Die Rechte des Mieters standen im
deutschen Mietrecht bisher an erster Stelle – nun hat der Bundesgerichtshof diese
mit einem Urteil eingeschränkt.
Welche Gründe gibt es für den Eigenbedarf?
Bis vor Kurzem konnte ein Mieter nach §
873 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nur gekündigt werden, wenn er mit der
Miete in erheblichem Rückstand war, der Vermieter die Wohnung selbst benötigte
oder ihm aus dem Mietverhältnis erhebliche Nachteile entstanden. Der
Eigenbedarf galt dabei nicht nur für den Vermieter selbst, sondern auch für
dessen Familienangehörige, insofern ein persönliches Verhältnis zu diesen
bestand. Zusätzlich konnte der Mieter auch gekündigt werden, wenn die Wohnung
gewerblich genutzt werden sollte oder eines der Kinder des Vermieters dort eine
Familie oder Wohngemeinschaft gründen wollte.
Wann ist eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Dem Urteil des BGH lag folgender Fall zugrunde: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte im Jahr 1991 ein
Mietshaus mit der Absicht gekauft, dieses zu sanieren und zu modernisieren.
2013 waren schließlich alle Wohnungen bis auf eine umgebaut und verkauft. Nur die letzte Mieterin, deren
Mietverhältnis seit 1985 bestand, weigerte sich auszuziehen. Aus diesem Grund
erhielt sie eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Wohnung sollte
danach saniert und schließlich das neue Heim der Tochter eines der
Gesellschafter werden. Als sich die Mieterin weigerte, reichte die GbR Klage
vor dem Landgericht München ein. Die Richter wiesen diese jedoch mit der
Begründung ab, eine Gesellschaft könne keinen Eigenbedarf anmelden.
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Gesellschaft ist zur Eigenbedarfskündigung berechtigt
Daraufhin zogen die Hauseigentümer
vor den Bundesgerichtshof, der das Urteil des Landgerichts schließlich aufhob. Als
Begründung wurde angegeben, dass auch Miteigentümer oder Erbengemeinschaften
eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen könnten und somit auch das
Mitglied einer Gesellschaft dazu berechtigt wäre. Diese Regelung beträfe jedoch nur Gesellschaften, deren Mitglieder als Vermieter fungierten, eine GmbH
oder Kommanditgesellschaft dürfe weiterhin keinen Eigenbedarf anmelden.
Vermieter hat keine Anbietpflicht mehr
Im vorliegenden Fall waren die
Gesellschafter außerdem ihrer Anbietpflicht nicht nachgekommen. So wurde der
Mieterin eine im Erdgeschoss liegende leerstehende Wohnung nicht als Alternative zu ihrem bisherigen Mietobjekt angeboten. Die Richter beschlossen, dass der Vermieter dem
Mieter nicht wie früher im Rahmen seiner Anbietpflicht eine leerstehende
Wohnung im Haus vorschlagen müsse. Die Kündigung würde nicht mehr
ungültig, als Ausgleich entstehe jedoch ein Schadensersatzanspruch des Mieters.
Quellen:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.
Dezember 2016, Az.: VIII ZR 232/15
http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-viii-zr-232-15-mieter-vermieter-kuendigung-eigenbedarf/
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