Im zugrundeliegenden Rechtsstreit sollte entschieden werden, in welchem Fall ein Gebäude als Studentenwohnheim gemäß § 549 Abs. 3 BGB bezeichnet werden kann, für das die Vorschriften des sozialen Kündigungsschutzes nach § 573 BGB nicht gelten. Im Februar des Jahres 2004 mietete der Beklagte vom Kläger ein Zimmer, das sich in einem Gebäude befand, das als Studentenwohnheim ausgegeben wurde. Im Jahr 1972 wurde eine Baugenehmigung für ein Studentenwohnheim gestattet. 63 der insgesamt 67 Wohnräume wurden durch Landessondermittel öffentlich unterstützt, die Preisbindung ist allerdings mittlerweile abgelaufen. Mindestens vier Wohneinheiten bewohnen keine Studenten. Die Monatsmiete für eines der 12 m² großen Räume beträgt 190 €. Der Mietvertrag läuft generell ein Jahr, wobei es eine Verlängerung um ein weiteres Semester gibt, falls der Mieter nicht drei Monate vor dem Ende des Semesters eine schriftliche Kündigung einreicht.
Kündigung des Mietvertrags eines Studenten
Der Kläger kündigte dem Beklagten am 27. Dezember des Jahres 2008 schriftlich zum 31. März des Folgejahres und wies dabei auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ hin. Dabei war der Kläger der Überzeugung, dass die Kündigung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB wirksam sei, weil diese Regelung nach § 549 Abs. 3 BGB nicht angewendet werden könne, aufgrund der Tatsache, dass es um ein Studentenwohnheim geht. Das Amtsgericht Heidelberg entschied, dass der Beklagte sein Zimmer räumen muss. Dagegen legte er allerdings erfolgreich Berufung ein.
BGH stuft Kündigung als unwirksam ein
Daraufhin legte der Kläger wiederum Revision ein, die ohne Erfolg blieb. Das Berufungsgericht habe zurecht entschieden, dass das Gebäude des Klägers kein Studentenwohnheim gemäß § 549 Abs. 3 BGB darstellt, so der Bundesgerichtshof. Die Vorschrift laut § 249 Abs. 3 BGB ist nicht dafür vorgesehen, dem Vermieter die Möglichkeit zu bieten, ihm unangenehme Mieter durch eine Vertragsbeendigung zur Räumung ihrer Zimmer zu zwingen. Mangels eines notwendigen berechtigten Interesses an der Auflösung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB ist die ausgesprochene Kündigung unwirksam.
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- Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juni 2012, AZ: VIII ZR 92/11
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