Rechtsnews 25.11.2020

Wissenswertes rund um den Mietvertrag und seine Regelungen

Um in Deutschland eine Mietwohnung beziehen zu dürfen, benötigen Mieter zunächst ein sogenannten Mietvertrag. Durch diesen gewährleistet der Vermieter dem Mieter gegen Zahlung der Miete die Nutzung der Wohnung. Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und regelt die rechtliche Beziehung zwischen den beiden Parteien. Ein Mietverhältnis birgt hohes Konfliktpotential, sodass Streitfälle zwischen Mieter und Vermieter nicht selten sogar vor Gericht landen. Ein im Mietrecht erfahrener Rechtsanwalt, der sich mit den aktuellen Urteilen auskennt und seinen Mandanten wichtige Mietrecht Tipps geben kann, ist in einer solchen Situation unabdingbar.

Im Mietvertrag sind alle Regelungen rund um die Vermietung einer Immobilie enthalten. Hier kann unter anderem festgehalten werden, dass der Mieter eine Kaution an den Vermieter als Sicherheit leisten muss. Als Mietkaution darf der Vermieter maximal drei Monatsmieten fordern. Zudem werden in Mietverträgen Angaben in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung, die Änderungskündigung sowie Regelungen bezüglich einer Wohngemeinschaft getroffen.

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1.     Richtiges Handeln bei einem Mietmangel

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Mieter, die Mietzahlungen zu entrichten und die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Treten während der Mietzeit Mietmängel auf, so ist der Mieter verpflichtet, diese dem Vermieter sofort zu melden. Tut er dies nicht, muss er die daraus entstehenden Schäden gegebenenfalls ersetzen. Ein Mangel liegt generell dann vor, wenn die Mietsache einen Fehler aufweist. Dies ist beispielsweise bei Schimmel in der Wohnung, bei einer defekten Heizung während der Heizperiode, aber gegebenenfalls auch bei einer Rohrverstopfung der Fall. Der Mieter muss seinen Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren, damit dieser den Schaden beheben kann. Er ist dann zur Fehlerbeseitigung (beispielsweise die Instandsetzung der Heizung) verpflichtet. Bei Schimmelbefall kommt der Vermieter allerdings nur für die Beseitigung auf, wenn diese nicht auf eine fehlerhafte Lüftung des Mieters zurückzuführen ist.

2.     Mietminderung bei Auftreten eines Mietmangels

Falls das Mietobjekt einen bestimmten Mangel aufweist oder nicht über eine zugesicherte Eigenschaft verfügt, kann laut Mietrecht eine Mietminderung erfolgen. Dies ist beispielsweise bei übermäßigem Lärm oder einer Abflussverstopfung der Fall. Dabei kürzt der Mieter die übliche Mietsumme. Um eine Mietminderung durchführen zu können, müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Unter anderem muss der Mangel erheblich und nicht durch schuldhaftes Verhalten des Mieters verursacht worden sein. Zudem darf der Mieter zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht vom Mangel gewusst haben. Als Grundlage für die Mietminderung wird die Bruttomiete inklusive der Nebenkosten herangezogen. Allerdings ist die Minderungshöhe von Fall zu Fall unterschiedlich.

Eine Mietminderungs-Tabelle, an der sich Mieter orientieren können, ist jedoch im Internet zu finden. Grundsätzlich ist beispielsweise bei undichten Fenstern nur eine geringe Minderung möglich. Bei eine Dauerruhestörung durch die Nachbarn kann die Miete um 20 bis 50 Prozent gemindert werden. 60 bis 80 Prozent weniger können Mieter bei einer nicht nutzbaren Toilette zahlen und eine Mietminderung um 100 Prozent kann bei einem längeren Heizungsausfall in den Wintermonaten erfolgen. Sie möchten sich von einem Fachanwalt für Mietrecht telefonisch zu einem konkreten Fall beraten lassen? Bei der Deutschen Rechtsanwalthotline erhalten Sie Rechtsberatung am Telefon – sogar zum Festpreis!

Der Mietvertrag enthält zusätzlich weitere Pflichten, unter anderem in Bezug auf Schönheitsreparaturen oder die Hausreinigung, insbesondere das Putzen des Treppenhauses. Die Haltung von Haustieren in der Wohnung ist nur gestattet, wenn dies der Vermieter ausdrücklich erlaubt. Fische, Stubenvögel, kleine Schlangen sowie Hamster, Kaninchen und Meerschweinchen dürfen allerdings auch ohne Erlaubnis gehalten werden.

3.     Gründe für eine Mieterhöhung

Während der Dauer eines Mietverhältnisses kommt es in vielen Fällen zu einer Mieterhöhung. Eine solche kann jedoch nur durchgeführt werden, wenn dies das Gesetz ausdrücklich erlaubt. Eine Mieterhöhung erfolgt meist zur Anpassung an die übliche Vergleichsmiete in der Umgebung oder aber nach einer Modernisierungsmaßnahme. Die Miete darf in einem Zeitraum von drei Jahren um höchstens 20 Prozent gesteigert werden. Weiterhin ist für die Durchführung einer Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters notwendig. Diesem wird eine Bedenkzeit gestattet, die den Monat der Mieterhöhungsforderung und die zwei Folgemonate umfasst. Falls der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt,  darf der Vermieter seine Zustimmung einklagen.

4.     Hilfe für verzweifelte Mieter und Vermieter durch den Mieterschutz

Mieter sind nicht der Willkür ihrer Vermieter ausgesetzt und können sich gegen Kündigungen oder überzogene Mieterhöhungen zur Wehr setzen. Der Mieterschutz bietet Mietern auf diesem Gebiet verschiedene Möglichkeiten, um gegen ihre Vermieter vorzugehen. Die Interessen von Mietern werden durch den Mieterschutzbund vertreten. Dieser leistet zudem auch umfassende Hilfestellungen bei Fragen zum Mietrecht. Um Mitglied in diesem Bund zu werden, muss allerdings eine Aufnahmegebühr sowie ein jährlicher Beitrag gezahlt werden.

Ein Mieterverein oder der Mieterbund in Ihrer Stadt kann Sie bei Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter oder Mieter unterstützen. Der Mieterschutzverein steht verzweifelten Mietern zur Seite und hilft ihnen dabei, ihre Mieterrechte zu wahren. Die Aufgabe der in fast jeder Stadt befindlichen Mietervereinigung bzw. des Mieterverbandes besteht darin, die Mitgliederinteressen zu schützen und sich zudem für eine soziale Wohnungspolitik zu engagieren. In erster Linie verfolgen diese Verbände keine wirtschaftlichen Interessen und bieten gegebenenfalls auch kostenlose Rechtsberatung an. Diese ersetzt jedoch nicht die Rechtsauskunft durch einen erfahrenen Rechtsanwalt, der sich sowohl mit dem alten Mietrecht als auch mit dem neuen Mietrecht, dem Wohnrecht, dem gewerblichen Mietrecht sowie dem Nachbarschaftsrecht und dem Mietgesetz im Allgemeinen auskennt.

Kleinere Hilfestellungen bieten häufig auch spezielle Mieter-Foren oder auch Vermieter-Foren im Internet. In diesen finden geplagte (Ver)Mieter beispielsweise diverse Anleitungen was Renovierungen, speziell das Entfernen der Tapeten oder das Abschleifen des Parketts, betrifft. Der Hauseigentümerverband steht hilflosen Mietern und Vermietern ebenfalls zur Seite und beantwortet ungeklärte Fragen rund um die Themen gesetzliche Ruhezeiten, die Gartennutzung sowie gesetzliche Regelungen in Bezug auf den Besuch.

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