Fachbeitrag 22.08.2022

Anspruch des Mieters zum Mieterwechsel?


Urteil des BGH vom 27.04.2022 (Az.: VIII ZR 304/21)

Der Bundesgerichtshof hat nur auch eine in den Instanzen höchst umstrittene und unterschiedliche Frage entschieden:

Ob und wann haben Wohngemeinschaften,WG´s, Mehrheiten von Mietern ggfs. einen Anspruch gegen den Vermieter, nicht nur dem Ausscheiden eines Mieters, sondern auch dem Eintritt eines neuen Mieters an dessen Stelle in das Mietverhältnis zuzustimmen, d.h. auf eine sog. einseitigen Mieterwechsel?

Die gesetzlichen Regelungen kennen kein einseitiges Recht des Mieters, einen Wechsel durchzuführen. Für den Wunsch des Mieters nach einer Veränderung, z.B. zwecks Anpassung an geänderte persönliche Verhältnisse des Mieters (Beendigung des Studiums, Wechsel des Wohnortes wegen Wechsel des Arbeitsplatzes, Scheidung, Familienzuwachs etc.) sieht das Gesetz nur die Möglichkeit der Untervermietung (§553c BGB) und eine relative kurze Kündigungsfrist des Mieters (§ 573c BGB) vor. Dies löst aber keine Probleme des Mieters, wenn eine Mietermehrheit besteht, denn diese können z.B. nur alle gemeinsam kündigen.

Dem Interesse des Mieters auf eine Verändung steht das Interesse des Vermieters auf Stabilität des Mietverhältnisses entgegen, denn dem Vermieter könnten erhebliche Nachteile drohen: Die Möglichkeit einer Neuvermietung oder Mieterhöhung wird erheblich erschwert. Er kann sich seinen Vertragspartner und dessen Insolvenzrisiko nicht mehr aussuchen etc.

Letztendlich hat der Bundesgerichtshof unter Abwägung der beiderseitigen Interessen daher entschieden:

Einen gesetzlichen Anspruch auf Mieterwechsel gibt es tatsächlich nicht.

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Umso genauer sind die mietvertraglichen Vereinbarungen zu prüfen, denn hieraus könnte sich sehr wohl ein solcher Anspruch ergeben. Dem Mieter steht es schließlich frei, mit Blick in die Zukunft, sich einen möglichen Wechsel vorzubehalten und eine solche vertragliche Regelung herbeizuführen.

Möglich ist auch eine sog. „konkludente“ Vereinbarung, d.h. eine Vereinbarung, welche sich zumindest indirekt aus den vertraglichen Regelungen oder/ und den Umständen ergibt. Die Anforderungen werden vom Bundesgerichtshof allerdings recht hoch angesetzt; eine rechtliche Prüfung bleibt dennoch ratsam.

Ohne Zustimmung des Vermieters verbleibt ansonsten nur unter bestimmen Umständen, die ebenfalls rechtlich zu prüfen sind, die Untervermietung  oder eine Kündigung aller Mieter. Diese können dann zwar einen geeigneten Nachmieter präsentieren. Diesen „Ersatz“ kann aber muss der Vermieter nicht in das Mietverhältnis aufnehmen.

Nachdem der Bundesgerichtshof somit die Eckpunkte klargestellt hat, verbleibt die Prüfung im Einzelfall. Denn die problematische Konstellation als solche (Mietermehrheit und Wechselbedürfnis auf der einen Seite/ Vermieterinteressen auf der anderen Seite) ist in der Praxis nicht selten anzutreffen.

 

Andrea Sandmeier - rechtsanwalt.com

Andrea Sandmeier

Köln
  • Architektenrecht,
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Andrea Sandmeier

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