Fachbeitrag 15.08.2022

Tod des Mieters – was tun? Die Nachlasspflegschaft!


Wenn der Mieter verstirbt (entsprechendes kann gelten, wenn ein Wohnungseigentümer verstirbt) können ganz erhebliche praktische Problem auftauchen, denn mit dem Tod des Mieters/ Wohnungseigentümers wird der Mietvertrag/ die Mitgliedschaft in der WEG nicht beendet. Aber an wen soll sich der Vermieter/ sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer bzw. die Verwaltung jetzt wenden? Darf man die Wohnung einfach öffnen? Wer ist zur Räumung der Wohnung verpflichtet bzw. berechtigt? Wer kümmert sich um den Nachlass? Wann darf weitervermietet werden?

Soweit keine sogenannte privilegierte Person in den Mietvertrag eintritt (Ehepartner/ in, Lebensgefährt/in, Kinder oder andere Familienangehörige oder sonstige Personen, die ebenfalls in der Wohnung wohnen und eine gemeinsame Haushaltsführung auf Dauer angelegt ist), treten die Erben in das Mietverhältnis ein; so gesetzlich geregelt in § 564 BGB. Nachfolger des verstorbenen Wohnungseigentümers ist ebenfalls dessen Erbe. Nur wer ist der Erbe/ sind die Erben? Diese haben weiterhin Miete/ Nutzungsentgelt zu zahlen, haben die Wohnung zu räumen, können kündigen, ihnen gegenüber kann die Kündigung ausgesprochen werden usw. Willenserklärungen gegen über dem verstorbenen Mieter/ Wphnungseigentümers sind hingegen unwirksam. Dieser kann nun mal aus verständlichen Gründen keine Rechtsgeschäfte mehr wahrnehmen.

In solchen Fällen ist beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft (vgl. §§ 1960 Abs. 1 BGB, 1961 BGB) zu beantragen. Aber damit fangen die Probleme oft erst an:

Denn ein solcher Antrag wird häufig zurückgewiesen; oft mit der Begründung, dass kein vermögender Nachlass gegeben ist. Hintergrund ist, dass der öffentlichen Hand droht, auf damit in Zusammenhang stehenden Kosten sitzen zu bleiben; wenn z.B. ein tatsächlich ermittelter Erbe wegen einer Überschuldung des Nachlasses die Erbschaft ausschlagen sollte.

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Dem Vermieter/ der Wohnungseigentümergemeinschaft/ der Verwaltung ist aber dringend zu raten, hartnäckig zu bleiben und das Nachlassgericht bei Ablehnung einer Nachlasspflegschaft notfalls um eine baldige rechtsmittelfähige Entscheidung zu ersuchen, um die Bestellung eines Nachlasspflegers dann in der Rechtmittelinstanz durchzusetzen.

Denn von einer „Eigenhilfe“ ist dringend abzuraten; z.B. Vermögenswerte in der Wohnung für die eigene Regulierung des Nachlasses zu verwenden. Dies stellt nämlich nicht nur zivilrechtlich eine sog. „verbotene Eigenmacht“ dar und kann z.B. Schadensersatzansprüche nach sich ziehen, es können aber sogar strafrechtliche Konsequenzen drohen.

Der Nachlasspfleger mag daher ein aufwendiges Ziel sein, ist aber rechtlich gesehen der einzig richtige Weg.

Andrea Sandmeier - rechtsanwalt.com

Andrea Sandmeier

Köln
  • Architektenrecht,
  • Baurecht
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Andrea Sandmeier

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