Immobilienkaufvertrag absichern

Der Kauf einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung mit vielen rechtlichen Aspekten. Wie können Käufer und Verkäufer unerwünschte Überraschungen vermeiden? Welche Schritte sind notwendig, um einen gültigen und sicheren Kaufvertrag abzuschließen? In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Immobilienkaufvertrag.

Was genau ist ein Immobilienkaufvertrag?

Ein Immobilienkaufvertrag ist ein Vertrag, in dem der Verkäufer sich verpflichtet, eine bestimmte Immobilie an den Käufer zu übertragen, und der Käufer sich verpflichtet, dafür einen vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

Im Kaufvertrag werden die wichtigen Punkte des Geschäfts geregelt, wie z.

• die genaue Lage und Beschreibung der Immobilie
• der Kaufpreis und dessen Zahlungsmodalitäten
• die Verteilung der Nebenkosten wie Notargebühren und Grundbuchgebühren
• Übergabe der Immobilie und Schlüsselübergabe
• Gewährleistung für Mängel an der Immobilie
• Haftung für Lasten
• Rechte an der Immobilie
• Auflassungsvormerkung als Sicherung für den Käufer

In Deutschland muss der Immobilienkaufvertrag unbedingt von einem Notar beglaubigt werden, um gültig zu sein. Der Notar prüft die Identität und die Geschäftsfähigkeit der Vertragsparteien, informiert sie über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags und achtet darauf, dass alle Formvorschriften eingehalten werden. Des Weiteren überwacht der Notar die Vertragsabwicklung, zu der die Zahlung des Kaufpreises, die Löschung oder Übernahme von Grundpfandrechten sowie die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch gehören.

Wie kann man einen Immobilienkaufvertrag sicherstellen?

Um einen Immobilienkaufvertrag sicherzustellen, achten Sie vor allem auf Folgendes:

• Gründliche Überprüfung der Immobilie auf Mängel und gegebenenfalls Beratung durch einen Sachverständigen.
• Achten Sie auch auf mögliche Altlasten oder Baulasten, die die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnten.
• Vereinbaren Sie auch eine Gewährleistung für Mängel an der Immobilie. Der Verkäufer ist normalerweise verantwortlich für alle Mängel, die zum Zeitpunkt des Verkaufs bestehen, es sei denn, er hat sie ausdrücklich ausgeschlossen, oder der Käufer ist grob fahrlässig nicht informiert oder hat sie gekannt. Mögliche Folgen der Gewährleistung bei Mängeln können eine Preisminderung, ein Rücktritt vom Kaufvertrag oder der Anspruch auf Schadensersatz sein.
• Vereinbaren Sie einen angemessenen Kaufpreis, der dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Lassen Sie sich bei Bedarf von einem Gutachter oder Makler helfen.

Wie kann der Kaufpreis abgesichert werden?

• Vereinbaren Sie eine Eintragung im Grundbuch, um den Käufer abzusichern. Diese Eintragung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie erneut verkauft oder belastet. Der Notar beantragt und trägt diese Eintragung ein, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist.
• Beachten Sie auch, dass der Kaufpreis erst bei Erfüllung aller Voraussetzungen für den Eigentumsübergang fällig wird.
• Verlangen Sie vom Verkäufer eine Bestätigung, dass er alleiniger Eigentümer des Grundstücks ist und keine Dritten Rechte daran haben.
• Bitten Sie auch um eine Kopie des Grundbuchauszugs, aus der ersichtlich ist, ob es Hypotheken oder andere Belastungen auf der Immobilie gibt.
• Lassen Sie den Notar für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch sorgen

Wann ist ein Immobilienkaufvertrag rechtskräftig?

Ein Vertrag, um eine Immobilie zu kaufen, ist gültig, wenn ihn ein Notar beurkundet hat und beide Parteien ihn unterschrieben haben. Der Notar überprüft die gesetzlichen Bedingungen des Kaufs und sorgt dafür, dass die Änderung des Eigentums im Grundbuch eingetragen wird.

Welche Beispiele gibt es für die Anwendung dieser Gesetze?

Um Ihnen zu zeigen, wie die Gesetze bezüglich des Immobilienkaufvertrags in der Praxis angewendet werden, sind hier drei Beispiele aus der Rechtsprechung:

Beispiel 1

Ein Käufer einer Eigentumswohnung hat festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Vertrag angegebenen Fläche abwich. Deshalb verlangte er eine Preisminderung vom Verkäufer. Das Gericht hat entschieden, dass eine Diskrepanz in der Fläche einen erheblichen Mangel darstellt, der den Kaufpreis um 10 Prozent mindert (BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az. V ZR 44/05).

Beispiel 2

Im zweiten Beispiel kaufte ein Käufer ein Einfamilienhaus und bemerkte nach dem Kauf, dass es von Holzwürmern befallen war. Er verlangte, dass der Verkäufer den Mangel beseitigt oder den Vertrag rückgängig macht. Das Gericht lehnte die Klage ab und entschied, dass der Verkäufer den Mangel im Vertrag wirksam ausgeschlossen hatte, indem er darauf hingewiesen hatte, dass die Immobilie gebraucht ist. Zusätzlich hatte der Käufer bei einer Besichtigung den Mangel erkennen können (OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2013, Az. 22 U 98/12).

Beispiel 3

Der Käufer eines Grundstücks hat nach dem Kauf festgestellt, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist. Dieses räumt dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht an einem darauf befindlichen Haus ein. Der Käufer hat vom Verkäufer Schadensersatz wegen der Wertminderung des Grundstücks verlangt. Das Gericht hat ihm Recht gegeben und entschieden, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht verletzt hat, indem er den Käufer nicht über das Erbbaurecht informiert hat. Der Käufer konnte daher den Betrag fordern, um den der tatsächliche Wert höher war als der vereinbarte Kaufpreis (Urteil des OLG München vom 28.01.2015, Az. 20 U 1440/14).

Welche nützlichen Details sollten Sie noch beachten, wenn Sie sicherstellen möchten, dass ein Immobilienkaufvertrag vollumfänglich ist?

• Achten Sie darauf, dass der Vertrag alle wichtigen Punkte enthält und keine unklaren oder widersprüchlichen Formulierungen aufweist. Lassen Sie sich durch einen Rechtsanwalt beraten oder einen Notar einen Entwurf anfertigen, falls nötig.
• Achten Sie auf die Steuerfolgen beim Kauf einer Immobilie, wie z. B. die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Informieren Sie sich auch über mögliche Freibeträge oder Steuerbefreiungen.
• Überprüfen Sie die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs und holen Sie sich von Ihrer Bank oder einem Finanzberater ein passendes Angebot ein. Achten Sie auf die Höhe Ihres eigenen Geldes, die Zinsen und die Dauer des Darlehens. Berücksichtigen Sie auch, ob Sie Sondertilgungsrechte oder Vorfälligkeitsentschädigungen haben könnten.
• Halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest und lassen Sie sich vom Verkäufer alle notwendigen Unterlagen aushändigen oder zusenden. B. den Energieausweis, die Baupläne, und die Betriebskostenabrechnungen.
• Nehmen Sie persönlich am Kaufvertragsabschluss teil oder lassen Sie sich von einer bevollmächtigten Person vertreten.
• Unterschreiben Sie den Vertrag erst, wenn Sie alles verstanden haben und keine Fragen mehr offen sind.

Liste von geprüften Links zu einschlägigen Gesetzen:

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)(): Das BGB enthält die grundlegenden Gesetze zum Kaufvertrag und zu Eigentumsübertragungen.
2. Grundbuchordnung (GBO): Die GBO regelt die Eintragung von Grundstücken im Grundbuch.
3. Notargesetz (BeurkG): Das BeurkG enthält Vorschriften zur Tätigkeit von Notaren.

Sollte Ihnen dieser Beitrag geholfen haben, so können Sie uns etwas zurückgeben in dem Sie uns bei Google bewerten.