Kontext und Bedeutung für Betroffene
Der Grunderwerbsteuer-Trick mit fiktiven Kunstgegenständen beim Hauskauf ist gescheitert: Das Oberlandesgericht Brandenburg hat entschieden, dass ein Grundstückskaufvertrag, bei dem ein Teil des Kaufpreises auf fingierte Kunstgegenstände ausgelagert wurde, als nichtiges Scheingeschäft nach § 117 BGB zu werten ist. Dieses Urteil hat erhebliche Auswirkungen für alle, die versucht sind, durch kreative Gestaltung des Kaufpreises die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Betroffene Käufer und Verkäufer müssen mit schwerwiegenden rechtlichen und steuerlichen Folgen rechnen, wenn solche Gestaltungsmodelle eingesetzt werden.
Gerade beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer ein erheblicher Kostenfaktor. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Anreiz, durch vermeintlich kreative Vertragsgestaltung Steuern zu sparen, ist daher für viele Käufer verlockend. Doch wie das aktuelle Urteil aus Brandenburg zeigt, sind die Risiken solcher Modelle enorm.
Rechtlicher Hintergrund
Beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien fällt in Deutschland Grunderwerbsteuer an. Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der vereinbarte Kaufpreis beziehungsweise die Gegenleistung. Um diese Steuerlast zu senken, versuchen manche Käufer und Verkäufer, Teile des Kaufpreises aus dem eigentlichen Grundstückskaufvertrag herauszulösen und gesondert für andere Gegenstände wie Einbauküchen, Inventar oder eben Kunstwerke zu vereinbaren. Dabei wird häufig der Grundstückskaufpreis im Notarvertrag künstlich niedrig ausgewiesen, während der Restbetrag separat für diese Gegenstände bezahlt werden soll.
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Die wichtigsten Vorschriften
Für das Verständnis dieses Urteils sind mehrere Vorschriften zentral:
- § 117 BGB (Scheingeschäft): Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abgegeben wird und bei der beide Seiten einig sind, dass sie nur zum Schein abgegeben wird, ist nichtig. Das durch das Scheingeschäft verdeckte Rechtsgeschäft ist dagegen nach den für dieses geltenden Vorschriften zu beurteilen.
- § 138 BGB (Sittenwidrigkeit): Rechtsgeschäfte, die gegen die guten Sitten verstoßen, sind nichtig. Vereinbarungen, die gezielt auf Steuerhinterziehung abzielen, können unter diesen Tatbestand fallen.
- § 8 GrEStG: Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung. Dazu zählen alle Leistungen des Käufers, die dieser zur Erlangung des Grundstücks erbringt, also auch Zahlungen, die formal für andere Gegenstände vereinbart werden, tatsächlich aber zum Grundstückserwerb gehören.
- § 370 AO (Steuerhinterziehung): Wer gegenüber Finanzbehörden unrichtige Angaben macht und dadurch Steuern verkürzt, macht sich strafbar.
Aktuelle Entwicklung
Im vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall hatten Käufer und Verkäufer im Notarvertrag einen Kaufpreis für das Grundstück vereinbart, der deutlich unter dem tatsächlich vereinbarten Gesamtbetrag lag. Der Differenzbetrag war in einer gesonderten Vereinbarung als Entgelt für angebliche Kunstgegenstände ausgewiesen worden, die sich in der Immobilie befinden sollten. Diese Kunstgegenstände existierten jedoch gar nicht oder hatten keinen nennenswerten realen Wert. Ziel dieser Konstruktion war es, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu senken und damit Steuern zu sparen.
Das OLG Brandenburg hat diese Gestaltung als nichtiges Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB eingestuft. Die Vereinbarung über die angeblichen Kunstgegenstände sei allein dazu gedacht gewesen, die wahre Kaufpreisabrede zu verschleiern. Da sie keine reale wirtschaftliche Grundlage hatte, fehle ihr jede rechtliche Wirksamkeit. Das verdeckte Rechtsgeschäft, also der tatsächliche Kaufvertrag zum vollen Kaufpreis, sei hingegen nach den allgemeinen Vorschriften zu beurteilen.
Praktische Einordnung
Das Urteil macht deutlich, dass Finanzbehörden und Gerichte solche Steuersparmodelle genau unter die Lupe nehmen. Die Auslagerung eines Teilbetrags auf angebliche bewegliche Gegenstände ist grundsätzlich nicht per se verboten. Werden jedoch Gegenstände fingiert oder zu unrealistischen Werten angesetzt, liegt ein Scheingeschäft vor. Die Finanzämter prüfen solche Gestaltungen bereits seit Jahren kritisch und setzen die Grunderwerbsteuer auf den tatsächlichen Gesamtkaufpreis fest. Die zivilrechtliche Nichtigkeit der Scheinvereinbarung hat zudem Folgen für den gesamten Vertragsablauf und kann die Rückabwicklung des Kaufs nach sich ziehen.
Strafrechtlich können solche Modelle als Steuerhinterziehung gewertet werden, wenn gegenüber dem Finanzamt bewusst unrichtige Angaben gemacht wurden. Beteiligte Notare sind zudem meldepflichtig, wenn ihnen verdächtige Gestaltungen bekannt werden.
Was bedeutet das für Sie?
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft und überlegt, den Kaufpreis durch Nebenvereinbarungen aufzuteilen, sollte äußerste Vorsicht walten lassen. Erlaubt ist grundsätzlich, den Wert tatsächlich vorhandener und realistisch bewerteter Gegenstände wie Einbauküche, Gartenhaus oder Inventar gesondert auszuweisen, wenn diese Werte dem Marktpreis entsprechen und dokumentiert sind. Nicht erlaubt ist es dagegen, Gegenstände zu erfinden oder deren Wert bewusst und unrealistisch hoch anzusetzen, um die Grunderwerbsteuer zu drücken.
Wer bereits einen entsprechenden Vertrag abgeschlossen hat, sollte dringend rechtlichen Rat einholen. Sowohl zivilrechtliche als auch steuerliche und strafrechtliche Konsequenzen können drohen. Immobilienkäufer sollten außerdem wissen, dass das Finanzamt Kaufverträge routinemäßig prüft und bei auffälligen Aufteilungen Nachfragen stellt oder eine eigene Bewertung vornimmt.
Tabelle: Übersicht
| Merkmal | Erlaubte Gestaltung | Verbotenes Scheingeschäft |
|---|---|---|
| Gegenstand der Auslagerung | Reale Gegenstände mit Marktwert | Fiktive oder wertlose Gegenstände |
| Wertansatz | Realistisch und nachvollziehbar | Unrealistisch hoch oder erfunden |
| Rechtliche Folge | Grundsätzlich wirksam | Nichtigkeit nach § 117 BGB |
| Steuerliche Folge | Grunderwerbsteuer auf reduzierten Preis | Grunderwerbsteuer auf Gesamtkaufpreis |
| Strafrechtliches Risiko | Keines | Steuerhinterziehung möglich (§ 370 AO) |
Fazit
Das OLG Brandenburg hat mit seinem Urteil eine klare Grenze gezogen: Wer beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer durch fingierte Kunstgegenstände oder ähnliche Scheinvereinbarungen sparen will, riskiert die Nichtigkeit des gesamten Scheingeschäfts, eine Steuerfestsetzung auf den vollen Kaufpreis und im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen. Rechtlich und steuerlich sichere Gestaltungen sind nur mit realen, korrekt bewerteten Gegenständen möglich.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
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