Nebenkostenabrechnung: Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung trotz Guthaben erhöhen und 20 weitere Fragen zur Abrechnung! 

Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter ein sensibles Thema. Besonders ärgerlich wird es, wenn trotz eines Guthabens aus der Abrechnung der Vermieter die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen will. Doch ist das überhaupt erlaubt? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung, Ihre Rechte als Mieter und wie Sie sich gegen unzulässige Forderungen Ihres Vermieters wehren können.

Was sind Nebenkosten und Nebenkostenvorauszahlungen?

Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, sind Kosten, die dem Vermieter durch den Gebrauch der Mietwohnung entstehen und auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Typische Nebenkosten sind:

• Heizkosten

• Wasserkosten

• Müllabfuhr

• Grundsteuer

• Hausmeisterkosten

Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen werden vom Mieter zusammen mit der Miete gezahlt und am Jahresende mit den tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung verrechnet.

Nebenkostenabrechnung mit Guthaben: Was bedeutet das für Mieter?

Ein Guthaben in der Nebenkostenabrechnung bedeutet, dass der Mieter im Abrechnungszeitraum mehr Vorauszahlungen geleistet hat, als tatsächlich an Nebenkosten angefallen sind. In diesem Fall muss der Vermieter das Guthaben an den Mieter auszahlen.

Wichtig: Ein Guthaben ist ein klares Zeichen dafür, dass die monatlichen Vorauszahlungen zu hoch angesetzt waren.

Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung trotz Guthaben erhöhen?

Die Antwort lautet in der Regel: Nein.
Laut aktueller Rechtslage darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung nur dann erhöhen, wenn die tatsächlichen Betriebskosten gestiegen sind und dies durch die Nebenkostenabrechnung belegt werden kann. Ein pauschaler Aufschlag – zum Beispiel eine Erhöhung um 40% – ist ohne nachvollziehbare Begründung und ohne gestiegene Kosten nicht zulässig.

Wichtige Fakten:

• Guthaben spricht gegen eine Erhöhung: Liegt ein Guthaben vor, sind die Vorauszahlungen bereits zu hoch. Eine Erhöhung ist daher nicht gerechtfertigt.

• Erhöhung nur bei nachweislich gestiegenen Kosten: Der Vermieter muss eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung schriftlich ankündigen und anhand der letzten Abrechnung begründen.

• Keine willkürlichen Erhöhungen: Eine Erhöhung „zur Sicherheit“ oder auf Verdacht ist nicht erlaubt. Die Anpassung muss sich an den tatsächlichen Kosten orientieren.

Was tun bei unzulässiger Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung?

Wenn Ihr Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung trotz Guthaben erhöhen will, sollten Sie wie folgt vorgehen:

1. Prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung: Kontrollieren Sie, ob die Erhöhung nachvollziehbar und durch gestiegene Kosten begründet ist.

2. Schriftlich widersprechen: Lehnen Sie eine unbegründete Erhöhung schriftlich ab und fordern Sie eine detaillierte Begründung.

3. Mieterverein oder Rechtsberatung einschalten: Holen Sie sich Unterstützung, wenn Unsicherheiten bestehen oder der Vermieter auf seiner Forderung beharrt.

Ihre Rechte als Mieter bei der Nebenkostenvorauszahlung:

Der Vermieter darf die Nebenkostenvorauszahlung nur dann erhöhen, wenn die tatsächlichen Betriebskosten gestiegen sind und dies durch die Nebenkostenabrechnung belegt werden kann. Bei einem Guthaben ist eine Erhöhung in der Regel nicht zulässig.

Schützen Sie Ihre Rechte, prüfen Sie die Abrechnung sorgfältig und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Wenn Sie alleine vorgehen wollen gehts hier weiter >>>

So wehren Sie eine unberechtigte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ab und fordern Ihr Guthaben ein

Wenn Ihr Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung trotz Guthaben erhöhen möchte, sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Prüfen Sie die Abrechnung und das Erhöhungsschreiben sorgfältig:
   Kontrollieren Sie, ob die Erhöhung nachvollziehbar und durch gestiegene tatsächliche Kosten aus der letzten Abrechnung begründet ist. Ein pauschaler Aufschlag ohne Abrechnungsgrundlage ist nicht zulässig.

2. Verlangen Sie eine detaillierte Aufschlüsselung:
   Bitten Sie den Vermieter schriftlich um eine transparente Darstellung der Kostensteigerung und Einsicht in die zugrunde liegenden Belege. Sie haben das Recht auf Belegeinsicht.

3. Widersprechen Sie der Erhöhung schriftlich:
   Legen Sie innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung formlos, aber schriftlich Widerspruch gegen die Erhöhung ein. Begründen Sie Ihren Widerspruch sachlich, z. B. mit dem Hinweis auf das bestehende Guthaben und die fehlende Kostenerhöhung in der Abrechnung. Nutzen Sie dafür gerne Mustervorlagen.

4. Sendungsnachweis nicht vergessen! Einschreiben oder Email (letzteres bitte nicht bei privaten Vermietern). Kein Whatsapp, kein einfach einwerfen… im Zweifel EINSCHREIBEN!

5. Bestehen Sie auf Auszahlung Ihres Guthabens:
   Ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter innerhalb von 30 Tagen an Sie auszahlen oder – falls gewünscht – mit künftigen Vorauszahlungen verrechnen. Eine einseitige Einbehaltung ist nicht erlaubt.

6. Zahlen Sie zunächst unter Vorbehalt:
   Falls der Vermieter auf der erhöhten Vorauszahlung besteht und mit rechtlichen Schritten droht, können Sie die höhere Zahlung zunächst „unter Vorbehalt“ leisten, um eine Kündigung zu vermeiden. Weisen Sie im Begleitschreiben ausdrücklich darauf hin, dass Sie die Zahlung nur zur Vermeidung von Nachteilen leisten und eine Rückforderung vorbehalten.

       7. Suchen Sie Unterstützung: 

           Wenn der Vermieter nicht reagiert müssen Sie zum Anwalt. Setzen Sie sich eine Deadline zB die             30 Tage oben… aber länger auch nicht. Verschleppungstaktiken sind normal.. Lassen Sie das                   nicht mit sich machen!

Sie können gerne meinen Ratgeber Mietrecht Hilfe zur Selbsthilfe nutzen. Den Link finden Sie unten oder Sie kontaktieren mich kostenlos in einem 10 Min free Call. 

Tipp: Bewahren Sie alle Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung gut auf und dokumentieren Sie die Kommunikation mit Ihrem Vermieter. So sind Sie im Streitfall immer auf der sicheren Seite!