Eine Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, in dem ein Vermieter oder Eigentümer eine gerichtliche Anordnung beantragt, um einen Mieter oder einen unbefugten Besetzer aus einer Wohnung oder einem Gebäude zu entfernen. Um eine Räumungsklage einzureichen, muss der Vermieter oder Eigentümer in der Regel eine Frist zur Räumung gesetzt haben und nachweisen, dass der Mieter oder Besetzer die Räumung verweigert hat. Das Gericht wird dann prüfen, ob die Räumung gerechtfertigt ist und eine Entscheidung treffen.
Was tun, wenn ein Mieter die Wohnung nicht räumt?
Das rechtliche Charakteristikum des Mietvertrages besteht darin, dass sich Eigentum und Besitz an der Mietwohnung auf zwei Personen verteilen. Der Begriff Besitz ist definiert als „die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache“. Mit dem Ende des Mietverhältnisses verliert der Mieter seinen Anspruch auf den Besitz an der Wohnung. Damit hat er diese zu verlassen. Zieht der Mieter jedoch nach Mietvertragsende nicht aus – oder hinterlässt er trotz Auszugs Teile seines Eigentums in der Wohnung – sollte der Vermieter in seinem eigenen Interesse keine eigenmächtigen Handlungen vornehmen!
Veranlasst der Vermieter eigenständig eine Räumung der Wohnung, so macht er sich in diesem Fall unter Umständen des Hausfriedensbruchs schuldig. Hinzu kommt, dass der Mieter gegen den Vermieter eventuell einen Schadensersatzanspruch wegen verbotener Eigenmacht geltend machen kann. Ist ein Mieter durch den Vermieter auf diese Art und Weise ohne gerichtlich untermauerten Rechtsanspruch vor die Tür gesetzt worden, kann er sogar vor Gericht erzwingen, wieder in die Wohnung hineingelassen zu werden. Der Streit zwischen Mieter und Vermieter würde somit verlängert.
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So unbefriedigend die Lage für Vermieter auch ist, wenn Mieter sich nach Ablauf der Mietverhältnisses weigern auszuziehen – es bleibt nur der gerichtliche Weg um das Recht durchzusetzen.
Räumungstitel und Räumungsklage als letzte Auswege
Um den gerichtlichen Weg einzuleiten, muss der Vermieter einen Räumungstitel erwirken. Dieser ermöglicht es einem Gerichtsvollzieher, die Wohnung zu räumen. Der Weg zum Räumungstitel selbst führt im ersten Schritt über die Erhebung einer Räumungsklage. Je nachdem, wie hoch die Miete für die fragliche Wohnung ist, können die Kosten für die Durchführung einer Räumungsklage (und damit die Erlangung eines Räumungstitels) schnell bei 1.000€ und mehr liegen. Die Kosten hat im Erfolgsfall zwar der Mieter zu tragen. Ob er aber in der Lage ist, dem Vermieter die entstandenen Gerichtskosen zu erstatten, steht auf einem anderen Blatt Papier.
Zu dem Kostenrisiko, das mit einer Räumungsklage verbunden ist, kommt auch noch die zeitliche Dauer des Verfahrens. Wehrt sich ein Mieter nicht gegen die Räumungsklage, kann der Räumungstitel recht schnell erlangt werden. Geht die Mieterseite jedoch geschickt vor, erwirkt sie etwa die Anhörung von Sachverständigen zu etwaigen Mängeln der Mietwohnung oder zieht sich der Rechtsstreit durch die Instanzen, so kann es unter Umständen zwei Jahre dauern, bis der Vermieter einen Räumungstitel erreicht hat.
Ist der Räumungstitel nach erfolgreichem Gerichtsverfahren erreicht, so kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen. Zu beachten ist: Wie auch im zuvor abgelaufenen Gerichtsverfahren muss der Vermieter dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss leisten. Der Gerichtsvollzieher teilt daraufhin dem Mieter einen Räumungstermin mit, dieser muss jedoch mindestens drei Wochen nach der Ankündigung liegen.
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