der Tatsache, dass bei einer Teilungsversteigerung das gesamte Haus versteigert wird und Miteigentümer so ungewollt Eigentumsrecht verlieren können, dient diese Regelung dem Ausgleich der Interessen der verschiedenen Miteigentümer. Eine Unterbrechung des Verfahrens ist auch möglich, wenn außer dem Antragsteller nur noch ein Ehegatte des Antragstellers Miteigentümer ist und die Teilungsversteigerung eine Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes mit sich bringen würde.

Versteigerungstermin

Der Wert der zu versteigernden Immobilie wird in der Regel durch einen gerichtlich bestellten Gutachter festgestellt (Verkehrswert). Der eigentliche Versteigerungstermin muss durch das Gericht rechtzeitig bekanntgegeben werden, damit potenzielle Interessenten sich ein Bild von dem Versteigerungsobjekt machen können. Im Verlaufe des Versteigerungstermins können dann in der Regel während einer halben Stunde Gebote abgegeben werden. Für den Fall, dass das höchste Gebot nicht den gutachterlich festgestellten Wert der Immobilie erreicht, sieht das Gesetz bestimmte Schutzmechanismen vor. Bis zu einem Wert von 70 % des Verkehrswertes kann die Seite des Antragstellers die Versagung des Zuschlages verlangen. Liegt das Höchstgebot unterhalb von 50 % des Verkehrswertes, muss das Gericht von Gesetz wegen den Zuschlag versagen. Kommt es zur Zuschlagsversagung, so wird ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt. An diesem gelten dann keine Wertschranken mehr.