Der Beitrag beschäftigt sich mit der Vermietung von Wohnraum “pro Matratze”. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hatte die Frage zu beantworten, ob diese Art von “Vermietung” sittenwidrig ist. Im Fall vermietete der Pächter drei Gebäude an insgesamt 85 Menschen. Wie entschied das Oberlandesgericht?
Antragsteller verpachtet drei Gebäude an Pächter
Im vorliegenden Fall pachtete der Antragsteller vom Antragsgegner im Frühjahr 2014 für zehn Jahre in Wiesbaden drei Gebäude. Diese Gebäude durfte der Pächter zu Wohnzwecken nutzen und untervermieten. Im Jahr 2015 erfolgte eine polizeiliche Kontrolle der Gebäude, bei der man 61 Personen in den Gebäuden antraf. In einer lokalen Berichterstattung wurde die dortige Wohnsituation 2016 als unverändert geschildert und darauf hingewiesen, dass Wohnraum “pro Matratze” an Bulgaren und Rumänen vermietet wurden. Weiterhin verwahrloste auch das Gebäude.
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Das Ordnungsamt gab daraufhin an, dass in dem Objekt 85 Personen gemeldet wurden. Es wurde 2018 anlässlich von Ortsterminen des Sozialdezernenten und Mitarbeitern des Baudezernats erneut von unveränderten Zuständen lokal berichtet. Dabei erfolgte unter anderem ein Bescheid des Magistrats zur unverzüglichen Bekämpfung des infolge Vermüllung vorhandenen Rattenbefalls.
Konnte der Pachtvertrag über Wohnraum fristlos gekündigt werden?
Im Mai 2019 kündigte der Antragsgegner den Pachtvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs und erteilte dem Antragsteller ein Hausverbot. Dahingehend forderte der Antragsteller Erstattung entstandener Renovierungskosten und verwies auf die nicht eingehaltenen Verkaufspläne. Mit dem streitgegenständlichen Antrag begehrt er Prozesskostenhilfe, um den Antragsgegner auf Zahlung von knapp 100.000 Euro Schadensersatz zu verklagen.
Das Landgericht hatte den Antrag zurückgewiesen.
War die Kündigung wirksam?
Dagegen wurde Beschwerde eingelegt. Aber auch vor dem Oberlandesgericht hatte diese keinen Erfolg. Das OLG begründete seine Entscheidung damit, dass die beabsichtigte Klage nicht erfolgsvorsprechend sei. Es stünden dem Antragsteller keinerlei Zahlungsansprüche gegen den Antragsgegner zu. Es lagen zudem keine Pflichtverletzungen des Antragsgegners im Zusammenhang mit dem Verkauf vor.
Weiterhin habe der Antragsteller die Pachtsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet und sie unbefugt Dritten überlassen. Der Zustand ergebe sich aus den Feststellungen im ordnungspolizeilichen Bescheid des Magistrats. Letztlich habe der Antragsteller die Angaben in den Presseberichten nicht konkret bestritten.
Besteht ein Anspruch auf entfallene Mieteinnahmen wegen Nichtigkeit der Untermietverhältnisse?
Letztlich stellt sich die Frage, ob ein Anspruch auf entfallene Mieteinnahmen wegen der Nichtigkeit der Untermietverhältnisse besteht. Der Antragsgegner habe durch das Hausverbot zwar verbotene Eigenmacht ausgeübt. Dem Antragsteller steht demnach kein Anspruch auf entfallene Mieteinnahmen zu, da das Pachtverhältnis bereits wirksam gekündigt war. Weiterhin wäre eine Untervermietung der gepachteten Räume angesichts des Zustands der Pachtsache schwer oder gar nicht möglich gewesen.
Im August 2019 habe die Polizei festgestellt, dass der Aufenthalt von Menschen in den Räumen einen Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstelle. Aufgrund des Gesundheitsschutzes und der Gefahrenabwehr hätte kein Aufenthalt gestattet werden dürfen. Es bedarf hierbei auch nicht der Entscheidung, ob die zuvor praktizierte Untervermietung gegen die guten Sitten verstoße.
Eine Vermietung von Wohnraum “pro Matratze” an Rumänen und Bulgaren ist jedoch sittenwidrig und führt zur Nichtigkeit der Untermietverhältnisse. Diese Untermietverhältnisse verstießen zudem gegen das Verbot der Überbelegung von Wohnraum (§ 7 HWoAufG).
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Quelle:
Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.05.2022 – 2 W 45/22