Im zugrundeliegenden Fall musste der Bundesgerichtshof entscheiden, in welchem Fall ein Gutachten als ungeeignet eingestuft werden muss, um eine ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Keine Zustimmung einer Mieterhöhung
Konkret ging es um die beklagten Mieter, die in Geilenkirchen-Neutevern, in Reihenhäusern der Klägerin wohnen. Besagter Ortsteil ist eine Soldatensiedlung, die 1953 errichtet wurde und zum heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte. Dieser Ortsteil steht im Eigentum der Klägerin. Die Klägerin forderte 2009, dass die Mieter einer Erhöhung der Monatsmiete (ca. 4,86 € je qm) zustimmen, wobei sie sich auf den Mietspiegel von Geilenkirchen stützte. Allerdings gaben die Beklagten ihre Zustimmung nicht.
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Verurteilung zur Zustimmung einer geringeren Mieterhöhung
Daraufhin klagte die Vermieterin die Zustimmung ein. Dieser Klage wurde durch das Amtsgericht stattgegeben, nachdem ein Sachverständigengutachten eingeholt worden war. Dieses Gutachten wurde auf Grundlage der Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung erstellt. Die erstinstanzlichen Urteile wurden vom Berufungsgericht partiell geändert und die Beklagte wurden gemäß Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen zur Zustimmung einer lediglich geringeren Mieterhöhung von 4,30 € pro qm verurteilt.
Breites Spektrum an Vergleichsmieten muss herangezogen werden
Dagegen legte die Klägerin Revision ein, welche teilweise erfolgreich war. Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, “dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete” nicht geeignet ist, falls dabei nur Vergleichswohnungen berücksichtigt werden, die aus nur einer Siedlung stammen und ein und demselbenVermieter gehören. Vielmehr müsse ein breites Spektrum bei der Ermittlung einbezogen werden.
Somit hat das Berufungsgericht richtig gehandelt und für seine Entscheidung den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen herangezogen und nicht das Gutachten aus der Erstinstanz. Allerdings hat das Berufungsgericht den Einfamilienhauszuschlag, der im Mietspiegel vorgesehen ist, abgelehnt, weil “dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei”. Dies sei aber falsch, denn durch einen derartigen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände Berücksichtigung finden, die keinen Niederschlag in den Spannen des Mietspiegels gefunden haben. Der Bundesgerichtshof hat den Einfamilienhauszuschlag daraufhin selbst geschätzt und somit eine Miete von 4,41 € pro qm angenommen.
Quelle:
- Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 3. Juli 2013; AZ. VIII ZR 354/12